Acheter une résidence secondaire à plusieurs

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Frères, soeurs, cousins, cousines... Il est courant de se regrouper en famille pour s'offrir une résidence secondaire. Mais attention ! Si l'achat à plusieurs permet de partager les frais, il peut aussi entraîner de sérieuses disputes s'il n'est pas bien encadré.

Nous sommes les champions du monde de la résidence secondaire ! Selon l'Insee, 10 % des Français possèdent une deuxième adresse. Ce qui représente un parc de trois millions de maisons éparpillées aux quatre coins du pays. Leurs propriétaires n'ont pas de profils bien déterminés. On trouve des étrangers, surtout des Anglais, des Hollandais et des Belges, amoureux de nos vieilles pierres. Mais aussi des Franciliens (20 % détiennent une résidence secondaire).

Résidence secondaire : un besoin d'évasion

L'attrait pour la maison de campagne se manifeste vers la quarantaine, une fois la résidence principale payée. Il correspond à un besoin de calme, de verdure, d'évasion. C'est l'occasion de renouer avec des racines, d'offrir quelque chose aux enfants : des murs bien sûr, mais aussi des vacances en famille dans une maison pleine de rires et qui sera un jour la leur. C'est enfin l'occasion de diversifier son patrimoine à travers un investissement plaisir. Reste à savoir comment l'acheter : seul, à plusieurs, en indivision ou avec une Société civile immobilière (SCI). Chaque formule présente ses avantages et ses inconvénients à condition de bien préparer son projet en amont.


Acheter une résidence secondaire en SCI

Comme son nom l'indique, la Société civile individuelle (SCI) est une société. C'est-à-dire qu'il s'agit d'une « personne morale » ayant un caractère « civil ».

Lorsqu'on acquiert un bien via une SCI , c'est « elle » qui achète le logement grâce à l'argent apporté par les associés et, éventuellement, grâce à l'emprunt souscrit auprès de la banque. C'est donc la SCI qui est propriétaire du bien. Les associés se partagent les parts sociales à hauteur de leur apport.

En cas de séparation, de décès ou de volonté de sortir de la SCI, les parts de la personne concernée pourront être rachetées par les autres membres (voire par des membres extérieurs), selon des modalités définies dans les statuts de la SCI.

Les avantages de la SCI

La création d'une SCI offre de nombreux avantages, comme :

- des crédits immobiliers (parfois) plus attractifs. En théorie, les banques prêtent plus facilement aux sociétés qu'aux particuliers. Surtout que le seuil d'endettement des 33 % n'existe pas pour les personnes morales. Toutefois, ce principe ne se vérifie pas, loin s'en faut, dans tous les établissements bancaires.

- une transmission simplifiée de son vivant.

- la revente des parts. En effet, il est possible de vendre les parts sociales de la société à un autre membre ou à une personne extérieure (clause d'agrément) selon des modalités définies dès la création de la SCI.

Les inconvénients de la SCI

Ils sont essentiellement d'ordre juridique.

- Une rédaction complexe. C'est pourquoi nous vous conseillons toujours de faire rédiger les statuts par un notaire ou un avocat spécialisé avant l'acquisition immobilière. Et cela, même si leur intervention entraîne des frais.

- Un coût élevé. Il faut prévoir des frais d'enregistrement, les honoraires de l'avocat, du notaire...

- L'ouverture d'un compte bancaire séparé. La SCI doit posséder son propre compte bancaire. En cas de difficultés financières, les membres d'une SCI sont des associés solidaires.

- L'obligation de réunion. Une fois par an, tous les membres de la SCI doivent se retrouver pour une assemblée générale.

Acheter une résidence secondaire en indivision

Acheter en indivision signifie que plusieurs personnes décident de devenir propriétaires d'une fraction d'un même bien immobilier, sans division matérielle de leur part. On peut établir :

- une division égale. Chacun possède les mêmes pouvoirs, dans les mêmes proportions, sur le bien.

- une division inégale, selon l'apport de chacun des acquéreurs.

Dans les deux cas, les propriétaires sont appelés des indivisaires. Ils jouissent de leur propriété de façon indivise sur la totalité du bien. Chaque indivisaire est solidaire des dépenses relatives au bien (entretien, remboursement des crédits immobiliers, impôts, charges...).

Les avantages de l'indivision

C'est la solution la plus simple et la plus rapide à mettre en place. C'est également la moins onéreuse car elle n'entraîne aucuns frais d'enregistrement (contrairement à la SCI).

