Tout savoir sur la vente en viager

Nathalie Giraud
Mis à jour par Nathalie Giraud
le 30 novembre 2022
Juriste chez PAP.fr

Le viager est un moyen atypique d’accéder à la propriété au fil du temps tout comme le sont l'échange ou la location-accession. Mais alors comment marche un viager ? Quel est l'intérêt d'acheter ou de vendre en viager ? Comment se passe la vente en viager ? Quels sont les pièges du viager ? Autant de questions qui méritent une réponse claire avant de vous lancer.

Pour le vendeur, on peut comparer la rente à une véritable retraite complémentaire.
Pour le vendeur, on peut comparer la rente à une véritable retraite complémentaire. © GettyImages

Que veut dire viager ?

La vente en viager consiste pour un acquéreur à acheter une maison ou un appartement sans avoir à verser la totalité du prix au jour de l'acquisition. Pour lui c'est en quelque sorte un achat à crédit sans emprunter, car il s'engage à verser une rente viagère jusqu'au décès évidemment imprévisible de son vendeur. Plus grossièrement on peut dire que le viager est en quelque sorte un pari sur la mort du vendeur. C'est complètement aléatoire et l'acheteur peut parfaitement devenir propriétaire du bien pour un montant inférieur à sa valeur réelle ou pour un montant supérieur (le film le viager ou l'affaire Jeanne Calment, affaire dans laquelle l'appartement a été payé plus de deux fois son prix de base) illustre bien ces propos.

Quel est l'intérêt de vendre ou d'acheter sa maison ou son appartement en viager ?

La vente en viager concerne essentiellement les vendeurs assez âgés qui veulent s'assurer un complément de revenus ou plus rarement une belle parade pour déshériter ses enfants.

Pour le vendeur ou crédirentier, on peut comparer la rente à une véritable retraite complémentaire. Ainsi, les couples sans enfants, ne disposant pas de revenus suffisants pour continuer à vivre décemment, se laisseront tenter par cette forme de vente qui aura le double avantage de régler un éventuel problème successoral et d'améliorer la qualité de la vie quotidienne. Pour ces couples, la rente aura un véritable côté « alimentaire ».

Pour l'acquéreur ou débirentier, les raisons économiques seront bien entendu très différentes. Pour lui, il s'agira essentiellement d'un « placement épargne » avec, en prime, l'espoir d'une « bonne affaire ».

Qu'est-ce qu'un viager libre ?

Il faut savoir que la vente d'une maison ou d'un appartement peut faire l'objet d'un viager libre ou occupé. Acheter un bien en viager libre, cela signifie que dès la signature de l'acte définitif, l'acquéreur a la jouissance immédiate du bien. Il peut l'occuper avec sa famille ou le louer et percevoir les loyers.

Viager occupé c'est quoi exactement ?

Si vous achetez un viager occupé, cela signifie que votre vendeur conservera sa vie durant l'usufruit c'est-à-dire le droit d'occuper la maison ou l'appartement ou de le louer et de percevoir les revenus locatifs, sans pouvoir le vendre puisque vous serez le propriétaire ou un droit d'usage et d'habitation du bien vendu. Le droit d'usage est plus restrictif, car il interdit de louer le bien. Votre vendeur n'a le droit que d'occuper le bien à titre personnel sauf s'il s'est aussi réservé l'usufruit du bien (ce qui est rare).

Le logement ne pourra être occupé par l'acquéreur qu'à partir du décès du vendeur ou du dernier survivant lorsque le contrat concerne plusieurs vendeurs.

Comment se calcule le prix d'un viager ?

Contrairement à une vente classique, dans un viager, le versement du prix n'est pas instantané. Il est payé par une rente versée à vie au vendeur et éventuellement par un bouquet. En droit, on dit que l'acheteur est le « débirentier » - puisqu'il est débiteur de la rente - et que le vendeur est le « crédirentier », puisqu'il est le créditeur de la rente. Le choix d'un viager occupé ou libre aura bien évidemment un impact sur le calcul de la rente. Dans le cas d'un viager libre, c'est simple : on convertit tout le prix du bien en rente, puisque le débirentier en aura l'usage dès la signature de l'acte de vente. Dans le cas du viager occupé, c'est plus compliqué. Il faut déduire du prix de vente le prix de l'occupation et la rente n'est assise que sur la différence.

