La location pour les étudiants

Laurent Lamielle
Mis à jour par Laurent Lamielle
le 23 août 2023
Juriste chez PAP.fr

De nombreux étudiants cherchent un logement. Location classique ou colocation, location vide ou meublée, caution, dépôt de garanties : ce qu'il faut savoir pour louer en toute tranquillité.

La location vide et la location meublée diffèrent évidemment par la quantité d'équipements fournis dans le logement
La location vide et la location meublée diffèrent évidemment par la quantité d'équipements fournis dans le logement © PAP

La plupart des étudiants doivent quitter le logement familial et trouver leur propre logement pour effectuer leurs études. Beaucoup vont choisir un studio, meublé si possible, afin d'éviter les contraintes d'un déménagement. Ils s'installent, par exemple, dans d'anciennes chambres de service transformées en studettes, situées au dernier étage des immeubles. Mais les grands appartements sont aussi très attractifs : la colocation permet de partager l'espace et le loyer.

La première question à se poser, c'est donc le type de location qu'on recherche. La location vide et la location meublée diffèrent évidemment par la quantité d'équipements fournis dans le logement, mais pas seulement. Les conditions de la location sont également différentes, par exemple concernant la durée du bail, la durée du préavis, ou le montant du dépôt de garantie. Et il faut également étudier les alternatives : la colocation ou une chambre chez l'habitant.

Pour optimiser vos chances de trouver votre prochain, il faut préparer un dossier de location complet à donner au propriétaire dès la visite du logement.

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Animé par : Charlie Cailloux, de PAP
Réservé aux particuliers

Le contenu du contrat de location et de ses annexes :
✔️ Le loyer et les charges : règles de fixation du loyer et fonctionnement des charges
✔️ Les conditions : clauses indispensables et clauses interdites
✔️ Les annexes au contrat : état des lieux et diagnostics immobiliers

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Location meublée : quels équipements sont fournis ?

En location meublée, le contrat de location standard dure un an, renouvelable tacitement. Le locataire peut résilier le bail à tout moment avec un préavis d'un mois. Le dépôt de garantie, versé par le locataire au début de la location, vaut au maximum 2 mois de loyer hors charges. Le logement doit être équipé du mobilier indispensable à la vie au quotidien pour permettre d'y vivre, manger et dormir dans des conditions normales.

👉 Il doit donc contenir un couchage (lit ou canapé) avec une couette ou une couverture, une table, des chaises, un placard de rangement, des luminaires... Pour les pièces destinées au repos, un dispositif d'occultation des fenêtres doit être installé (volet, rideaux, stores...).

La cuisine doit comporter l'électroménager nécessaire à la préparation des repas (plaque de cuisson et four ou four à micro-ondes et réfrigérateur avec congélateur ou réfrigérateur avec un compartiment freezer), ainsi que les ustensiles de cuisine pour préparer les repas (casseroles, poêles...), mais aussi la vaisselle permettant de prendre les repas (assiettes, couverts, verres...). La liste de ces meubles est fixée par décret, le logement doit par conséquent contenir a minima ce qu'il prévoit.

Location vide : des meubles peuvent être aussi fournis

En location vide, le contrat de location standard dure trois ans, renouvelable tacitement. Le locataire peut résilier le bail à tout moment avec un préavis de 3 mois, mais ce préavis peut être réduit dans de nombreux cas. Par exemple, en zone tendue (c'est-à-dire dans la majorité des agglomérations de France), le préavis est d'un mois seulement, comme en location meublée.

👉 Le dépôt de garantie, versé par le locataire au début de la location, vaut au maximum 1 mois de loyer hors charges.

Il est possible de louer un logement « nu » qui comporte certains meubles, ou encore une cuisine équipée. C'est une très bonne solution. Cela évite à l'étudiant d'avoir à transporter un lit, un bureau, une armoire ou encore un réfrigérateur. De plus, si le logement est situé à un étage élevé sans ascenseur, cela évite de porter des gros meubles dans les escaliers, ce qui est source de dégradations des parties communes.

Dans ce cas, la liste de ces différents meubles ou appareils électroménagers va être indiquée dans le contrat de location de logement nu, dans la rubrique « Eléments d'équipements du logement. » Ce mobilier fait alors partie de la location, et le bailleur ne peut pas facturer un prix de location de ce mobilier en plus du loyer au locataire.

Logement étudiant : durée du bail et du préavis en cas de congé

La location vide et la location meublée n'ont pas exactement le même cadre juridique. En résumé, le législateur considère que le locataire « s'installe » davantage dans une location vide puisqu'il va acheter ou apporter ses meubles.

