Comment vendre un bien immobilier après un héritage ?

Manuel Apruzzese
Mis à jour par
le 31 octobre 2022
Journaliste chez PAP.fr

L'un de vos proches vient de décéder et vous faites partie des héritiers. Dans le cadre de la succession, vous allez recevoir un logement en héritage, mais vous ne souhaitez pas le conserver. Quelles sont les formalités successorales ? Comment le vendre ? Et si l'un des héritiers souhaite le conserver ?

Sous certaines conditions, il est possible de vendre un bien si la succession n'est pas faite.
Sous certaines conditions, il est possible de vendre un bien si la succession n'est pas faite. © PAP

Après le décès d’une personne propriétaire, les biens immobiliers du défunt sont partagés entre les différents héritiers (conjoint, enfants, petits-enfants, frères, sœurs...). Ces derniers doivent alors entamer auprès de leur notaire une procédure dite de succession, autrement dit l'héritage. Lorsque les droits de succession sont réglés, les biens immobiliers du défunt sont légués à ses héritiers. Libres à eux ensuite de vendre le logement.

Comment se passe une succession immobilière ?

Pour aboutir, la succession va devoir suivre une ordre chronologique précis et un certain formalisme. Avant toute chose, le notaire va commencer par rassembler les documents obligatoires pour « boucler » la succession. A savoir un extrait d’acte de décès, les livrets de famille, un éventuel contrat de mariage ou de pacs. Il devra vérifier également si le défunt avait fait une donation ou rédigé un testament. Un rendez-vous devra être pris dans les quinze jours suivant le décès. Si toutes les conditions sont réunies et qu'un accord est conclu avec l'ensemble des parties, la vente du bien hérité peut être lancée.

Vente d'un bien immobilier reçu dans une succession

La succession se déroule en quatre étapes distinctes :

  • le notaire va d'abord établir l’acte de notoriété des héritiers. Attention, cette attestation de propriété sera soumise à divers frais d'enregistrement comme les émoluments de formalités, les émoluments proportionnels, l'état hypothécaire, la taxe de publicité foncière ou encore la contribution de sécurité immobilière ;
  • le notaire va ensuite dresser un bilan complet du patrimoine du défunt ;
  • il va aussi accomplir toutes les formalités hypothécaires et fiscales auprès du centre des impôts et régler les droits de succession. Attention, les droits de succession devront être payés au fisc dans les six mois suivant la date du décès. Il devront être accompagnés de la déclaration de succession ;
  • le notaire rédige ensuite un acte de partage des biens entre les différents héritiers et une attestation de propriété pour chacun d'eux.

La déclaration de succession devra être faite dans les six mois suivant le décès. Les droits de succession devront aussi être payés dans ce délai. Si la vente du bien n'a pas été réalisée et que les sommes nécessaires pour régler les droits de succession n'ont pas été réunies, un délai supplémentaire pourra être accordé. Mais attention, le fisc percevra des intérêts de retard !

Peut-on vendre une maison si la succession n'est pas faite ?

La réponse est oui, mais c'est sous conditions. Si le notaire a clairement établi la notoriété de chacun des héritiers, la vente peut être réalisée avant la liquidation de la succession. Si un potentiel acquéreur est intéressé par le bien du défunt, le notaire pourra rapidement lui faire signer un compromis de vente, ainsi qu'aux éventuels indivisaires propriétaires chacun d'une part de la maison. Les droits de succession seront alors réglés auprès de l’administration fiscale une fois la vente réalisée.

Comment estimer la maison ?

Tout commence par l'estimation du bien hérité. L'estimation de la valeur du bien reposera sur le marché local. Pour avoir une idée aussi précise que possible des prix pratiqués, à biens équivalents, il faut d'abord consulter les annonces locales pour se faire une idée des prix pratiqués dans la commune. La consultation des sites d'annonces est une mine d'informations. Pour affiner l'analyse et fixer plus précisément le prix du bien, il existe de nombreux outils d'estimation en ligne. Un prix réaliste sera l'assurance de vendre dans les meilleures conditions. Attention à fixer un prix juste. Surtout si le logement doit être vendu ! Il peut être tentant de sous-évaluer la valeur vénale pour réduire les frais de succession. Au moment de la vente, si le bien hérité est vendu plus cher que l'estimation réalisée, il y aura une taxe sur les plus-values. L'estimation sera inscrite dans l'attestation de propriété et transmise à l'administration fiscale.

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Vendre un bien immobilier en tant qu’unique héritier

Vous êtes le seul héritier ? Si toutes les formalités successorales ont été remplies, la vente sera simple et rapide. Naturellement, tous les documents nécessaires pour une vente doivent être réunis (attestations de propriété, Dossier de diagnostic technique) et bien entendu que les droits de succession aient été payés. Si toutes ces conditions sont remplies, rien ne s'oppose à la vente.

Vendre un bien en indivision successorale

S'il y a plusieurs héritiers, le bien est dit en indivision successorale. La part de chacun d'eux est divisée en quote-part (50 % dans le cas de deux héritiers, 33 % pour trois...). Si tous les indivisaires sont d'accord entre eux, la vente du bien immobilier issu de l'héritage peut se faire. C'est ce qu'on appelle une vente en licitation. Théoriquement, pour pouvoir vendre le logement, chaque héritier doit donner son accord. Si un terrain d'entente est trouvé et qu'il n'y a pas d'objections, la vente peut être réalisée. Ils recevront chacun la somme correspondant à leur quote-part. Si l'un des indivisaires souhaite conserver le logement, il pourra racheter les parts de chaque héritier.

Comment faire si un héritier ne veut pas vendre ?

En cas de désaccord et si l'un des héritiers refuse de vendre, il est possible de saisir le juge au Tribunal judiciaire. Attention, il faut que plusieurs héritiers possèdent au total deux tiers des parts de l’indivision. Les indivisaires doivent alors signifier à leur notaire leur intention de vendre le bien, à la majorité des deux tiers. Si l’une des personnes concernées s’oppose à la vente, le notaire consigne alors le désaccord dans un procès-verbal. Dans ce cas, le tribunal judiciaire peut autoriser l’aliénation du bien indivis. Le juge pourra alors autoriser la vente de la propriété du défunt.

Le tribunal qui ordonne la vente détermine le prix et les conditions dans lesquelles elle se déroulera. Il désignera en outre un avocat ou un notaire qui aura la charge de dresser le Cahier des charges et conditions de vente. Ce document devra indiquer les biens vendus sur licitation, leurs montants et leurs conditions de vente ainsi que le jugement qui a décidé la vente. Une fois les modalités de la mise en vente du bien établies, le cahier des charges contenant les conditions générales de vente est déposé au greffe. Si les héritiers ne parviennent toujours pas à se mettre d'accord, en ultime recours, la maison pourra être vendue aux enchères.

Peut-on vendre une maison après une donation ?

Si le bien a été reçu en donation, il pourra être vendu, mais sous certaines conditions. Le donateur étant décédé (celui qui fait la donation), c'est le donataire (celui qui bénéficie de la donation) qui devient propriétaire. La revente du logement reçu en don est envisageable s'il n'y a pas de clauses restrictives particulières, notamment dans le testament.


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