Comment vendre un bien en indivision ?

Le régime de l’indivision de biens

On peut dire qu'être en indivision, c'est être propriétaire ensemble d'un même bien à parts égales ou non. On parle de détention d’une quote-part d'indivision (par exemple 1/4 - 3/4). On ne matérialise pas sa propriété en pièces ou surfaces, mais en quotes-parts de propriété.

👉 L’indivision peut être imposée

Après un décès et une succession : le défunt peut léguer des biens immobiliers tels que des maisons, des appartements et des terrains. Si les héritiers ne souhaitent ni vendre ni se partager les biens, alors ils deviennent propriétaires indivis des biens immobiliers.

C'est aussi le cas dans le cadre d'un divorce avec des biens communs que les ex-époux décident de ne pas partager ou vendre.

👉 L'indivision peut être choisie

Des personnes qui ont la volonté d'acheter ensemble un bien immobilier choisissent volontairement d'être en indivision. Ça peut être le cas d'époux mariés en séparation de biens ou de partenaires d'un pacs qui décident d'acheter ensemble un bien immobilier. Des membres d'une famille, voire simplement des proches peuvent faire le choix :

• d'acheter ensemble une résidence principale,
• d'être propriétaire à plusieurs d'une résidence secondaire.

Quelles sont les règles de l'indivision ?

Dans une indivision, chaque indivisaire (copropriétaire) a des droits sur l'ensemble du bien, proportionnellement à sa part. Les décisions importantes concernant le bien doivent être prises collectivement, généralement à l'unanimité ou à la majorité des deux tiers, selon la nature des décisions.

👉 Les frais, les taxes et les revenus générés par le bien (par exemple, un loyer) sont partagés entre les indivisaires proportionnellement à leur part.

Un ou plusieurs indivisaires peuvent demander à sortir de l'indivision en vendant leurs parts ou en demandant le partage du bien, ce qui peut entraîner sa vente si un accord n'est pas trouvé.

Convention d'indivision

Lorsque vous vous trouvez en situation d'indivision, il est recommandé d'établir une convention d'indivision afin d'aménager au mieux les droits de chacun et de faciliter la gestion des biens. Si aucune convention n'est faite, c'est le Code civil qui s'applique. Il définit ce que peut faire un indivisaire seul, mais énonce également les majorités à obtenir pour tel ou tel acte de gestion courante ou de disposition.

Un accord à l'unanimité est requis pour fixer les règles de fonctionnement de l'indivision. La convention liste tous les biens de l'indivision et les droits et pouvoirs de chaque indivisaire. Elle  désigne un indivisaire comme gérant.

👉 Cette convention peut être conclue pour une durée de cinq ans renouvelable ou pour une durée indéterminée. Dans cette convention, on peut prévoir que la vente ne pourra pas intervenir dans les cinq années ou toute autre précision. Une fois établie, elle fait foi et doit être respectée à la lettre.

Comment fonctionne une indivision ?

👉 Ce qu'un indivisaire peut faire sans autorisation des autres indivis
Chaque indivisaire peut prendre seul toute décision touchant l'entretien du bien comme une réparation. On parle d'acte conservatoire. Ce sont toutes les initiatives visant à conserver le bien en bon état. Ces décisions peuvent être prises unilatéralement.

👉 Ce qu'un indivisaire ne peut faire sans obtenir la majorité requise

Pour gérer une indivision, certaines actions sont indispensables. On parle de gestion courante ou dit acte d'administration courante : il faut assurer le bien, ouvrir un compte bancaire pour l'indivision. Lorsque le bien est en location, il faut pouvoir signer le bail, etc. Autant d'actions qui nécessitent l'accord des autres indivisaires. Faute d'avoir organisé cela par une convention d'indivision, il faut se référer au Code civil qui prévoit un accord à la majorité des deux tiers. Cette dernière ne signifie pas la majorité des deux tiers des indivisaires, mais des droits indivis ou des parts d'indivision.