⏰ Durée du contrat de location meublée

En location meublée, le propriétaire peut proposer 3 options :

  1. le contrat classique d'un an renouvelable par tacite reconduction par périodes d'un an ;
  2. le contrat meublé spécial étudiant de neuf mois non renouvelable
  3. le bail mobilité de un à dix mois.

Retrouvez notre dossier sur le contrat de location meublée.

Avantage du bail mobilité et du bail étudiant

Dès le départ, l'étudiant et le propriétaire connaissent le terme du bail. Le locataire sait qu'il doit dans tous les cas libérer le logement au terme du bail sans avoir besoin d'envoyer une lettre de congé. Et le propriétaire est assuré de récupérer le logement en fin de bail sans avoir à donner congé au locataire ni à motiver ce congé.

🙋‍♀️ Opter pour le bail mobilité ou le bail étudiant de neuf mois peut permettre au propriétaire de louer le logement pendant l'été et de passer très tôt une annonce de location saisonnière puisque le terme du bail est déjà connu.

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⏰ Durée du contrat de location vide

Pas d'option spéciale en location dite vide. C'est le contrat-type de trois ans, renouvelable par tacite reconduction de trois ans en trois ans, qui s'applique. C'est la règle lorsque le propriétaire est une personne, un particulier. En revanche, si le propriétaire est une société, le contrat est établi pour six ans, et se renouvelle ensuite de six ans en six ans.

Rappelons qu'en location vide, le montant du dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges. En revanche, en location meublée le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer hors charges.

🙋‍♀️ Que le logement soit loué en vide ou en meublé, le contrat de location doit être établi selon un modèle-type comprenant une notice explicative qui rappelle les modalités de la location.

Quel préavis pour un appartement meublé ?

Le locataire peut donner congé à n'importe quel moment avec un préavis d'un mois, quel que soit l'endroit où est situé le logement.

Quel préavis pour une location vide ?

Le locataire peut donner congé à n'importe quel moment en respectant un préavis, en principe, de trois mois, mais qui est réduit à un mois dans certains cas : si le logement est situé dans une commune de la zone dite « tendue », en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de nouvel emploi obtenu après la perte du précédent, ou s'il bénéficie du RSA ou de l'AAH, s'il obtient un logement social, ou que son état de santé justifie un changement de domicile, constat médical à l'appui.

Pour donner congé à votre propriétaire, vous devez lui adresser une lettre de congé adaptée à votre situation, indiquant le délai de préavis (trois mois ou un mois selon le cas) et le motif invoqué si vous êtes dans l'une des situations vous permettant de bénéficier d'une durée de préavis réduite à un mois.

👉 Pour connaître l'ensemble des motifs que le locataire peut invoquer et les démarches qu'il doit effectuer pour vous donner congé, vous pouvez consulter notre dossier : Résilier son bail : quel préavis ?

Locataire : quel est votre préavis ?

Louer une chambre chez l'habitant : une opportunité pour les étudiants

Si un propriétaire dispose d'une ou plusieurs chambres dans son logement, pourquoi ne pas les louer à des étudiants ? Ses enfants partis, l'appartement se vide, et les charges demeurent. Pour de jeunes étudiants parfois désireux de ne pas se retrouver seuls dans une ville, ce peut être un moyen très satisfaisant de se loger.

✍️ Quel contrat signer pour ce type d'hébergement ?

Le contrat location meublée est le mieux adapté : qu'il s'agisse du bail classique d'un an renouvelable, du bail mobilité d'un à dix mois non renouvelable ou du bail étudiant de neuf mois non renouvelable. À condition que la chambre soit équipée des meubles indispensables à la vie de l'étudiant : lit, armoire, bureau, etc.

Lorsque la chambre ne dispose pas de cuisine ni d'équipements sanitaires privatifs, le propriétaire partage ceux de son logement avec le locataire. Cette mise à disposition des équipements communs doit être précisée par écrit dans une convention annexée au contrat de location de la chambre. En location meublée, la vaisselle et les ustensiles de cuisine doivent être fournis au locataire. Il est donc nécessaire de préciser également qu'ils sont à sa disposition.

Quel est le prix d'une chambre chez l'habitant ?

Sachez que pour une chambre meublée, le coût moyen oscille entre 250 € et 350 € par mois. Une alternative économique, sans les tracas d'une location classique. Idéal pour les étudiants ou les jeunes actifs cherchant à économiser tout en bénéficiant d'un espace confortable.

