Qu'est-ce que l'obligation de délivrance du vendeur ?

Nathalie Giraud
Publié par Nathalie Giraud
le 21 août 2023
Juriste chez PAP.fr

L’obligation de « délivrance » consiste à remettre à l'acheteur le bien dans un état conforme aux conditions du contrat de vente. Ce n'est malheureusement pas toujours le cas et des litiges existent bien. D'une cuisine déséquipée à une cave disparue... autant de raisons pour remettre en cause la vente.

Il est très vivement recommandé d'effectuer une visite du bien avant la signature de l'acte définitif.
Il est très vivement recommandé d'effectuer une visite du bien avant la signature de l'acte définitif. © PAP

Quelles sont les obligations de garantie du vendeur et de l'acheteur ?

L'obligation de délivrance d'un bien immobilier fait partie des garanties essentielles à charge du vendeur. Cette obligation consiste à remettre le bien à l'acheteur dans un état conforme aux conditions convenues dans le contrat de vente. En cas de manquement à l'obligation de délivrance, la responsabilité du vendeur peut être engagée. En effet, si le bien n'est pas livré, l'acheteur pourra demander en justice l'exécution forcée.

👉 Il existe évidemment d'autres obligations de garantie que l'obligation de délivrance conforme lors du transfert de propriété. En effet, le vendeur a d'autres impératifs à l'encontre de son acheteur à savoir : 

  1. Garantie de propriété : le vendeur doit être le véritable propriétaire du bien immobilier légitimant ainsi son droit de le vendre.
  2. Garantie d'absence de vices cachés (1641 du Code civil) : le vendeur doit garantir que le bien ne présente pas de défauts majeurs non apparents lors de la vente qui rendraient le bien impropre à l'usage auquel il est destiné.
  3. Garantie de jouissance paisible (article 1625 du Code civil) : le vendeur doit garantir à l'acheteur la jouissance paisible du bien immobilier, c'est-à-dire qu'aucun tiers ne peut revendiquer de droits sur le bien qui entraveraient l'utilisation normale par l'acheteur.

Le vendeur a l'obligation de délivrer le logement à la date prévue (article 1604 du Code civil)

En cas de non-respect de l'obligation de délivrance conforme, l'acquéreur a bien évidemment des recours qui dépendent de la gravité de la défaillance du vendeur (article 1604 du Code civil). Par exemple, il peut y avoir manquement à l'obligation de délivrance si le vendeur a entre-temps décidé de garder la cave ou de déséquiper la cuisine !

🙋‍♀️ En cas de défaut de délivrance dans le cadre d'une vente immobilière, les parties, donc l'acheteur ou les acheteurs, disposent de différents recours judiciaires possibles pour obtenir réparation.

  • Demande de résolution de la vente : l'acheteur peut demander la résolution de la vente en saisissant le tribunal judiciaire compétent. Cela implique d'annuler le contrat de vente et de demander le remboursement du prix d'achat ainsi que d'éventuels dommages et intérêts.
  • Demande de réduction du prix : si le défaut de délivrance est mineur ou peut être réparé.

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Qu'est-ce que l'obligation de livraison et de conformité ?

Comme nous l'avons vu, le logement doit être livré à l'heure et surtout être conforme ! En d'autres termes, le vendeur doit vous délivrer le logement prévu. Cela paraît évident, mais il peut arriver que ce ne soit pas le cas ou bien que certains accessoires fassent défaut. Par exemple :

  • le vendeur ne vous délivre pas la bonne cave ou bien le bon emplacement de stationnement (celui livré est plus petit et ne vous permet pas de garer votre voiture par exemple) ;
  • le vendeur devait vous laisser une cuisine équipée avec l'électroménager et ces appareils font défaut.

👉 Dans ces hypothèses, la visite avant signature du contrat de vente permet en principe à l'acquéreur de faire séquestrer une partie du prix chez le notaire dans l'attente d'une solution, qui dépend de la nature et de l'importance du litige. Le plus souvent, il s'agira d'une diminution du prix.

Si l'acquéreur découvre ces problèmes après la vente, il doit tout d'abord négocier une solution amiable avec le vendeur. Si cela n'est pas possible, l'action en garantie qui lui est ouverte lui permet d'obtenir soit l'annulation de la vente (dans des cas très graves), soit une diminution du prix de vente.

L'acquéreur doit à chaque fois prouver le défaut de conformité. Il faut donc que le compromis et l'acte de vente soient suffisamment précis pour que la preuve puisse être rapportée. Dans l'exemple de la cuisine, il faut énumérer les appareils et éléments de cuisine. À défaut, si l'un est manquant, l'acquéreur ne pourra rien prouver et n'aura donc pas de recours.

En cas de litige, si l'immeuble ne correspond pas l'acheteur pourra exercer une action en justice et saisir le juge afin d'obtenir soit la résolution du contrat, une demande de diminution du prix de vente ou une demande de dommages et intérêts.

