Location : comment calculer les frais d'agence ?

Cécile Nlend
Mis à jour par Cécile Nlend
le 26 octobre 2023
Juriste chez PAP.fr

Qui du bailleur ou du locataire doit payer les frais d'agence ? Comment sont-ils calculés ? Les agences peuvent-elles librement fixer les montants exigibles au locataire et au bailleur ?

Les tarifs des frais d'agence sont fixés selon des critères géographiques.
Les tarifs des frais d'agence sont fixés selon des critères géographiques. © Westend61/GettyImages

Depuis le décret du 1er août 2014, seules certaines prestations peuvent être facturées au locataire, à condition qu'elles soient partagées avec le bailleur. Ces prestations sont calculées selon des modalités précises : la nature des prestations, la zone géographique et la surface du logement. Ce plafonnement s'applique indifféremment aux logements vides et meublés. Le montant des frais d'agence doit respecter une double limite et ne doit pas excéder :

  • le montant payé par le bailleur ;
  • le plafond établi par mètre carré de surface habitable du logement proposé à la location.

Quels frais de gestion locative pour quelles prestations ?

Lors de la mise en location d'un logement par un intermédiaire, seules quatre prestations peuvent être facturées aux locataires :

  • l'organisation des visites ;
  • la constitution du dossier ;
  • la rédaction du bail ;
  • l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

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Quel pourcentage prend une agence immobilière pour une location ?

Les tarifs des honoraires correspondant à ces prestations sont fixés selon des critères géographiques. Trois critères ont été retenus : zone très tendue, zone tendue et reste du territoire.

  • En zone très tendue, le locataire devra s'acquitter de 12 €/m² de surface habitable du logement à louer. Est considérée comme une zone très tendue, la zone géographique qui correspond aux territoires des communes comprises dans la zone A bis. Cette zone comprend Paris et 68 communes limitrophes dont vous pouvez retrouver la liste dans l'arrêté du 22 décembre 2010.
  • En zone tendue, le locataire devra s'acquitter d'honoraires correspondant à 10 €/m² de surface habitable du logement à louer.
    La zone tendue correspond aux territoires des communes dont la liste est annexée au décret n°2013-392 du 10 mai 2013.
  • Pour le reste du territoire, c'est-à-dire en dehors des zones tendues et très tendues, le locataire devra s'acquitter de frais correspondant à 8 €/m² de surface habitable du logement à louer pour les prestations de visite, constitution du dossier et rédaction du bail.

Pour des prestations de visite, constitution de dossier et rédaction de bail et pour un logement de 20 m², le locataire ne pourra jamais payer plus de :

  • 240 € (12 € x 20) en zone très tendue ;
  • 200 € (10 € x 20) en zone tendue ;
  • 160 € (8 € x 20) dans le reste du territoire.

Le locataire acquitte ce montant à condition que le bailleur paie au moins autant : le locataire ne doit jamais payer plus que le bailleur. Par exemple si en zone très tendue les prestations sont facturées 600 €, le locataire paiera au maximum 240 € et le reste sera à la charge du bailleur. Si les prestations sont facturées 400 €, le locataire ne pourra pas payer plus de 200 €.

Votre logement est-il situé en zone tendue ?

Prestation d'établissement de l'état des lieux d'entrée

Pour l'établissement d'un état des lieux d'entrée par un professionnel, aucune différenciation géographique n'a été faite. Un plafonnement unique valant pour l'ensemble du territoire est appliqué : 3 €/m² de surface habitable du logement soumis à la location.

  • Si le professionnel établit l'acte des lieux pour un logement de 20 m² : pour un état des lieux facturé au total 150 €, le montant à la charge du locataire ne peut excéder 60 € (3 € x 20) ; le reste est pris en charge par le bailleur.
  • Si l'état des lieux est facturé 100 €, le locataire ne pourra payer plus de 50 €.

En somme, pour l'ensemble des prestations visées (constitution du dossier de location, rédaction du bail, établissement de l'état des lieux), il ne pourra être réclamé au locataire plus de :

  • 15 €/m² de surface habitable en zone très tendue,
  • 13 €/m² en zone tendue,
  • 11 €/m² pour le reste du territoire.

Attention ! Il est important de rappeler que les frais d'agence ne sont plafonnés que pour les locataires. Le principe de partage entre le locataire et le bailleur demeure ; le plafonnement des honoraires permet uniquement de limiter la quote-part du locataire qui ne peut être supérieure à celle du propriétaire. Les professionnels de l'immobilier restent libres de fixer les montants de leurs honoraires exigibles aux bailleurs. Ils n'ont pour cela qu'une obligation : que les tarifs des frais d'agence soient clairement affichés !

Qui doit payer les frais d'agence pour une location vide ou meublée ?

S'il est de notoriété commune que le propriétaire soit en charge des frais d'agence, car il est à l'initiative du choix de l'agence immobilière qui s'occupe de la gestion locative, certains frais peuvent cependant être partagés entre les deux parties.

Les frais de mise en location peuvent être partagés entre le locataire et le propriétaire

Depuis la mise en place de la loi Alur, les frais d'agence sont à la charge du propriétaire. En revanche, il est possible d'obtenir un partage de certains frais facturés par l'agence pour une location, à savoir les frais de visite du logement, les frais liés à la création du dossier du locataire, ceux associés à la rédaction du bail de location par l'agence immobilière.