On fait en sorte dans le calcul de la rente que l’acheteur ait payé le prix « normal » de son logement au moment ou statistiquement le décès du crédirentier doit intervenir. Pour se faire, on tient compte de l'espérance de vie et on se base sur des tables de mortalité. Mais l'aléa reste le critère fondateur du viager : qui sait quand il va mourir ? C'est en cela que l'on dit que le viager est un pari sur la mort et donne un côté morbide au contrat viager.

Le calcul de la rente

Le calcul de la rente est un sujet au cœur des préoccupations quand on achète ou vend un appartement ou une maison en viager.

🧐 Qu'est-ce que le bouquet ?

Le viager consiste à vendre comme nous l'avons déjà dit un bien immobilier (maison, appartement, terrain) à une ou des acheteurs en échange du versement d'une rente viagère (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Cette rente peut s'accompagner d'un bouquet, c'est-à-dire une somme d'argent versée comptant au moment de la signature de l'acte de vente. Le bouquet n'est pas obligatoire, mais fortement conseillé si le vendeur est très âgé car cela pourrait être contesté en justice. Il est librement fixé par les parties. Lorsqu'il y a bouquet, on déduit donc celui-ci du prix de vente et l'on ne convertit en rente que le solde du prix. La rente se calcule donc sur la valeur du bien moins le bouquet. Plus un bouquet est élevé et moins la rentre le sera. Logique !

Quels sont les critères pour calculer la rente ?

L'article 1976 du Code civil permet aux parties de fixer librement le montant de la rente. Le montant de la rente va dépendre de :

  • la nature des droits cédés : viager libre, viager occupé avec réserve du droit d'usage et d'habitation ou réserve d'usufruit ;
  • l'âge, du sexe et donc de l'espérance de vie du crédirentier, mais aussi des prévisions que son état de santé permet de faire ; ( on se réfère pour le calcul de l'espérance de vie à des barèmes établis par des organismes tels que la Caisse Nationale de Prévoyance, les compagnies d'assurances...)
  • la valeur des biens vendus ainsi que de leur rentabilité ;
  • l'existence éventuelle et de l'importance du bouquet qui a été payé comptant dès la signature de l'acte.

Dans le but de veiller à l'équilibre du contrat et de protéger le vendeur d'immeuble, la liberté contractuelle n'autorise cependant pas que la vente soit consentie moyennant des conditions financières dérisoires ou non sérieuses.

Le montant de la rente est évidemment déterminé en fonction de l'âge de la personne sur la tête de laquelle elle est constituée , celle-ci doit être clairement identifiée dans le contrat. Mais sachez qu'une rente viagère peut être aussi constituée sur deux têtes ( cas des couples) et que, dans ce cas, la rente peut être réductible ou réversible selon ce qui aura été prévu lors du contrat.

Rente réversible ou réductible ?

Lorsque la rente est constituée sur deux têtes, elle peut être réductible au premier décès ou encore réversible au profit du survivant. Dans le premier cas, il y aura en fait deux rentes viagères distinctes calculées en cas de vente d'immeuble sur la moitié de sa valeur, l'une sur la tête du mari, l'autre sur celle de l'épouse. En cas de décès de l'un des crédirentiers, sa rente s'éteindra, laissant subsister l'autre. En revanche, si la rente est réversible, elle devra être versée sans aucune modification jusqu'au décès du survivant des crédirentiers. Dans ce cas, il va de soi que le montant de la rente de base sera nettement inférieur au montant cumulé des deux rentes distinctes.

Et si c'est le crédirentier qui décède ?

En cas de décès du redevable de la rente, sachez que la rente viagère ne s'éteint pas ; son paiement reste à la charge des héritiers comme une dette classique.

Est-ce que la rente viagère est obligatoirement indexée ?