Les inconvénients de l'indivision

- La difficulté de mettre tout le monde d'accord. L'indivision implique que les décisions concernant la gestion du bien soient prises à la majorité des 2/3 ou à l'unanimité pour les décisions plus importantes comme la vente. Ce qui n'est jamais facile à obtenir. Il suffit d'une brouille familiale ou d'une séparation au sein d'un des couples coïndivisaires pour remettre en cause la location du bien pendant les grandes vacances ou la réalisation de travaux importants.

- Le décès d'un des coïndivisaires. Le survivant n'a aucun droit sur les parts du défunt. Ce qui peut entraîner de sérieux conflits ! Prenons l'exemple d'une maison achetée en indivision par des parents, leur fils et sa compagne ayant deux garçons d'un premier mariage. Si la belle-fille décède, ses fils hériteront de sa quote-part d'indivision. Du coup, les parents à l'origine de l'acquisition se retrouveront en indivision avec des « petits-enfants » qui ne sont pas les leurs !

Combien coûte une résidence secondaire ?

Selon la Fédération nationale des Safer (un organisme public chargé de l'aménagement de l'espace rural), une maison de campagne avec 7.500 m2 de terrain vaut en moyenne 220.000 €. Mais de sérieux écarts selon les régions apparaissent.

Combien pour une résidence secondaire au soleil ?

La plage, le soleil : deux arguments qui font depuis toujours le succès de la Côte d'Azur (Cannes, Saint-Tropez), du littoral normand (Deauville, Trouville), de la Bretagne (La Baule) et de l'Aquitaine (Biarritz). Dans les stations balnéaires huppées, plus les maisons sont proches de la mer, plus elles sont chères. Mais pénurie oblige, vous n'y trouverez rien à vendre en dessous de 150.000 €. Dans les terres, en revanche, les prix s'assagissent. Il existe encore dans l'Eure des chaumières « dans leur jus » à partir de 160.000 €. Même constat dans les Alpes-Maritimes où il est encore possible de dénicher des mas dans l'arrière-pays grassois à moins de 200.000 €.

Une bonne desserte autoroutière

La proximité d'une autoroute fait grimper les prix. Évidemment, il n'est pas question d'en subir les nuisances (bruit, vue sur les voitures...). Mais les propriétés bien desservies sont toujours plus recherchées que les autres. D'ailleurs, les biens situés à « deux heures d'autoroute de... » voient leurs prix flamber. C'est le cas de l'Orne accessible depuis Paris par l'A11 et l'A28. Les longères à Mortagne-au-Perche ou Bellême s'arrachent à coup de centaines de milliers d'euros. Même engouement pour les communes de Gaillon, Pacy-sur-Eure et Vernon situées le long de l'A13 ou pour les villages bourguignons proches de l'A6.

L'argument TGV

Les villes desservies par le TGV connaissent elles aussi une belle dynamique immobilière. La liaison Paris-Aix-en-Provence a donné un nouvel élan aux Alpilles et au Lubéron. Les villages de Gordes et Bonnieux ont vu leur cote s'envoler depuis que les Parisiens ne mettent plus que trois heures de train pour entendre les cigales dans leur jardin !

Résidences secondaires : quels frais ? 

L'acquisition d'une résidence secondaire est un plaisir coûteux ! Ce qui explique qu'elle soit légèrement en perte de vitesse ses dernières années. Sauf héritage, vous devrez rembourser un crédit, puis payer des charges, des frais d'entretien... C'est un placement qui coûte très vite beaucoup plus cher qu'il ne rapporte.

Différentes études estiment que le coût annuel d'une résidence secondaire varie entre 1 et 3 % de sa valeur selon sa taille et celle du jardin. A ces frais s'ajoutent les allers-retours en voiture (essence, péage), éventuellement les trajets en train et toute la liste des dépenses indispensables à la vie quotidienne (alimentation, lessive...).

Pour vous aider à établir un budget prévisionnel, vous devrez intégrer dans vos calculs :

- les impôts : taxe foncière, taxe d'habitation, taxe d'enlèvement des ordures ménagères. En province, ces taxes peuvent être particulièrement élevées.

- les frais d'entretien de la maison : toiture, peinture extérieure, volets, portail...

- le jardin : achat et entretien du matériel de jardinage, engrais, taille des arbres, arrosage...

- les éventuelles annexes : piscine, tennis...

- les charges de la maison : chauffage, électricité, téléphone, télévision, Internet, câble, satellite...

- l'assurance habitation

- la sécurité : alarme, système de télésurveillance...

Calculette des frais de notaire

Cette calculette permet aux acquéreurs d'estimer les frais de notaire lors d'un achat immobilier.

Calculez vos frais de notaire

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Quand on vend, quand on achète un logement, la première chose à laquelle on pense, c’est le prix de vente, évidemment ! Mais attention, il y a d’autres frais à avoir en tête et à anticiper…

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Pour aller plus loin...

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