Définition : La déclaration d’intention d’aliéner ou « DIA » est un acte juridique par lequel le propriétaire notifie au bénéficiaire du droit de préemption (généralement la commune, ou une collectivité publique) son intention de vendre son bien immobilier et les conditions de la vente (en particulier le prix).
A quoi sert une déclaration d'intention d'aliéner ?
Les communes ou collectivités locales peuvent définir un périmètre dans lequel s'applique un droit de préemption. Dans ce périmètre, la commune est prioritaire pour acheter le bien que vous vendez afin de réaliser les projets qu'elle a élaborés. En adressant une DIA (déclaration d'intention d'aliéner) à une collectivité locale, on l'informe que le propriétaire d’un bien situé dans une zone de préemption a décidé de vendre son bien. Si la commune souhaite faire valoir son droit de préemption, elle est alors en droit de court-circuiter l'acheteur qui a signé le compromis de vente avec le vendeur en se plaçant avant lui, en ordre de priorité, pour acheter le bien. Elle peut donc se substituer à l’acheteur. C'est pourquoi il est obligatoire d'informer la commune lorsque vous êtes sur le point de vendre un bien situé dans le périmètre concerné.
Qui se charge de la déclaration d'intention d'aliéner ?
C’est théoriquement au propriétaire vendeur du bien d’effectuer cette démarche. En pratique, c’est le notaire qui s’en charge systématiquement. Une fois que le vendeur a trouvé un acheteur et qu’il a signé un compromis de vente avec lui, le notaire va avertir la commune que le bien immobilier est en cours de vente. Pour effectuer cette démarche, il va adresser le formulaire Cerfa dédié à cet usage ainsi que les pièces nécessaires en quatre exemplaires par lettre recommandée avec accusé de réception à la mairie du lieu où est situé le bien. Cela représente une véritable offre de vente adressée à la collectivité locale. Cette démarche peut également être effectuée par voie électronique.
Est-ce obligatoire d’adresser une DIA en cas de vente ?
La vente d’un bien immobilier qui serait réalisée en violation du droit de préemption serait nulle. Il est donc obligatoire d'adresser une DIA lorsque le bien est situé dans une zone où s'applique le droit de préemption urbain. Cependant, il est possible de se renseigner en mairie afin de savoir si le bien en vente est situé ou non dans un périmètre soumis au droit de préemption. Car si le bien n'est pas soumis au droit de préemption urbain, le notaire n'est pas tenu d'adresser de DIA à la commune, et cela peut faire gagner du temps sur la transaction !
Toutefois, s'il y a le moindre doute, il est indisensable d'adresser une DIA afin d’être sûr que la vente ne risque pas d’être remise en cause.
La vente a lieu sous réserve du droit de préemption
Lorsque le bien est situé dans un périmètre de préemption, le compromis de vente signé entre le vendeur et l’acheteur devant notaire est conclu sous condition suspensive que le bien ne soit pas préempté par la commune ou la collectivité locale concernée.
L’acheteur est ainsi informé qu’il est possible que la mairie préempte le bien et l’achète à sa place.
Le bien est donc vendu à l'acheteur à condition que la commune ne l'acquière pas en priorité.
Quant au vendeur, il est protégé. Si le bien qu’il s’est engagé à vendre à son acheteur en signant le compromis de vente est finalement préempté par la commune, il ne devra aucune indemnité ni pénalité à son acheteur.
Une condition suspensive est une clause d’un contrat qui permet aux parties de s’engager sous réserve de la réalisation ou non d’un évènement qui est indiqué dans le contrat. Lorsque le bien est situé dans le périmètre soumis au droit de préemption, une clause du compromis de vente prévoit que la vente n’aura réellement lieu entre le vendeur et l’acheteur que si la commune n’a pas répondu positivement à la proposition de vente qu’elle a reçue : le document Cerfa de déclaration d’intention d’aliéner (DIA), que le notaire lui a envoyé pour lui proposer le bien en priorité.
Dans quel délai obtient-on la réponse à une DIA ?
Une fois que la commune a reçu la DIA, il faut ensuite attendre sa réponse avant de pouvoir procéder à la vente définitive entre le vendeur et l’acheteur. En effet, l'acte de vente ne peut être signé qu’après avoir obtenu cette réponse de la commune ou de la collectivité locale afin de savoir si elle souhaite ou pas acquérir en priorité le bien proposé à la vente.
La réponse de la commune concernée peut être expresse ou tacite :
La réponse tacite de la commune à la DIA
Lorsque la commune ne répond pas, on considère qu’au bout de deux mois après avoir reçu la DIA, son silence vaut renonciation définitive à son droit de préemption pour acquérir le bien. C’est pourquoi on prévoit toujours un délai d’au moins deux mois entre la signature du compromis et celle de la vente définitive : cela permet au notaire de réaliser les différentes formalités indispensables en cas de vente, et en particulier d’attendre ce délai de deux mois de la commune qui vaut renonciation à préempter.
La réponse expresse de la commune à la DIA
Lorsque la commune est réactive, et c'est souvent le cas, elle va répondre au notaire et lui éviter ainsi d'attendre ce délai de deux mois : soit en faisant valoir qu’elle renonce, soit en répondant qu’elle souhaite acheter le bien.
- Si elle fait part de son refus d’acheter le bien, sa renonciation est alors définitive et le vendeur peut alors poursuivre la vente avec son acheteur.
- Si elle souhaite préempter, c'est-à-dire acheter le bien en priorité par rapport à l'acheteur, elle doit le faire savoir au plus tard dans un délai de deux mois après avoir reçu la DIA. Dans ce cas :
* Soit la commune accepte d’acheter aux conditions de prix auxquelles la vente avait été conclue dans le compromis de vente entre le vendeur et l’acheteur. Le vendeur conclut alors la vente avec la commune. Toutefois, le paiement n’intervient généralement pas dès la signature de l’acte de vente puisque la commune dispose de six mois pour le verser au vendeur. Pendant ce délai, le vendeur conserve la jouissance de son bien.
* Mais la commune peut décider de faire une proposition à la baisse ! Si elle veut préempter à un prix inférieur à celui proposé, elle doit l’indiquer par lettre recommandée avec avis de réception au vendeur dans un délai de 2 mois à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner. Cependant, le vendeur n’est pas tenu d’accepter sa proposition, il a le choix entre les trois solutions suivantes :
- soit accepter le prix proposé ;
- soit maintenir sa première offre au même prix que celui proposé à son acheteur ;
- soit renoncer à vendre son bien et le conserver.
Tout savoir sur les frais de notaire dans l'ancien
Signer un compromis de vente
Le rôle du notaire dans une transaction immobilière
Tout savoir sur le droit de préemption urbain (Dpu)
Nos conseils de home staging pour mieux vendre
Tout savoir sur la vente en viager
Logement : quels travaux rentables avant de vendre ?
Vendre un logement occupé