L'indexation est généralement prévue dès la conclusion du contrat de vente pour permettre au crédirentier de se prémunir contre l'inflation monétaire. Les rentes viagères étant considérées comme des dettes alimentaires, leur indexation est libre, sous réserve qu'elle ne déséquilibre pas les prestations réciproques des parties. L'indice souvent retenu est celui des prix à la consommation (série hors tabac ensemble des ménages). Si aucune indexation n'a été prévue lors de la conclusion du viager, sachez qu'elle peut être revalorisée annuellement puisque la loi prévoit une indexation minimale obligatoire au moyen de taux de majoration forfaitaires. Ces taux sont revalorisés chaque année.

Comment fixer la rente avec réserve d'usufruit ou droit d'usage et d'habitation ?

Comment évaluer l'usufruit ?

Pour aboutir à l’évaluation de l'usufruit, on se référera à des barèmes. Aucun barème n'a un caractère obligatoire. Ainsi, vous pouvez également utiliser le barème fiscal d'évaluation de l'usufruit et de la nue-propriété, mais il en existe d'autres, édités par des compagnies d'assurances notamment.

Comment évaluer le droit d'usage ?

En raison de son caractère plus restrictif par rapport à l'usufruit, on majore en règle générale la rente de 10 %. N'oublions pas en effet que le titulaire d'un droit d'usage et d'habitation n'a qu'un droit personnel sur le bien. Il peut arriver qu'il soit obligé de quitter le logement vendu, pour des raisons de santé par exemple, sans pouvoir le louer, à la différence de l'usufruitier.

Comment se passe l'achat en viager ?

Comme pour toute vente d'un bien immobilier, l'acte de vente devra être dressé et reçu par un notaire. Quant aux frais de notaire, sachez que ce sont les mêmes que ceux d'une acquisition immobilière classique et sont donc à charge de l'acquéreur. Notez que ces frais sont calculés sur le prix ou la valeur vénale du bien vendu. (Pour connaître le détail, nous vous invitons à utiliser notre simulateur de frais de notaire) . Et le vendeur n'échappe pas non plus à la taxation au titre de la plus-value (sauf exonération) car la vente en viager est une cession à titre onéreux. N'oubliez pas que comme pour toute vente  le cadre est le même :

  • la vente en viager est en principe précédée, comme nous l'avons vu, d'un compromis de vente que nous conseillons de faire établir par un notaire ;
  • l'ensemble des frais d'acquisition doit être versé par l'acquéreur au notaire le jour de la signature de la vente ;
  • enfin, les formalités à accomplir sont les mêmes que pour une vente ordinaire (diagnostics, pré-état daté pièces d'urbanisme, état hypothécaire... ; c'est le notaire qui se charge de réunir ces pièces.

L'« aléa » : élément fondamental pour la validité de la vente

La vente en viager est fondée sur un aléa : la longévité du vendeur. Pour que la vente en viager soit valable, il faut que cet aléa existe véritablement. Ainsi, lorsque le vendeur est malade ou s'il meurt dans les vingt jours de la date du contrat, la vente sera nulle (Cassation civile article 1975).

💰 Le paiement du prix

Le viager doit être considéré comme une vente normale, à l'exception près que les modalités de paiement du prix sont particulières.

Est-ce que l'acquéreur devient propriétaire au fil du temps ou au jour de la vente ?

Sachez que le transfert de propriété intervient immédiatement et l'acquéreur devient juridiquement « propriétaire » . Dans le cadre d'un viager libre, il pourra en plus l'occuper immédiatement ; dans celui d'un viager occupé, il sera propriétaire de la « nue-propriété » et ce ne sera qu'au décès du ou des vendeurs qu'il sera pleinement propriétaire avec l’extinction de l'usufruit ou du droit d'usage et d'habitation.

Peut-on vendre en viager à son fils ?