🙋‍♀️ Parfois, dans une copropriété, on doit prendre des décisions qui affectent ou modifient la propriété du bien, telles que des dons ou des ventes. On parle d'acte de disposition. Dans cette situation particulière, tous les copropriétaires doivent se prononcer à l'unanimité.

⚠️ Il existe une exception à l'unanimité : le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent se rendre chez un notaire et dire leur intention de procéder à la vente du bien indivis. Dans le délai d'un mois, le notaire prévient les indivisaires. Si l'un ou plusieurs des indivisaires s'opposent à la vente ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois, le notaire le constate par procès-verbal. À partir de ce constat, les indivisaires sont autorisés à saisir le tribunal judiciaire afin que le juge autorise la vente du bien indivis, sauf sil estime être en présence d'une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

C'est quoi une vente en indivision ?

Pour vendre un bien en indivision, tous les indivisaires doivent généralement être d'accord. Si un consensus est difficile à obtenir, un indivisaire peut saisir le tribunal pour demander la vente judiciaire du bien. Si la vente amiable est impossible, le tribunal peut ordonner la vente aux enchères du bien pour répartir le produit de la vente entre les indivisaires. Une fois le bien vendu, le produit de la vente est distribué entre les indivisaires selon leurs parts respectives.

Comment estimer la valeur d'un bien en indivision ?

L'évaluation d'un bien en indivision ne requiert pas de processus spécifique. Il s'agit d'une estimation classique d'un bien destiné à la vente. La loi de l'offre et de la demande détermine le prix de votre bien. Pour estimer soi-même la valeur du bien, comparez-le à d'autres ventes récentes dans votre région. Vous pouvez facilement trouver les ventes à proximité en utilisant notre outil, pour connaître le prix au mètre carré moyen de votre secteur.

👉 Il faudra évaluer comment votre bien se positionne par rapport à la moyenne du secteur. Il vous sera également nécessaire de savoir quelle surface (surfaces habitables et annexes) considérer pour calculer le prix de votre bien.

Comment vendre un bien en indivision sans l'accord de tous ?

Peut-on vendre une maison sans l'accord d'un héritier ?

En principe, il n'est pas possible de vendre une maison en indivision sans l'accord de tous les héritiers (co-indivisaires). Toutefois, il existe des exceptions et des recours juridiques dans certaines situations spécifiques.

👉 Vente d'une part indivise

Un indivisaire peut vendre sa part indivise sans l'accord des autres, mais cette situation est souvent complexe et peu attrayante pour les acquéreurs qui se retrouvent alors dans une division dont ils ne connaissent pas nécessairement les autres indivisaires.

👉 Vente avec l'accord majoritaire

La décision de vendre un bien indivis peut être prise par une majorité des deux tiers des droits indivis ou si les deux tiers des indivisaires sont d'accord. Si cette majorité est atteinte, la vente peut être autorisée malgré l'opposition de certains indivisaires.

👉 Vente forcée par voie judiciaire

Si un ou plusieurs héritiers s'opposent à la vente et qu'aucun accord ne peut être trouvé, les indivisaires souhaitant vendre le bien peuvent saisir le tribunal. Le tribunal peut, après examen de la situation, ordonner la vente judiciaire du bien. Cette vente est généralement réalisée aux enchères.

👉 Sortie de l'indivision

Chaque indivisaire a le droit de demander à sortir de l'indivision à tout moment. Si aucun accord amiable n'est possible, l'indivisaire peut demander au tribunal le partage du bien. Cela peut entraîner la vente du bien pour que les indivisaires récupèrent la valeur de leur part en espèces.

Est-il possible de sortir de l'indivision pour vendre ?

Il existe trois façons de sortir de l'indivision.

1️⃣ Une sortie individuelle de l'indivision

Un indivisaire peut décider de donner ou vendre sa part d'indivision. Il doit informer les autres indivisaires par acte d'huissier, car ces derniers disposent d'un droit de préemption : c'est-à-dire qu'ils peuvent acquérir en priorité sa part dans l'indivision.

