La signature définitive

Publié par le

Le jour prévu, les parties se rendent à l'étude du notaire. En principe, ce rendez-vous se tient chez le notaire de l'acheteur (on dit qu'il a la plume), le notaire du vendeur étant présent ou représenté.

Signature sur papier ou sur support électronique

La signature de l'acte de vente peut se faire traditionnellement sur papier ou bien sur support électronique. L'acte authentique, notarié, a été dématérialisé. Tout peut désormais se faire sans papier : lecture, signature et conservation de l'acte.

Demandez au notaire de vous adresser copie (par courriel) du projet d'acte quelques jours avant la signature afin que vous puissiez en prendre connaissance et, le cas échéant, corriger ou préciser certains points.

Le jour J, le notaire vous lit l'acte de vente à haute voix. Vous et l'acheteur le signez ensuite, soit sur papier, soit sur une tablette électronique. Le notaire remet alors une simple attestation de propriété à l'acheteur. Car il doit conserver l'acte pour le publier au Service de la publicité foncière. Ce n'est donc que quelques mois plus tard que votre acheteur va recevoir une copie authentique de l'acte de vente. L'original : la "minute", est conservée par le notaire. En principe, le vendeur ne reçoit pas l'acte de vente mais il peut en demander une copie.

Temporairement, du fait de l'état d'urgence sanitaire due au Covid19, il est également possible de signer l'acte de vente notarié à distance, de manière entièrement dématérialisée, sans vous rendre chez le notaire. Renseignez-vous auprès de votre notaire afin de savoir s'il est en mesure de vous le proposer.

La visite du logement avant la signature

Pour être sûr que le logement qu'il paie au moment de la signature de l'acte de vente définitif correspond bien à celui qu'il a visité quelques mois auparavant, l'acheteur peut demander à visiter le logement et ses annexes avant de signer (la cave, pour vérifier qu'elle a bien été débarrassée ; la place de parking, pour vérifier qu'aucun véhicule n'y stationne...) .

Même si aucune clause du compromis ne le prévoit, vous ne pouvez pas, en principe, refuser cette visite qui peut avoir lieu juste avant le rendez-vous chez le notaire. L'acquéreur peut ainsi vérifier que le logement et ses dépendances sont bien libérées, et que le logement comporte le mobilier que vous avez convenu de lui laisser (cuisine équipée, meubles, tringles à rideaux, matériel de jardinage...).

En cas de problème, le notaire peut séquestrer une partie du prix de vente en attendant que le vendeur respecte ses engagements (par exemple, tant que la cave n'est pas vidée).

La remise des clefs lors de la vente

L'obligation de délivrance du vendeur se concrétise par une simple remise de clefs : une clef, un trousseau de clefs, peu importe.

La plupart du temps d'ailleurs, personne, ni l'acheteur, ni le notaire, ne vérifie que ces clefs sont effectivement celles du logement acheté et de ses dépendances (boite aux lettres, accès à la cave, parking...).

D'ailleurs, lorsqu'il s'agit d'une maison, il n'est pas rare que le vendeur remette en fait, non pas une clef, mais tout un jeu de clefs (le portail, le portillon, la porte d'entrée, la porte du garage, la porte de l'abri de jardin...). A l'acquéreur de s'y retrouver !

Cas particuliers : lorsque la remise des clefs se fait avant ou après...

  • L'acheteur souhaite avoir les clefs avant la signature de l'acte : juridiquement, la date d'entrée en jouissance est dans ce cas antérieure à la signature. Cette solution est a priori déconseillée compte tenu des risques qu'elle fait courir au vendeur si pour une raison ou pour une autre, la vente ne se fait pas. Elle peut être acceptée si l'acheteur a obtenu son prêt, qu'il a souscrit une assurance et qu'il s'engage à ne pas faire de travaux touchant au gros œuvre.
  • Le vendeur souhaite différer la remise des clefs et rester dans les lieux après la signature. Par exemple, il a besoin du prix de vente pour acheter et donc payer un autre logement dans lequel il ne peut pas emménager car il doit y réaliser des travaux. Si l'acquéreur accepte, ce qui suppose qu'il peut payer le logement et continuer à se loger ailleurs, le notaire séquestre en général une partie du prix de vente qui ne sera versée qu'après libération des lieux par le vendeur... Si ce dernier tarde, le notaire prélèvera une indemnité (une astreinte par jour de retard) sur la somme qu'il a gardée. D'ailleurs, il peut être également prévu une indemnité d'occupation à la charge du vendeur, sorte de "loyer" que l'acheteur va toucher. Tout est question de circonstances et de négociations, car on ne peut pas imposer ce type de contrainte à l'autre partie si cela n'a pas été prévu et accepté entre vous au moment où vous avez signé le compromis.

Le paiement du prix du logement

C'est au moment de la signature de l'acte de vente définitif que l'acheteur doit payer le prix du logement. 

L'indemnité d'immobilisation lors du compromis de vente

Au moment du compromis, votre acheteur vous a versé une somme représentant le plus souvent 5% du prix de la vente et au maximum 10%. C'est un acompte à déduire du prix global qu'il doit verser le jour de l'acte de vente définitif. Au moment du compromis de vente, le notaire a placé l'acompte sur un compte séquestre en attendant la vente définitive.

Le versement du prix lors de l'acte authentique

Au moment où il signe l'acte authentique, la principale obligation de l'acheteur est de payer le prix stipulé dans le contrat de vente, déduction faite de l'acompte qu'il avait versé à la signature du compromis. Le prix total est donc versé comptant le jour de la signature de l'acte définitif, au moment où vous lui remettez les clés de votre logement.

