Que sont les droits de mutation ?

Droit de mutation : définition

Les ventes d'immeuble dans le neuf comme dans l'ancien donnent lieu au versement d'un impôt au profit de l'état ou plus exactement des collectivités locales (via le trésor public) appelé droits de mutation immobilière. Ils sont composés de droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière (TPF). Les droits de mutation sont dus pour toutes ventes immobilières et c'est le transfert de propriété qui déclenche le paiement. 

Qu'entend-on par « frais de notaire » ?

Les frais de notaire sont en réalité composés de plusieurs parties pour l'essentiel des droits de mutation collectés par le notaire pour le compte de différentes administrations, des frais divers pour les besoins de la vente et de la rémunération du notaire. Les tarifs des droits sont de l'ordre de 7 à 8 % dans l'ancien et de 2 à 3 % dans le neuf (frais de notaire dits réduits).

Les droits de mutation font donc partie des frais dits de « notaire »

Oui ! Les droits de mutation sont inclus dans ce que l'on appelle couramment et de façon inappropriée les « frais de notaire ». Il est préférable pour se réconcilier avec les notaires d'appeler ces frais « frais d'acquisition ». Les frais de notaire ou frais d'acquisition correspondent à l'ensemble des frais dus lors d'un achat immobilier : droit de mutation, rémunération du notaire (émoluments) et frais payés pour obtenir les documents nécessaires à la vente.

Le montant des droits de mutation est-il le même dans le neuf et dans l'ancien ?

Non ! Le montant des droits de mutation varie selon qu'il s'agit d'un bien neuf ou ancien. Pour rappel, un logement neuf est un bien sorti de terre (VEFA ou CCMI) ou un bien de moins de 5 ans jamais revendu ni habité par le premier acquéreur. Certains logements anciens sont considérés comme neuf car ils ont fait l'objet d'une rénovation lourde.

Quelle est l'assiette des droits de mutation dans l'ancien ?

Dans l'ancien, ils représentent 5,80 % du prix de vente. C’est le cas presque partout en France. Quelques rares départements conservent encore un taux à 5,09 % du prix de vente. 

Comment connaître le montant des droits de mutation par département ?

Les nouveaux taux des droits d’enregistrement ou de la taxe de publicité foncière fixés par les départements sont publiés chaque année au 1er juin pour les douze mois glissants ; les taux des droits couvrent actuellement la période du 1er juin 2022 au 31 mai 2023.

Pour le neuf, les droits de mutation sont beaucoup moins élevés que dans l'ancien. La taxe de publicité foncière est au taux de 0,715 %  (contre 5,80 % dans l'ancien) calculée sur le prix hors taxes du bien. On parle de frais de notaire réduits. Cette baisse des droits de mutation est due au fait que la vente d'un bien immobilier neuf est soumise à la TVA (taxe sur la valeur ajoutée) immobilière.

L'achat dans le neuf est-il soumis à la TVA et à la taxe de publicité foncière ?

Oui ! Lors d'une transaction immobilière dans le neuf, les droits de mutation (TPF) sont dus, mais sont réduits. Ces droits de mutation réduits sont dus aussi au fait qu'un bien neuf est vendu sous le régime de la TVA (20 % ou 5,5 % pour les programmes situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville). La TVA est incluse dans le prix d'achat. L'État ne perd jamais !

Quel est le montant des droits de mutation pour l'achat d'un terrain à bâtir ?  

Lors de l'achat d'un terrain à bâtir, vous devez aussi vous acquitter des frais de notaire en tant qu'acquéreur. Ils comprennent les droits de mutation non réduits, droits d'enregistrement (5,80 % dans la plupart des départements), les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et des dépenses liées à des formalités (obtention des extraits cadastraux par exemple). Au total, comptez entre 7 et 8 % du prix du terrain pour l'ensemble de ces frais de notaire.

Qui doit payer les droits de mutation ?

Les frais d’acte de vente sont à la charge de l’acquéreur du bien immobilier et non du vendeur (article 1593 du Code civil). Cependant, le vendeur (promoteur, constructeur ou simple particulier) peut accepter de les payer. Dans ce cas, le prix est dit « acte en main » ou « contrat en main ».