Chaque partie doit régler le montant des frais d'agence qui lui incombe

Notez que lorsque l'une des deux parties, propriétaire ou locataire, ne paie pas l'intégralité de la part des charges et frais d'agence qui lui reviennent, l'autre partie peut alors adresser un courrier à la partie défaillante pour lui demander le remboursement du trop-payé versé à l'agence immobilière.

L'obligation d'information des consommateurs par les agents immobiliers

L'arrêté du 10 janvier 2017 précise les obligations des professionnels de l'immobilier à l'égard des consommateurs. Depuis le 1er avril 2017, pour la location, les professionnels devront en plus de l'affichage de leurs honoraires en vitrine, faire apparaître le barème des prix des prestations proposées sur leur site internet.

Les professionnels doivent afficher les honoraires imputables aux locataires et aux bailleurs au titre des prestations liées à la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et la réalisation de l'état des lieux :

  • depuis l'extérieur sur leur vitrine dans le même format et au même emplacement que les annonces de location ;
  • sur chaque vitrine publicitaire située hors établissement destinée aux publicités de location ou de sous-location du professionnel.

Lorsque cette vitrine est partagée par plusieurs professionnels, pourra être mise une mention précisant la possibilité de consulter le barème sur simple demande. Pour les annonces parues en ligne, le barème des prix des prestations de location et sous-location devra être publié sur le site internet du professionnel.

Le montant total TTC des honoraires mis à la charge du locataire devra être précédé de la mention « honoraires charges locataire » qui pourra être abrégé en « HCL » sur les supports physiques. L'arrêté de 10 janvier 2017 établit que les annonces de location des professionnels ont l'obligation d'avertir les futurs locataires :

  • du montant du loyer mensuel, augmenté des charges récupérables, suivie de la mention « par mois » et s'il y a lieu de la mention « charges comprises » ;
  • du montant le cas échéant des charges récupérables ;
  • du montant du dépôt de garantie ;
  • du caractère vide ou meublé du logement ;
  • du montant des honoraires à la charge du locataire.

Les professionnels devront également indiquer la surface du logement, la commune et le cas échéant l'arrondissement dans lequel se situe le logement. Le but est de permettre aux locataires de vérifier le respect du plafonnement des honoraires de location.

Comment éviter les frais d'agence immobilière en location ?

Il peut certes être difficile de supprimer entièrement les frais d'agence, mais il est parfois possible, selon les cas, d'obtenir des aides pour les financer. Ces cas sont cependant restrictifs et la meilleure façon d'éviter les frais d'agence immobilière reste de se tourner vers une location entre particuliers.

La location d'appartement et de maison sans frais d'agence entre particuliers

Bien entendu, la meilleure façon d'économiser pleinement et entièrement le montant des frais d'agence est de vous orienter vers un logement loué entre particuliers. Cette option cumule plusieurs avantages puisque, outre l'économie que vous effectuez sur les honoraires d'agence, vous bénéficiez d'une relation en direct avec le propriétaire puisqu'il n'existe plus d'intermédiaire, ce qui peut faciliter les échanges.

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L'aide aux honoraires d'agence immobilière d'Action Logement pour les salariés

Action Logement facilite la mobilité professionnelle en proposant un soutien financier aux salariés qui doivent déménager pour travailler. À ce titre, l'aide aux honoraires d'agence immobilière propose la prise en charge par l'organisme de certains frais liés à la location, dont font partie les frais d'agence. Pour en bénéficier, le salarié doit notamment être employé par une entreprise d'au moins dix salariés, justifier de la nécessité de déménager à une heure de route ou 70 km minimum de son logement actuel. De plus, pour obtenir l'aide à la prise en charge des frais d'agence, il faut présenter des justificatifs de dépenses pendant la période de neuf mois suivant la signature de la convention avec Action Logement.

L'aide de Fonds de solidarité logement

Le FSL (Fonds de solidarité logement) aide les foyers aux revenus modestes à payer les frais inhérents au logement. Il peut notamment apporter une aide financière pour le paiement des frais d'agence immobilière dans le cadre de la location d'un logement. Elle est versée sous forme d'un prêt à taux 0 % ou d'une subvention selon les cas de figure. Pour en bénéficier, il faut respecter les conditions de ressources mises en place, calculées selon la composition de la famille : ces conditions varient également selon le département.

Vous pouvez en faire la demande en vous tournant vers le Centre communal d'action sociale (CCAS), la CAF, la MSA ou encore l'Agence départementale d'information sur le logement (Adil). Notez, à titre d'exemple, que le loyer qui représenterait plus de 33 % des revenus du locataire fait partie des motifs de refus de l'aide du FSL.

L'aide aux frais d'agence immobilière de l'employeur en cas de mutation

Lorsque votre employeur est à l'origine de votre déménagement à cause d'une mutation par exemple, il peut être utile d'invoquer la convention collective qui peut prévoir une aide. Une aide financière au déménagement qui comprend les tarifs des frais d'agence immobilière peut être accordée.

La négociation des frais d'agence avec l'agence immobilière

Les tarifs des frais d'agence étant fixés librement par les professionnels, vous bénéficiez d'une petite marge de négociation. Cette négociation n'effacera pas entièrement ces frais et elle aboutira selon le bon vouloir du professionnel, mais vous pouvez à tout le moins discuter avec lui pour obtenir une baisse des tarifs.


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