🙋‍♀️ Cette solution présente également un avantage fiscal

Si le propriétaire loue une ou plusieurs pièces de sa résidence principale en meublé, il peut être exonéré d'impôt sur les loyers perçus, sous réserve que le loyer annuel par mètre carré hors charges n'excède pas en 2023 : 199 € en Île-de-France et 147 € dans les autres régions. Et à condition que le logement constitue la résidence principale du locataire, ce qui est le cas des étudiants.

👴 Opter pour la cohabitation intergénérationnelle solidaire

Il s'agit d'un mode d'hébergement différent de la location au sens habituel du terme, puisqu'il est basé avant tout sur l’entraide et la solidarité. Il permet à des jeunes de moins de trente ans de partager le logement d'un senior de soixante ans et plus, contre une participation très modique. La condition ? C'est d'accepter de rendre de menus services à la personne chez qui vous logez, et tout au moins d'assurer une présence bienveillante en partageant, par exemple, quelques soirées par semaine avec elle. C'est donc un mode d'hébergement très adapté pour les étudiants qui emménagent le plus souvent seuls et loin de leur famille et qui ont un budget très serré.

Pour trouver un logement et signer un bail adapté à ce type d'hébergement, il faut passer par des associations qui se sont engagées à respecter la charte qui en fixe toutes les conditions. C'est un gage de fiabilité. Elles vous permettent d'entrer en contact avec un senior proposant une chambre dans son logement, et établissent le contrat à signer. Ce n'est pas un bail classique d'habitation car il contient, au-delà des clauses courantes, les menus services que le jeune s'engage à rendre.

Faire des économies : la colocation pour les étudiants

Les grands appartements sont attractifs. Grâce à la colocation, ils permettent de partager le même toit et le loyer, ce qui diminue sensiblement le coût du logement. Pour le budget serré des étudiants, c'est une solution très adaptée !

 📃 Quel contrat proposer ?

Ce sont exactement les mêmes contrats que ceux pour un logement vide ou meublé, avec le choix de proposer le contrat spécial étudiant de neuf mois en meublé. La loi ne prévoit en effet qu'un mini-statut pour la pluralité de locataires ; la colocation ne fait donc à ce jour l'objet que de peu de spécificités (choix possible entre les charges réelles et forfaitaires et possibilité que l'assurance habitation soit souscrite par le propriétaire puis récupérée sur les colocataires). Le contrat-type de location est le même que ce soit une location destinée à une personne ou à des colocataires.

Téléchargez le contrat de location adapté à votre situation :

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Quelles différences avec les contrats consentis à un seul locataire ?

En début de contrat, à la rubrique « le preneur » ou « le locataire », on indique les noms de chacun des étudiants locataires. Ils vont ainsi devenir colocataires d'un seul et même logement, en vertu d'un même contrat. Chacun d'eux devra le signer.

💰 Qui paie le loyer ?

En colocation, c'est une question délicate et importante, qui découle directement du contrat de location. Dans le contrat qui regroupe l'ensemble des locataires, on prévoit systématiquement d'inscrire une clause de solidarité et d'indivisibilité. Seul le bail mobilité en est dépourvu car la loi interdit la solidarité entre les colocataires titulaires de ce type de bail.

Intérêt de la clause de solidarité et d'indivisibilité

Cette clause rend chacun des locataires respresponsables du paiement du loyer, lui-même indivisible. Chacun s'engage donc pour le loyer global vis-à-vis du propriétaire, et non pas seulement à hauteur de sa quote-part. En d'autres termes, en cas d'impayé, le propriétaire peut réclamer à n'importe lequel des locataires le paiement de l'intégralité du loyer et des charges.

Un locataire peut-il partir individuellement en colocation ?

✅ Oui, un colocataire qui souhaite quitter le logement est libre de le faire. Il doit adresser au propriétaire son congé en courrier recommandé avec accusé de réception en respectant le délai de préavis habituel (trois mois en principe en location vide et un mois par exception, par exemple si le logement est situé en zone tendue, et un mois en location meublée). S'il quitte le logement sans effectuer cette formalité, il reste tenu au paiement des loyers.

La solidarité du colocataire sortant joue encore pendant six mois après son départ, sauf s'il est remplacé pendant ce temps par un nouveau colocataire. Le propriétaire peut donc lui réclamer le paiement du loyer alors qu'il est parti, si le ou les locataire(s) resté(s) en place ne paie(nt) pas l'intégralité du loyer.

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