Tout savoir sur le droit de passage

Vous êtes propriétaire d'un terrain enclavé ? La largeur de votre chemin n'est pas suffisante pour accéder à la rue ? Rassurez-vous, vous pourrez obtenir un droit de passage sur le terrain de votre voisin pour sortir de votre propriété.

Que dit la loi de l'article 682 du Code civil ?

Le propriétaire d'un terrain enclavé est fondé à réclamer à son voisin, et moyennant une indemnité, un droit de passage pour accéder à la voie publique (article 682 du Code civil). Ce droit de passage s'applique, même si le terrain est inconstructible (Cour de cassation, 30 mai 1996).

Quelle est la différence entre un droit de passage et une servitude de passage ?

La servitude de passage est une charge imposée à un terrain. Elle restreint l'usage de ce bien immobilier. La servitude donne au propriétaire du terrain enclavé un droit de passage sur la parcelle détenue par un autre propriétaire.

Qu'est-ce qu'une parcelle enclavée ?

C'est un terrain qui n'a, pour accéder à la voie publique, aucune issue ou une issue insuffisante pour les besoins de votre exploitation. Les juges ont un pouvoir souverain pour apprécier, si, en fonction de l'état des lieux, un terrain est ou non enclavé. Ainsi, si le terrain est desservi par un chemin impraticable, trop pentu ou trop étroit alors que son utilisation nécessite l'usage d'une voiture, il est considéré comme enclavé. Un droit de passage peut être donc accordé.

En revanche, si l'accès n'est que seulement incommode ou ne présente que des inconvénients mineurs et faciles à corriger, le terrain n'est pas enclavé (Cour de cassation, 30 juin 1981). Par ailleurs, vous ne pouvez pas exiger un droit de passage si vous êtes à l'origine de l'enclavement de votre terrain, notamment par le biais de travaux d'aménagement ou de construction.

📌 Exemple de terrain enclavé

Le terrain A est entouré de parcelles B, C et D, qui appartiennent à d'autres propriétaires : il est donc enclavé puisqu'il est impossible d'accéder à la rue sans passer chez l'un des voisins.

Le propriétaire du terrain A peut demander un droit de passage au propriétaire du terrain C. © De Particulier à Particulier

Quelles sont les règles du droit de passage ?

Si vous bénéficiez d'un droit de passage, vous devrez définir le tracé,

Qui demande le droit de passage ?

Seul le propriétaire du terrain enclavé a le droit de demander un droit de passage sur le ou les terrains de ses voisins. Le locataire, en revanche, ne peut l'exiger : il doit simplement s'adresser à son propriétaire qui devra alors engager les démarches nécessaires auprès des voisins concernés.

Quelle largeur minimum choisir ?

Le choix du tracé doit bien évidemment être le plus court entre la propriété enclavée et la voie publique. La largeur devra être suffisante pour le passage d'un véhicule. Toutefois, un tracé plus long est possible dès lors qu'il est moins dommageable pour la propriété traversée (article 683 du Code civil).

Passage libre obligatoire

Si le propriétaire du terrain sur lequel s'applique le droit de passage peut clôturer sa parcelle, il doit en revanche toujours laisser un passage libre. Le bénéficiaire du droit de passage doit en effet pouvoir accéder à la rue quand il veut.

Pourquoi un acte notarié est-il conseillé pour cette servitude ?

Vous avez intérêt à formuler par écrit les modalités d'exercice du droit de passage (tracé, montant de l'indemnité, entretien...). Le mieux est de concrétiser cet accord par une convention passée devant notaire. En effet, seuls les actes authentiques peuvent faire l'objet d'une publicité foncière à la conservation des hypothèques. Ils sont donc opposables aux tiers, c'est-à-dire aux personnes autres que celles ayant signé cette convention.

Un accord validé par un acte sous seing privé

Toutefois, rien ne vous interdit de concrétiser cet accord uniquement par acte sous seing privé, c'est-à-dire sans l'intervention d'un notaire à la rédaction de l'acte. En revanche, à défaut d'accord, les conditions d'existence de la servitude devront être déterminées par le juge. A cet effet, il déterminera le tracé du passage ainsi que le montant de l'indemnité perçue par le propriétaire subissant la servitude.

Quels frais d'entretien pour le fonds servant ?

Le propriétaire du terrain bénéficiaire du droit de passage (fonds dominant), doit bien évidemment verser une indemnité au propriétaire du terrain traversé (fonds servant). Son montant varie en fonction du dommage que lui cause cette servitude. En fait, plusieurs types de dommages peuvent faire l'objet d'une indemnisation.

Travaux nécessaires au droit de passage : qui paye ?

S'il est nécessaire de construire un chemin ou une route à une largeur suffisante pour accéder à la voie publique, les frais de construction ainsi que les frais d'entretien sont à la charge du propriétaire désenclavé.

👉 Rien ne vous empêche de signer une convention pour répartir ces frais de construction avec le propriétaire du terrain concerné si ce dernier le souhaite. De plus, si ce passage est utilisé en commun entre le propriétaire du fonds servant et celui du fonds dominant, les frais d'entretien et de réparation doivent être partagés entre eux (Cour de cassation, 22 mars 1989).

Peut-on refuser un droit de passage ?

❌ Non, si votre terrain n'est pas enclavé, mais seulement difficile d'accès, vous pouvez demander à votre voisin un droit de passage sur sa propriété. S'il accepte, vous devrez rédiger un document qui précisera l'emplacement du droit de passage, ses modalités (passage à pied, circulation en voiture) et le montant de l'indemnité que le bénéficiaire du droit de passage (fonds dominant) devra verser au propriétaire du terrain (fonds servant).