2️⃣ Une dissolution de l'indivision par une vente collective

Les indivisaires décident la dissolution de l’indivision par la vente de tous les biens. Par une décision collective, l'ensemble des indivisaires fait le choix de sortir de l'indivision en vendant le ou les biens dont ils se partagent le prix selon les quotes-parts de chacun. Cette décision nécessite l'accord de tous les indivisaires, sauf exception vue ci-dessus.

3️⃣ Une dissolution de l'indivision par partage de biens

Les indivisaires décident de partager les biens. Cela est possible lorsque l'indivision porte sur plusieurs biens. Les indivisaires peuvent procéder au partage de tout ou partie des biens. Dans ce cas, chaque indivisaire devient seul propriétaire d'un bien à l'issue du partage du patrimoine partagé.

Combien coûte le partage d'indivision ?

Pour les indivisions résultant d'un divorce, séparation de corps ou rupture de Pacs, depuis le 1er janvier 2022, le taux du droit dû sur les partages consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de Pacs, est fixé à 1,1 %.

Les partages des autres indivisions, notamment celles d'origine successorale, demeurent toujours soumis au taux de 2,5 %, sans qu'ils puissent bénéficier de cette réduction progressive.

Créer une Société civile immobilière (SCI) pour sortir de l'indivision

Cela est possible par un apport, c'est-à-dire que les indivisaires peuvent décider ensemble d'apporter le bien immobilier ou les biens qu'ils détiennent à une SCI qu'ils créent. En échange, ils reçoivent des parts de la société, qu'ils peuvent ensuite transmettre à condition de le prévoir dans les statuts (clause d'agrément). La gestion est facilitée.

Même si le recours à l'unanimité n'est plus systématique pour gérer une indivision, la SCI se révèle être un meilleur outil. La SCI permet une gestion plus souple et moins contraignante. Dans l'indivision légale, la majorité des deux tiers doit toujours être respectée pour la régularisation des actes de gestion (article 815-3 du Code civil), tandis que le gérant de la SCI peut agir seul pour tous les actes conformes à l'objet social. On règle tout cela dans les statuts.

👉 La Société civile immobilière (SCI) est souvent utilisée à des fins de transmission d'un patrimoine immobilier. Elle permet la transmission progressive des parts de la SCI soit en pleine propriété ou en démembrement.

Par ailleurs, en SCI, si un associé veut vendre, car il a des difficultés financières, ses parts pourront être rachetées par un acte sous seing privé (cession de parts) en s'acquittant des droits d'enregistrement au taux de 5 % et des formalités d'enregistrement. En indivision, il faudra procéder à une vente classique avec intervention d'un notaire.

⚠️ Mise en garde : l'apport d'un bien immobilier à une SCI est considéré comme une vente immobilière. Cela peut donner lieu au paiement d'une plus-value, s'il y a une différence entre le prix d'acquisition du bien et la valeur des parts sociales attribuées au moment du transfert.

Comment se déroule la vente d'un bien en indivision ?

Une fois l'accord de tous les propriétaires en indivision obtenu pour la vente du bien, le prix de vente, etc., les indivisaires peuvent nommer un mandataire parmi eux ou une tierce personne pour gérer la vente. Ce mandataire sera responsable de trouver un acheteur, de négocier les termes de la vente et de signer l'acte de vente. Si nécessaire, une procuration est signée pour autoriser le mandataire à agir au nom des membres de l'indivision. Ensuite la vente se déroule comme une vente classique :

• les indivisaires doivent définir comment le bien sera mis en vente ;
• ils doivent préparer le dossier de vente : réunir tous les documents nécessaires (titre de propriété, diagnostics immobiliers, etc.) ;
• organiser et recevoir les visites ;
• accepter une offre d'achat ;
• négocier et signer le compromis de vente : tous les indivisaires doivent signer ce document ou donner procuration à une personne pour signer à leur place ;
• signer l'acte de vente définitif devant notaire. Le notaire s'assure que tous les documents nécessaires sont en ordre et que la vente respecte les lois en vigueur. La signature de l'acte de vente définitif dissout l'indivision ;
• répartir le prix de la vente entre les indivisaires en fonction de leurs parts respectives.

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