Comment vendre votre bien en cas de divorce ou séparation ?

Cécile Nlend
Publié par
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Juriste chez PAP.fr

Suite à un divorce, une séparation, face à l'impossibilité de conserver le bien familial, la vente s'impose. Comment procéder ? L'un des conjoints peut-il bloquer la vente ?

Il est toujours préférable de vendre le logement avant que le divorce ne soit formalisé.
Il est toujours préférable de vendre le logement avant que le divorce ne soit formalisé. © Maskot/Getty Images

Le logement est un bien commun

Le logement de la famille fait l'objet d'une protection spéciale, notamment dans le cadre d'une séparation. Le logement ne peut être vendu, cédé ou loué sans l'accord de l'autre, a fortiori s'il appartient aux membres du couple.

Faut-il vendre sa maison ou son appartement avant de divorcer ?

Lorsque les conjoints sont d'accord pour vendre le bien dans le cadre d'une séparation, le seul enjeu va reposer sur le moment propice pour mettre le bien en vente.

Il est toujours préférable de vendre le logement acheté en indivision avant que le divorce ne soit formalisé. Cela permet d'éviter le paiement des taxes de droit de partage : c'est le cas lorsqu'un crédit immobilier court encore sur le bien. Pour ne pas avoir à payer le droit de partage, la vente du bien ou la répartition du prix de vente ne doivent pas être mentionnées dans la convention de divorce.


Quel type de bien voulez-vous vendre ?

Comment racheter la part de l'autre conjoint ?

Il arrive que l'un des conjoints veuille conserver le bien à l'issue de la séparation. Il peut demander une attribution préférentielle du bien au juge ou le juge peut lui attribuer le logement au titre de la prestation compensatoire. Le logement peut être attribué en pleine propriété, sous forme d'un usufruit ou encore sous forme de droit d'usage et d'habitation temporaire.

Lorsque le conjoint veut racheter la part de l'autre, il devra lui verser une somme en compensation qu'on appelle la soulte. Le montant de la soulte peut être établi à l'amiable entre les parties ou être calculé par un notaire.

Si un prêt court toujours sur le bien, la banque doit être informée et celui qui cède sa part devra se désolidariser du prêt.

Suite au divorce, peut-on obliger le conjoint à vendre ?

La vente du domicile conjugal nécessite l'accord des deux époux que le bien soit commun ou non. Il peut arriver que l'un des conjoints refuse de consentir à la vente : c'est le blocage. Le seul moyen de contraindre le conjoint opposé à la vente reste la voie judiciaire.

Le conjoint qui souhaite vendre le bien devra saisir le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire afin d'obtenir l'autorisation de vendre le logement commun. Le tribunal devra désigner un notaire qui sera chargé de liquider et partager les biens immobiliers.

Comment partager le produit de la vente ?

Après règlement des dettes éventuelles (prêt immobilier, frais de mainlevée, etc.), le solde de la vente sera partagé entre les ex-partenaires selon leurs parts respectives du bien.

Par exemple, si les conjoints sont propriétaire à 50/50, 30/70 ou toute autre répartition, le solde de la vente sera réparti selon les mêmes proportions. La répartition devra également prendre en compte le cas où l'un des conjoints aurait mis des fonds propres dans la vente, cette somme devra être retirée du produit de la vente avant qu'il ne soit partagé entre les époux.

Et si les époux veulent conserver le bien pour le vendre plus tard ?

Les époux indivisaires peuvent ne pas vouloir se précipiter et reporter la vente de leur bien commun après la procédure de divorce. Cela suppose un minimum d'entente. En général, les époux font ce choix dans le cadre d'une séparation par consentement mutuel pour conserver le lieu de résidence lorsqu'il y a des enfants ou pour donner à l'un des conjoints le temps de pouvoir racheter la part de l'autre.

Les époux vont conserver le régime de l'indivision au-delà du terme du mariage. Ils devront faire établir par notaire une convention d'indivision. Elle aura pour intérêt de faire sortir le bien de la liquidation du patrimoine et de mettre en place un mode de gestion du bien entre les époux. Même s'il y a une entente entre les époux, il est conseillé de clairement établir les règles jusqu'à la dissolution de l'indivision :

  • l'occupation du bien par l'un des époux et l'éventuelle indemnisation due à l'autre ;
  • la répartition des charges entre les époux (travaux, entretien, impôts, etc.) ;
  • la répartition des traites du prêt immobilier s'il y en a un en cours ;
  • lorsque la vente interviendra, la répartition du prix de vente.

Si la convention d'indivision est à durée déterminée, elle ne peut excéder cinq ans au terme desquels les époux peuvent la reconduire. Les ex-époux ne peuvent provoquer la vente avant le délai prévu.

Si la convention est à durée indéterminée, les ex-époux peuvent demander le partage à tout moment.

La fin de l'indivision peut se solder par la vente du bien ou le rachat de la part de l'autre conjoint. On se retrouve alors dans le schéma vu dans les paragraphes précédents.

Le bien est la propriété d'un seul conjoint

La résidence familiale bénéficie d'un statut protecteur qui interdit à l'un des époux de pouvoir disposer seul du sort qu'il lui réserve. Même si la maison principale de la famille appartient à un seul conjoint, il ne peut la mettre en vente sans l'accord de l'autre époux. Si l'époux seul propriétaire décidait de la vente sans l'accord de l'autre, celui-ci pourrait demander la nullité de la vente.

Pour obtenir cette nullité, l'action doit intervenir dans le délai d'un an à compter de la date à laquelle il a pris connaissance de la vente du logement familial et/ou un an après la dissolution du régime matrimonial. L'époux doit avoir un intérêt à agir, notamment établir son occupation du logement familial au moment de la vente.

Seuls les cohabitants légaux par opposition aux cohabitants de faits (les concubins) bénéficient de la protection légale du logement familial.


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