Immobilier : que faire si l’acheteur se désiste ?

L'acheteur change d’avis avant le compromis

À ce stade, même si vous avez accepté son offre par écrit, l’acheteur est encore libre de changer d’avis. En effet, l'offre d'achat n’a pas de valeur contraignante pour lui, tant qu’aucun avant-contrat (compromis ou promesse de vente) n’a été signé. Par exemple, vous recevez une offre à 300 000 €, que vous acceptez par e-mail. Une semaine plus tard, l’acheteur vous informe qu’il se retire. Malheureusement, vous ne pouvez pas l’obliger à acheter, ni exiger d’indemnité.

L’acheteur utilise son délai légal de rétractation de 10 jours

La loi accorde à l’acheteur un délai de rétractation de 10 jours calendaires après la signature du compromis ou de la promesse de vente. Pendant ce délai, il peut annuler sans justification et sans pénalité. Par exemple, le compromis est signé le 1er du mois. L’acheteur se rétracte le 9. Il est dans son droit. Vous devrez relancer la commercialisation du bien.

Rétractation après le délai mais avant l’acte définitif

C’est là que la situation devient plus complexe. Une fois le délai de rétractation expiré, l’acheteur est contractuellement engagé. S’il décide unilatéralement de ne pas signer l’acte authentique sans motif légitime, il est en faute. Trois scénarios sont possibles :

1. L’acheteur ne se présente pas à la signature ;
2. Il invoque un faux motif (ex. : refus de prêt injustifié) ;
3. Il disparaît simplement, sans explication.

📌 Exemple : Le compromis prévoyait une condition suspensive d’obtention de prêt. L’acheteur vous informe qu’il n’a pas obtenu de financement. Mais vous découvrez qu’il n’a jamais déposé de dossier complet auprès d’aucune banque. Dans ce cas, vous pouvez demander l’exécution forcée de la vente (procédure longue et incertaine) ou réclamer le versement de l’indemnité d’immobilisation prévue dans le compromis (généralement 5 à 10 % du prix de vente).

Si l’acheteur se désiste, comment être indemnisé

L’indemnité d’immobilisation (souvent de 5 à 10 % du prix de vente) est versée par l’acheteur lors de la signature du compromis. Elle est bloquée chez le notaire ou l’intermédiaire (avocat, office notarial, etc.).

En cas de défaillance injustifiée, cette somme peut vous revenir, mais pas automatiquement : il faut que le notaire reçoive l’accord des deux parties ou qu’une décision de justice statue en votre faveur.

Peut-on forcer l’acheteur à acheter ?

✅ En théorie, oui. Vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour demander l’exécution forcée de la vente. Mais cette procédure est :

• Longue (plusieurs mois) ;
• Incertaine (le juge peut refuser selon les circonstances) ;
• Coûteuse (frais d’avocat).

La plupart des vendeurs préfèrent relancer la mise en vente et réclamer uniquement le versement de l’indemnité d’immobilisation.

👉Conclusion : pas de panique, mais soyez vigilant

Le changement d’avis d’un acheteur peut être frustrant, voire décourageant. Mais selon le moment où il intervient, les conséquences juridiques sont très différentes. Si l’annulation survient avant le compromis ou dans le délai de rétractation, vous ne pourrez pas l’en empêcher. En revanche, au-delà, vous êtes protégé par la loi et pouvez envisager des recours.