Même si cela est possible juridiquement, il est extrêmement rare que le prix soit versé en plusieurs fois. Cela reviendrait pour vous à consentir un crédit à l'acheteur, ce qui n'est pas votre rôle, mais celui du banquier. Seule exception : la vente en viager dans laquelle le prix, ou une partie du prix, est converti en rente et versé jusqu'au décès du vendeur.

Le règlement doit être effectué par virement et transite systématiquement par la comptabilité du notaire. C'est un gage de sécurité. Lorsque l'acheteur finance l'achat de son logement par l'intermédiaire d'un crédit immobilier, la banque met directement les fonds à disposition du notaire.

Les fonds vous sont ensuite reversés par le notaire, une fois que la vente a bien été signée.

Bien évidemment, si en tant que vendeur vous avez besoin des fonds pour acheter un autre bien, prenez la précaution de prévenir le notaire pour disposer des fonds rapidement, voire le jour même.

Les frais lors d'une vente

La plus-value immobilière

Si vous vendez votre résidence principale, vous n'aurez aucun impôt à payer, quelle que soit l'importance de la plus-value réalisée. Mais il y a d'autres situations qui permettent également d'échapper à la plus-value. Pour les retrouver, vous pouvez consulter notre dossier Les cas d'exonération de plus-value immobilière. Si vous ne bénéficiez pas d'une exonération, vous serez redevable d'un impôt sur la plus-value réalisée à régler le jour de la vente. C'est le notaire qui en calcule le montant et le prélève sur le prix de vente pour le reverser directement au fisc.

Calculez votre plus-value sur PAP.fr

Les frais en copropriété

Concernant les charges communes que vous versez chaque trimestre au syndic, les notaires prévoient systématiquement que l'acheteur vous en rembourse une part pour la fin du trimestre en cours, le jour de la vente. Car vous avez en principe déjà versé les charges du trimestre en cours, puisqu'elles sont à régler au syndic par anticipation le premier jour de chaque trimestre.

Si l'acte de vente est signé le 1er mars de l'année, alors que vous avez versé 600 € de provisions de charges au syndic pour le premier trimestre, l'acheteur va vous verser 200 € pour le 1/3 du trimestre restant à courir à compter de la vente.

Lorsque la copropriété dispose d'un fonds de roulement, le syndic vous rembourse la quotte-part que vous aviez versée. L'acheteur devra reconstituer cette avance en versant le même montant au syndic.

Si vous et votre acheteur vous êtes mis d'accord sur la répartition des travaux de copropriété votés et à devoir, c'est au moment de l'acte de vente que vous réglez vos comptes entre vous.

Si vous avez convenu de prendre en charge des travaux votés avant la signature du compromis et dont les appels de fonds ne sont pas encore tombés, vous versez à l'acheteur le montant des appels de fonds qu'il devra verser au syndic en temps utiles, au moment des appels de fonds.

Enfin, il y a aussi les frais de mutation dus au syndic. Leur montant doit être indiqué dans le mandat du syndic. Comptez environ 500 euros.

Les frais de mainlevée d'hypothèque ou de PPD

Si vous aviez un prêt en cours, le notaire le rembourse à l'établissement de crédit à l'issue de la vente avec le prix de vente de votre bien. Lorsque le prêt est garanti par une hypothèque ou un PPD, il procède alors à une mainlevée et prélève également les frais de mainlevée sur le prix de vente. Cela représente environ 1% du prix.

La taxe foncière

Elle est due par le propriétaire au 1er janvier pour la totalité de l'année, mais il est d'usage que l'acheteur rembourse au vendeur la part de taxe foncière de l'année en cours, à compter de la vente, sur la base de la dernière taxe payée (celle de l'année précédente ou celle de l'année en cours si la vente a lieu en toute fin d'année).

Si la vente a lieu le 1er septembre, l'acheteur vous rembourse les 4/12 du montant de la taxe foncière que vous avez payée l'année précédente. C'est une avance sur ce que vous aurez à payer, car c'est vous qui recevez l'avis de taxe foncière à régler pour toute l'année de la vente, si vous étiez le propriétaire le 1er janvier.

Les frais de notaire

Ces frais sont en principe toujours mis à la charge de l'acheteur. C'est donc lui qui va les régler au notaire le jour de l'acte de vente, en plus du prix de vente de votre bien. Ces frais s'élèvent à environ 8% du prix d'acquisition dans l'ancien, et à 3% dans le neuf. En réalité, seule une petite part de ces frais revient réellement au notaire (environ 1%). Les droits de mutation représentent la plus grosse part : 5,80% dans l'ancien, sauf quelques exceptions, et 0,715% dans le neuf, auxquels s'ajoutent des frais divers.

Calculez les frais de notaire sur PAP.fr

Votre impôt sur la plus-value

Cette calculette vous permet de calculer l'impôt sur la plus-value lors d'une vente.

Calculez votre plus-value

VIDEO : Acheteur/vendeur : qui paie quoi ?

Quand on vend, quand on achète un logement, la première chose à laquelle on pense, c’est le prix de vente, évidemment ! Mais attention, il y a d’autres frais à avoir en tête et à anticiper…

Voir la vidéo

VIDEO : Plus-values immobilières : le sort de la résidence principale

La vente de la résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value. La règle est simple, il n’y a pas d’exception, il n'y a pas d’impôt. C’est simple non ?

Voir la vidéo

Pour aller plus loin...

Le jour de la signature de l'acte de vente, vendeur et acheteur se retrouvent chez le notaire. C'est ce jour-là que l'acheteur verse le prix au vendeur et que le vendeur lui remet les clés. Mais...