Comment éviter les droits de mutation ?

En théorie, il n'est pas possible d'éviter le règlement des droits de mutation. Dès lors qu'il y a vente immobilière, il y a droits de mutation à reverser à l'état et tous les autres frais liés à la vente appelés frais d'acquisition (frais de notaire). Cependant, en prix d'appel, certains promoteurs ou constructeurs de maisons individuelles se proposent de prendre en charge les frais de notaire. À vous de négocier ! Ce n'est pas mission impossible. Il est plus rare qu'un vendeur particulier accepte mais cela peut aussi se discuter.

Peut-on sortir le « mobilier » du prix de vente pour diminuer le montant des droits de mutation ?

Oui, en effet, il existe une seule possibilité de faire diminuer le montant dû au titre des droits de mutation. Ce sera dans l'hypothèse unique d'un prix de vente qui intègre certains meubles (exemple : cuisine équipée, etc.). Dans ce cas, pensez à faire ressortir dans l'acte le prix du bien hors meuble. Comme les droits de mutation se calculent uniquement sur les biens immobiliers. Cela permet de diminuer la facture et d’éviter de payer des droits de mutation sur le mobilier.

Le notaire a quant à lui la possibilité d'accorder une remise de 20 % au maximum sur ses émoluments, c’est-à-dire sur sa rémunération pour les ventes de plus de 100 000 €. La ristourne est calculée sur la part de prix du bien au-delà de 100 000 €. À vous de le demander.

Comment et à quel moment sont payés les droits de mutation ?

Les frais de notaire et donc par là même les droits de mutation sont payés au moment de la signature de l'acte définitif de vente. Généralement, le montant correspondant aux frais d'acquisition doit arriver avant la signature par virement bancaire sur le compte séquestre du notaire et au plus tard le jour de la signature de l'acte de vente à charge pour lui de reverser à l'administration fiscale.

Payer les droits de mutation : chèque ou virement ?

Tous les paiements d’un montant supérieur à 10 000 € reçus ou émis par un notaire doivent obligatoirement être réalisés par virement bancaire, et ce depuis le 1er avril 2013. Le notaire ne peut accepter les chèques même certifiés par la banque, pour la vente de biens immobiliers.

Quelles différences entre droits de mutation à titre onéreux et droits de mutation à titre gratuit ?

• On parle de droits de mutation à titre onéreux dans le cadre d'une vente immobilière ou lors d'un apport dans une société.
• On parle de droits de mutation à titre gratuit en cas de donation d'un bien du vivant du donateur ou en cas de changement de propriétaire suite à un décès (succession).

Pourquoi dit-on à titre gratuit ?

L’article 1107 alinéa 2 du Code civil précise qu'un acte est à titre gratuit lorsque l’une des parties procure à l’autre un avantage sans attendre ni recevoir de contrepartie. C'est bien le cas dans une donation ou succession. Dans une vente : le vendeur attend le prix en retour.

Comment se calcule la taxe de mutation à titre gratuit en cas de donation ?

Pour calculer les droits de mutation à titre gratuit, il convient d’appliquer un barème à la valeur du ou des biens transmis, déterminée après application d’un abattement. Les abattements différents selon le lien de parenté entre le donataire et donateur. 

Qu'est-ce que les droits de mutation par décès (succession) ?

La mutation du patrimoine du défunt au profit de ses héritiers engendre des droits de mutation dits droits de succession qui varient en fonction de l'importance de l'héritage et en fonction du lien de parenté qui liaient le défunt avec celui qui reçoit l'héritage. En effet, la situation personnelle et familiale des redevables ont une influence sur la liquidation de l'impôt. Ces droits de succession représentent un impôt au profit de l'Etat.

Quand payer les droits de succession ?

En principe, le dépôt de la déclaration et le paiement de l’impôt de succession doivent intervenir dans les 6 mois suivant le décès. Sur demande, l'administration fiscale peut proposer des facilités de paiement.