Rien n'interdit à des parents de vendre en viager à l'un de leurs héritiers en ligne directe et à l'un de leurs enfants par exemple. Dans ce cas toutefois, l'article 918 du Code civil assimile la vente à une donation déguisée si les autres héritiers en ligne directe, frère et sœur de l'acheteur par exemple, n'ont pas donné leur accord à cette vente. En fait, on présume que le prix n'a pas été payé par l'enfant acquéreur, et cette gratuité a pour effet de réintégrer l'immeuble dans le patrimoine du parent vendeur à son décès, donc dans sa succession en vue du partage de ses biens. Cette situation peut aboutir au dessaisissement de l'immeuble acquis par l'enfant.

Peut-on vendre en viager sans l'accord des héritiers ?

Si vous n'êtes ni en indivision ni sous mesure de protection (tutelle ou curatelle) : vous êtes libre de vendre en viager sans l'accord des héritiers.

Qui paie les charges du logement : le débirentier ou crédirentier ?

👉 Cas d'un viager libre : aucun problème. Ce cas s'assimile à une vente ordinaire. L'ensemble des charges revient donc au débirentier. le débirentier doit assumer l’ensemble des charges, y compris les impôts fonciers. Il supporte également les coûts des travaux relatifs au bien.

👉 Cas d'un viager occupé : c'est là où le bât blesse. Qui doit acquitter les dépenses d'entretien ? Le vendeur occupant encore les lieux ou bien le débirentier propriétaire du bien ? Il n'y a pas de loi en la matière. Il est donc nécessaire d'être très précis à ce sujet dans la rédaction du contrat. Nous vous conseillons d'adopter les règles de répartition suivantes (qui s'inspirent des articles 605 et 606 du Code civil) qui n'ont rien à voir avec celles des locataires.

Le débirentier sera tenu aux grosses réparations conformément à l'article 606 du Code civil. De plus, il devra entretenir le bien immobilier afin que les grosses réparations ne soient pas la conséquence du défaut d'entretien ou de réparation. Le crédirentier sera tenu aux contributions et charges (article 608 du Code civil), notamment les impôts fonciers sauf si le crédirentier s'est réservé le droit d'usage et d'habitation, car dans ce cas la taxe foncière est établie au nom du propriétaire, c'est-à-dire du débirentier.

Il est courant de mettre contractuellement à la charge du débirentier le montant de la taxe foncière en cas de réserve d'usufruit par le vendeur crédirentier ; cette clause du contrat n'est toutefois pas opposable à l'administration.

Comment le vendeur peut-il se prémunir contre le non-paiement de la rente ?

Les garanties du vendeur

Le vendeur crédirentier bénéficie de deux garanties qui lui permettront de sanctionner toute défaillance du débirentier qui n'assumerait plus le paiement de la rente. Il s'agit du privilège du vendeur et de la clause résolutoire.

Le privilège du vendeur

C’est une garantie qui permet de faire saisir l'immeuble et de le vendre afin d'obtenir une somme suffisante pour assurer le paiement de la rente. Vous devrez alors vous adresser à un commissaire de justice (exemple : huissier de justice) et ensuite au tribunal judiciaire par l'intermédiaire de votre avocat. Le privilège fait l'objet d'une publication auprès du registre de la publicité foncière. Le privilège devient une inscription grevant le bien. Elle s’inscrit au registre des hypothèques. C'est une sûreté réelle, le bien est mis en garantie durant toute la durée du contrat viager.

La clause résolutoire

La clause résolutoire permet de faire annuler la vente en cas de non-paiement de la rente viagère. Le vendeur redevient propriétaire de son bien immobilier. Il conserve les rentes déjà versées et tout ou partie du bouquet à titre de dommages et intérêts.

La rente et son imposition

Une partie seulement des rentes viagères est soumise à l'impôt sur le revenu. Cette partie est variable selon votre âge au moment du premier versement de la rente.

Dans le cas de rente réversible constituée sur deux têtes, on retient l'âge du plus âgé des crédirentiers pour le choix du pourcentage. Dans le cas de rente réductible, chaque crédirentier sera considéré comme une personne indépendante.

Si le crédirentier quitte le logement ?

