Acheter une résidence secondaire à plusieurs

La crise sanitaire a fait réfléchir et a donné des envies d'aller au vert ! Pourquoi ne pas s'acheter une résidence secondaire? Seul ou à plusieurs? Selon l'Insee,"

En France, un logement sur dix est une résidence secondaire au sens fiscal. Ces résidences se trouvent sur le littoral (40 %) ou en altitude (16 %), mais aussi dans les intercommunalités les plus densément peuplées, hors littoral et montagne, pour 12 % d’entre elles. Elles sont souvent plus petites que les résidences principales : une sur quatre fait moins de 40 m², contre seulement une résidence principale sur dix.

Une résidence secondaire sur dix appartient à une personne résidant à l’étranger. Parmi celles détenues par un ménage résidant en France, deux sur trois le sont par un ménage de 60 ans ou plus, et même trois sur quatre dans certaines zones littorales. 34 % d’entre elles sont détenues par des ménages aisés. Les résidences secondaires, surtout lorsqu’elles sont détenues par un ménage aisé, sont situées souvent loin de la résidence principale du détenteur : à 3 heures de route ou plus pour 38 % de celles dont le ménage détenteur réside en France".

Résidence secondaire : un besoin d'évasion

L'attrait pour la maison de campagne se manifeste vers la quarantaine, une fois la résidence principale payée. Il correspond à un besoin de calme, de verdure, d'évasion. C'est l'occasion de renouer avec des racines, d'offrir quelque chose aux enfants : des murs bien sûr, mais aussi des vacances en famille dans une maison pleine de rires et qui sera un jour la leur. C'est enfin l'occasion de diversifier son patrimoine à travers un investissement plaisir. Reste à savoir comment l'acheter : seul, à plusieurs, en indivision ou avec une Société civile immobilière (SCI). Chaque formule présente ses avantages et ses inconvénients à condition de bien préparer son projet en amont.

Acheter une résidence secondaire en SCI

Comme son nom l'indique, la Société civile individuelle (SCI) est une société. C'est-à-dire qu'il s'agit d'une « personne morale » ayant un caractère « civil ».

Lorsqu'on acquiert un bien via une SCI , c'est « elle » qui achète le logement grâce à l'argent apporté par les associés et, éventuellement, grâce à l'emprunt souscrit auprès de la banque. C'est donc la SCI qui est propriétaire du bien. Les associés se partagent les parts sociales à hauteur de leur apport.

En cas de séparation, de décès ou de volonté de sortir de la SCI, les parts de la personne concernée pourront être rachetées par les autres membres (voire par des membres extérieurs), selon des modalités définies dans les statuts de la SCI.

Les avantages de la SCI

La création d'une SCI offre de nombreux avantages, comme :

- des crédits immobiliers (parfois) plus attractifs. En théorie, les banques prêtent plus facilement aux sociétés qu'aux particuliers. Mais attention! Même s'il s'agit d’une personne morale distincte des associés, la capacité d’emprunt de la SCI tient compte  aussi des ressources de la société civile immobilière, c’est-à-dire les revenus locatifs éventuels et des  ressources des associés.

- une transmission simplifiée de son vivant.

- la revente des parts. En effet, il est possible de vendre les parts sociales de la société à un autre membre ou à une personne extérieure (clause d'agrément) selon des modalités définies dès la création de la SCI.

Les inconvénients de la SCI

Ils sont essentiellement d'ordre juridique.

- Une rédaction complexe. C'est pourquoi nous vous conseillons toujours de faire rédiger les statuts par un notaire ou un avocat spécialisé avant l'acquisition immobilière. Et cela, même si leur intervention entraîne des frais.

- Un coût élevé. Il faut prévoir des frais d'enregistrement, les honoraires de l'avocat, du notaire...

- L'ouverture d'un compte bancaire séparé. La SCI doit posséder son propre compte bancaire. En cas de difficultés financières, les membres d'une SCI sont des associés solidaires.

- L'obligation de réunion. Une fois par an, tous les membres de la SCI doivent se retrouver pour une assemblée générale.

Acheter une résidence secondaire en indivision

Acheter en indivision signifie que plusieurs personnes décident de devenir propriétaires d'une fraction d'un même bien immobilier, sans division matérielle de leur part. On peut établir :

- une division égale. Chacun possède les mêmes pouvoirs, dans les mêmes proportions, sur le bien.

- une division inégale, selon l'apport de chacun des acquéreurs.

Dans les deux cas, les propriétaires sont appelés des indivisaires. Ils jouissent de leur propriété de façon indivise sur la totalité du bien. Chaque indivisaire est solidaire des dépenses relatives au bien (entretien, remboursement des crédits immobiliers, impôts, charges...).

Les avantages de l'indivision

C'est la solution la plus simple et la plus rapide à mettre en place. C'est également la moins onéreuse car elle n'entraîne aucuns frais d'enregistrement (contrairement à la SCI).

Les inconvénients de l'indivision

- La difficulté de mettre tout le monde d'accord. L'indivision implique que les décisions concernant la gestion du bien soient prises à la majorité des 2/3 ou à l'unanimité pour les décisions plus importantes comme la vente. Ce qui n'est jamais facile à obtenir. Il suffit d'une brouille familiale ou d'une séparation au sein d'un des couples co- indivisaires pour remettre en cause la location du bien pendant les grandes vacances ou la réalisation de travaux importants.

- Le décès d'un des co-indivisaires. Le survivant n'aura pas forcement  un droit sur les parts du défunt.  Tout dépendra des règles successorales et du testament.

Résidences secondaires : quels frais ? 

L'acquisition d'une résidence secondaire est un plaisir coûteux ! Sauf achat au comptant car vous disposez des fonds , vous devrez rembourser un crédit, puis payer des charges, des frais d'entretien... C'est un placement qui coûte très vite beaucoup plus cher qu'il ne rapporte.

Différentes études estiment que le coût annuel d'une résidence secondaire varie entre 1 et 2 % du prix d’achat par an et si vous avez un jardin ou même, une piscine les frais d’entretien peuvent atteindre 4% du prix d’achat par an. A ces frais s'ajoutent les allers-retours en voiture (essence, péage), éventuellement les trajets en train et toute la liste des dépenses indispensables à la vie quotidienne (alimentation, lessive...).

Pour vous aider à établir un budget prévisionnel, vous devrez intégrer dans vos calculs :

- les impôts : taxe foncière, taxe d'habitation, taxe d'enlèvement des ordures ménagères. En province, ces taxes peuvent être particulièrement élevées et dans certaines communes et depuis la loi de finances rectificative pour 2014 il est permis une majoration de 20 % de la taxe d'habitation des résidences secondaires pour inciter à leur transformation en résidence principale..

- les frais d'entretien de la maison : toiture, peinture extérieure, volets, portail...

- le jardin : achat et entretien du matériel de jardinage, engrais, taille des arbres, arrosage...

- les éventuelles annexes : piscine, tennis...

- les charges de la maison : chauffage, électricité, téléphone, télévision, Internet, câble, satellite...

- l'assurance habitation

- la sécurité : alarme, système de télésurveillance...

Louer sa résidence secondaire

Lorsque le logement que vous proposez à la location saisonnière ne constitue pas votre résidence principale, vous devez non seulement en faire la déclaration à la mairie, mais dans certaines hypothèses obtenir une autorisation.