Surface, nombre de pièces : comment faire son estimation au plus juste ?

Manuel Apruzzese
Publié par Manuel Apruzzese
le 31 mai 2023
Journaliste chez PAP.fr

Pour vendre vite et bien son logement, il est indispensable d'en connaître la valeur. Tout commence par une bonne estimation qui permet d'en fixer le juste prix. Explications.

Une bonne évaluation est la première condition d'une vente réussie
Une bonne évaluation est la première condition d'une vente réussie © alvarez/GettyImages

Règle d'or pour vendre vite et bien son logement, il faut d'abord être au bon prix ! Tout repose sur une estimation aussi juste que possible. Le logement ne doit être ni sous-estimé ni surestimé. Une estimation erronée aura de lourdes conséquences : soit un manque à gagner substantiel dans le cas d'une sous-évaluation, soit un allongement déraisonnable des délais de vente si le bien a été surévalué. Pour avoir une idée exacte de la valeur du bien, il est donc nécessaire d'analyser de nombreux paramètres. 

Qu'est-ce que la valeur vénale d'un bien immobilier ?

Les professionnels de l'immobilier parlent très souvent de la valeur vénale d'un bien. Ce terme technique correspond en fait à la somme théorique que peut espérer obtenir un propriétaire en cas de vente hypothétique de son bien à une date précise. Mais attention, la valeur vénale n'est pas tout à fait le prix de vente !

Comment évaluer un bien immobilier pour une vente ?

L'évaluation d'un bien immobilier est multicritère. Elle fait appel à de nombreux paramètres. Elle doit donc suivre un ordre méthodologique rigoureux. Tout commence par la localisation. Entre une zone rurale et les zones touristiques, les prix sont totalement différents. Entre une métropole et une ville moyenne de province, les prix diffèrent aussi fortement. Une fois ce diagnostic fait, en « dé zoomant » on passe à la ville, le quartier, la rue, l'immeuble, la maison ou l'appartement.

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Le secteur géographique

La France est une mosaïque de régions, elle est composée de 34 944 communes et de 22 métropoles. Difficile dans ces conditions de fixer un prix uniforme sans tenir compte des réalités locales. Certains départements sont touristiques, d'autres pas. Certaines régions attirent, tandis que d'autres perdent des habitants. L'immobilier suivant au plus près la loi de l'offre et la demande, là où la demande dépasse l'offre, les prix sont tirés à la hausse. Et vice versa. La localisation du bien mis en vente va déterminer en grande partie la valeur vénale du logement.

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Comment mesurer la surface et compter les pièces ?

Le calcul de la surface habitable et du nombre de pièces détermine aussi une grande partie du prix de vente. Alors mieux vaut ne pas se tromper dans la prise en compte de ces critères :

  1. la surface habitable ne tient que les surfaces dont la hauteur sous plafond est égale ou supérieure à 1,80 m, c'est la surface Carrez ;
  2. le nombre de pièces correspond aux pièces principales de la maison : salon (salle à manger, séjour) et les chambres à coucher. Les pièces humides (cuisine, salle de bains...) ne sont pas comptabilisées. Il en est de même pour les pièces dites « de service » comme les toilettes, les halls d'entrée, les couloirs, les dressings, les cages d’escalier, les paliers, les buanderies, les chaufferies, les celliers, les caves et les sous-sols non aménagés… 

🏠 Comment estimer le prix d'une maison ?

La détermination de la valeur vénale d'une maison dépend de nombreux paramètres :

  • sa surface et le nombre de pièces ;
  • la superficie et la qualité du terrain ;
  • la rareté du bien mis en vente ;
  • l'exposition plein sud ou est sont un plus, l'absence de vis-à-vis, la proximité de transports, de services... valorisent aussi le prix ; 
  • attention à la présence de servitudes (droit de passage, de vue ou d'échelle) qui peuvent tirer les prix à la baisse ;
  • les éléments extérieurs comme une grande terrasse, une véranda, une piscine, des dépendances aménageables, une grande cave valorisent le bien de 5 à 10 % ;
  • le chauffage, la présence d'une climatisation, d'un système de production d'eau chaude et l'énergie (pompe à chaleur, gaz, fioul, électricité) sont aujourd'hui des critères examinés de très près par les acheteurs ;
  • le classement énergétique du Diagnostic de performance énergétique est également déterminant pour la fixation du prix de vente final.