Il peut arriver que le vendeur quitte les lieux pour des raisons médicales, parce qu'il ne peut plus vivre seul dans son logement. Dans ce cas, l'acheteur ne pourra occuper le logement qu'après avoir obtenu l'autorisation du vendeur. Cette modification peut donner lieu à une révision du montant de la rente. Pour prévenir tout litige, il est conseillé d'insérer une stipulation dans le contrat de vente prévoyant ce rééchelonnement.

Peut-on revendre le bien que l'on a acquis en viager avant le décès du crédirentier ?

Oui. L'immeuble acquis moyennant une rente viagère peut toujours être revendu par le débirentier à un sous-acquéreur même si le crédirentier ne donne pas son accord. Il suffira alors au débirentier de lui faire signifier la vente par voie d'huissier. Cette situation pourra se présenter si le débirentier ne peut plus subvenir au paiement de la rente ou pour toute autre raison qui lui sera personnelle. Dans ce cas, deux hypothèses peuvent être envisagées :

  • le sous-acquéreur paie comptant un prix correspondant à la valeur de l'immeuble (maison ou logement) et l'acquéreur initial continuera d'assumer le versement de la rente viagère. Pour que cette possibilité puisse se réaliser, il faudra que le crédirentier accepte une autre garantie que celle existant sur le bien (privilège de vendeur) et que le débirentier puisse la lui fournir (hypothèque, caution, etc.) ;
  • le sous-acquéreur s'engage à assurer le paiement de la rente viagère aux lieu et place de l'acquéreur initial. Dans ce cas, le vendeur crédirentier interviendra à l'acte de cession pour accepter le nouveau débirentier et décharger l'ancien, mais généralement il n'en fait rien, de manière à pouvoir réclamer le paiement de la rente à l'acquéreur initial en cas de défaillance de ce nouveau propriétaire.

Ce type de situation doit avoir pour résultat de ne rien changer au service de la rente ainsi qu'aux garanties qui y sont attachées. Le débirentier peut vendre le viager et reçoit un bouquet équivalent à l'ensemble des sommes qu'il a déjà payées. Le nouveau débirentier doit payer le montant de la rente dans les mêmes conditions. S'il est défaillant, l'ancien débirentier pourrait être appelé à payer.

Quelles différences entre un viager et une vente en viager à terme ?

La vente à terme est définie comme un contrat de vente spécifique suivant lequel un vendeur cède son bien à un acquéreur, moyennant le paiement d’une somme au comptant, puis des versements sur une durée prévue à l’avance (5, 10 à 20 ans). Le bien peut être soit cédé libre, soit occupé. Selon ce choix, l’acquéreur pourra y habiter directement ou non.

L’opération est souvent comparée à la vente en viager. La différence majeure est que la durée de l’opération est fixée à l’avance et ne repose donc pas sur l’estimation de l’espérance de vie du vendeur. Contrairement au viager, les mensualités perçues sont exonérées d'impôts.

Quels sont les pièges du viager ?

La plupart du temps, les problèmes viennent d'un manque de conseils avisés. Nous vous recommandons vivement de consulter un notaire avant toute initiative. Il sera en mesure d'appréhender tant la dimension patrimoniale que fiscale du projet.

Petit lexique du viager

Bouquet : partie du prix payable comptant le jour de la vente.
Crédirentier : personne à qui la rente est due (vendeur).
Débirentier : personne qui paye la rente (acquéreur).
Rente : c'est le revenu annuel payé par le débirentier au crédirentier durant sa vie.
Droit d'usage et d'habitation : c'est la possibilité pour le vendeur de conserver la jouissance du bien qu'il a vendu. Ce droit est plus restrictif que l'usufruit. Il empêche notamment la location du bien à un tiers.
Usufruit : c'est un droit permettant d'utiliser ou de percevoir les revenus d'un bien dont une autre personne est nue-propriétaire.
Nue-propriété : c'est un droit permettant d'accéder à la pleine propriété d'un bien lors de l'extinction de l'usufruit. Le nu-propriétaire peut vendre son droit qui ne lui permet pas, en principe, d'avoir l'usage du bien.


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