Non-respect de l'obligation de délivrance : pourquoi la vente peut prendre du retard ?

⏰ Le retard de délivrance ou peut venir de beaucoup de choses. Voici quelques exemples à titre d'illustration pour mieux comprendre :

  • le propriétaire a donné congé à son locataire et ce dernier n'est pas parti à la date prévue.
  • le vendeur ne peut déménager, car le logement qu'il a acheté ou fait construire n'est pas prêt.
  • le logement n'est pas vide (il reste encombré de meubles par exemple). Ce problème peut d'ailleurs toucher l'ensemble du logement, auquel cas la vente ne peut avoir lieu, ou une partie seulement (la cave ou d'autres dépendances). Dans ce cas, la vente a lieu, mais l'acquéreur demande au notaire de séquestrer une partie du prix en attendant que le vendeur libère complètement les lieux.

👉 Il est très vivement recommandé d'effectuer une visite du bien juste avant la signature de l'acte définitif. Cela permet à l'acquéreur de vérifier que le logement est bien libre (locataire, meubles) ou à l'inverse que ce que le vendeur devait laisser est bien en place.

Quels recours si la vente immobilière prend du retard et quelle sanction ?

La plupart des compromis prévoient qu'en cas de retard dans la délivrance du logement, le vendeur doit verser une indemnité par jour de retard à titre de réparation. C'est une astreinte destinée à permettre à l'acheteur de se loger en attendant de pouvoir prendre possession du logement acquis.

Et si le vendeur ne veut plus vendre ?

🙋‍♀️ Petit rappel ! En signant le compromis de vente, le vendeur confirme de façon formelle son engagement de vendre le logement à son acheteur. Une fois qu'il a signé le compromis de vente, il est engagé à vendre le bien à son acheteur. Il en est de même si c'est une promesse unilatérale de vente qui a été signée. Le vendeur ne peut plus faire machine arrière. S'il change d'avis et refuse de vendre, il risque un recours de la part de l'acheteur qui peut lui coûter très cher.

Si la vente est annulée du fait de la défaillance du vendeur, l'acheteur peut obtenir des dommages et intérêts dont le montant est fonction du préjudice subi. Généralement, le dédommagement est très important. C'est heureusement une hypothèse très rare !

✍️ Celui qui souhaite retarder la date de signature doit demander une prorogation du délai par courrier. Dans un premier temps, l'autre partie a tout intérêt à accepter pour que la transaction ait finalement lieu. En revanche, si l'une des parties, vendeur ou acheteur, ne souhaite plus que la vente se fasse, vous allez être sommé par celui qui souhaite que la vente ait bien lieu de venir signer l'acte chez le notaire.

Si, malgré cela, l'acte n'est pas signé, le notaire dresse un procès-verbal de carence ou de défaut, ce qui va permettre au vendeur ou à l'acheteur de faire valoir ses droits à l'encontre de l'autre partie. Il peut demander l'exécution de la vente ou bien un dédommagement. L'indemnité due en cas de défaillance est fixée dans le compromis et correspond en principe à 10 % du prix de vente (si l'acompte versé par l'acheteur sur le compte séquestre du notaire au moment du compromis était de 10 %, cela correspond à cette « pénalité »).

👉 Malgré l'indication d'une date butoir dans le compromis, si la vente n'est pas signée à cette date, vous ne retrouvez pas automatiquement votre liberté, sauf si une clause le prévoit expressément dans le compromis. C'est pourquoi, dans cette hypothèse, le notaire demande au vendeur et à l'acheteur de s'entendre pour une renonciation expresse à la vente. Une fois cet accord conclu, vous pouvez alors remettre votre logement en vente, mais pas avant.

Quels sont les frais à payer  à la livraison ?

Les frais dits droits de mutation d'un bien immobilier font référence aux coûts associés à la transmission et à la remise des documents nécessaires lors de l'acquisition d'un bien immobilier. Ces frais sont généralement supportés par l'acheteur et sont appelés aussi en langage courant : frais de notaire.

Les ventes d'immeuble dans le neuf comme dans l'ancien donnent lieu au versement d'un impôt au profit de l'état ou plus exactement des collectivités locales (via le trésor public) appelé droits de mutation immobilière. Ils sont composés de droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière (TPF). Les droits de mutation sont dus pour toutes ventes immobilières et c'est le transfert de propriété qui déclenche le paiement. Les frais de notaire sont donc en réalité composés de plusieurs parties pour l'essentiel des droits de mutation collectés par le notaire pour le compte de différentes administrations, des frais divers pour les besoins de la vente et de la rémunération du notaire.

💰 Les tarifs des droits sont de l'ordre de 7 à 8 % dans l'ancien et de 2 à 3 % dans le neuf (frais de notaire dits réduits).

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