L'état général de la maison compte aussi 

L'état général de la construction et la qualité de ses prestations intérieures (cuisine, salle de bains...).

  • Si la maison doit être rafraîchie avec juste un coup de peinture, il faudra envisager une décote de 5 à 10 %. 
  • Si des travaux plus lourds sont à prévoir, elle pourra être comprise entre 10 et 30 % selon l'ampleur du chantier.

Si la maison a été récemment rénovée, vous pouvez appliquer une majoration de 15 à 20 % sur le prix moyen.

🏢 Comment estimer un appartement ?

L’évaluation d’un appartement dépend de nombreux critères : prix au mètre carré, emplacement, cote et décote, standing de l'immeuble… 

Les caractéristiques de l'appartement 

👉 L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ! C'est le critère numéro 1 pour déterminer le prix d’un appartement. Un bon emplacement est celui qui propose nombre de commodités à proximité : espaces verts, écoles, commerces, desserte en transports en commun, proximité avec un bassin d’emploi dynamique…

👉 La superficie et le nombre de pièces. L'estimation doit prendre en compte la superficie exprimée en mètre carré et le nombre de pièces. On ne compte que les pièces de vie (séjours et chambres). Attention, la suppression d'une cloison pour agrandir le salon par exemple supprimera une pièce. Ce qui peut avoir un impact sur le prix de vente. 

👉 Les caractéristiques du bien. Les prestations, la présence d'une terrasse ou d'un balcon font grimper le prix. En revanche, un rez-de-chaussée sera pénalisé. Une exposition plein sud ou ouest, une vue dégagée, un vis-à-vis sont à intégrer dans l’évaluation du bien. La performance énergétique du DPE est un critère déterminant.

L’état de l’immeuble

L’estimation de l’appartement dépend aussi de l’état de l’immeuble. Si celui-ci est très dégradé, doit être ravalé ou que d’importants travaux sont à prévoir, alors le logement subira forcément une décote. La présence ou non d'un parking ou d'un ascenseur a aussi une influence.

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🧮 Comment faire estimer son bien gratuitement ?

L'estimation requiert une bonne connaissance du marché immobilier local et des ventes réalisées dans le secteur pour établir des comparaisons avec des biens similaires. Ce travail n'est pas réservé uniquement aux professionnels, tout le monde peut estimer son bien.

Qui peut faire une estimation ?

Vous pouvez faire appel à un expert immobilier. Après examen de toutes les données, l'expert donnera une évaluation fiable et précise. Autre possibilité, réaliser vous-même l'évaluation à l'aide d'outils en ligne ou en vous faisant aider par nos coachs.

👩‍💻 Comment faire une estimation gratuite en ligne de son logement ?

Pour se faire une idée précise et objective de la valeur du bien mis en vente, il existe aussi de nombreux simulateurs d'estimation immobilière en ligne. Pour obtenir un prix, il suffit de répondre précisément à un questionnaire. Les questions portent sur la localisation, l'adresse, le type de chauffage, le DPE, le nombre de pièces, la surface à prendre en compte, l'étage, la vue... tout ce qui caractérise le logement. Un algorithme « mouline » ensuite toutes ces données en les croisant avec des bases de données dans lesquelles sont enregistrées les ventes de biens similaires réalisées à proximité. En quelques secondes un prix s'affiche.

Vous voulez vendre votre bien de particulier à particulier ?

Vous êtes au bon endroit ! PAP.fr vous apporte tout ce dont vous avez besoin pour vendre sans commission. Vous pouvez estimer votre prix ou déposer votre annonce directement en ligne. Si vous avez des questions, prenez rendez-vous gratuitement par téléphone avec l'un de nos conseillers immobiliers :


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