Le loyer encadré en zone tendue

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Vous êtes prêt à signer un contrat de location, c'est le moment de vous assurer que le loyer a été bien fixé. Car selon la commune où est situé le logement, le loyer peut être encadré. La première question à vous poser est de savoir si votre logement est situé en zone tendue. Locataires, voici comment vérifier si votre loyer a été bien fixé.

  • Soit votre logement est situé en zone tendue : le loyer est encadré
  • Soit il est en dehors de cette zone : le propriétaire peut fixer librement le loyer

Qu’est-ce que la zone tendue  ?

C’est un ensemble de communes dont la liste est fixée par décret, où le marché locatif est considéré comme tendu, c’est-à-dire qu’il y a plus de demandes de logements que d’offres. Pour limiter l’envol des loyers dans ces communes, ils y sont « encadrés » à la relocation : c’est l'une des mesures phares de la loi Alur.

Cela concerne beaucoup de logements puisque 1.149 communes situées dans les 28 principales agglomérations sont en zone tendue.

Comment savoir si mon logement est en zone tendue ?

Tout simplement en utilisant la calculette de zone tendue sur notre site PAP.fr. Elle vous indique si la ville où est situé votre logement est en zone tendue.

Paris est une exception, car les loyers y sont doublement encadrés. Pour comprendre comment doit être fixé le loyer à Paris, retrouvez nos conseils.

Les loyers de tous les logements sont-ils encadrés en zone tendue  ?

Non, pas tous : c'est la résidence principale des locataires qui bénéficie de l'encadrement des loyers. Et ce sont les loyers des logements remis en location au départ d’un locataire qui sont encadrés. Les logements loués en vide ou en meublé sont concernés. Si vous êtes étudiant et que vous signez un bail spécial étudiant de neuf mois en meublé, ça marche aussi.

En revanche, les logements loués comme pied-à-terre ou résidence secondaire ne sont pas concernés.

Comment est encadré le loyer en zone tendue ?

Le loyer du nouvel arrivant ne doit pas dépasser celui du locataire précédent. Le bailleur ne peut donc pas fixer librement son loyer d’un locataire à l’autre. Ca ne veut pas dire qu'il y a des loyers de référence à respecter. Il n'y a qu'à Paris intra-muros que des loyers de référence à ne pas dépasser sont publiés. Dans toutes les autres communes de la zone tendue, le montant du loyer du locataire qui était là avant vous sera la seule référence de loyer à respecter.

Comment connaître le loyer du locataire précédent ?

Si le logement était loué avant vous, le bailleur doit indiquer dans le contrat de location au chapitre « Conditions financières du bail » le montant du loyer hors charges payé par le locataire précédent. Il y note aussi le montant de votre loyer hors charges qui ne doit donc pas dépasser celui du locataire qui était là avant vous.

Soyez attentif quand vous signez le contrat de location : pensez à vérifier si le montant du loyer du précédent locataire y est indiqué et si le vôtre lui correspond.

Il y a des exceptions et le loyer peut être fixé librement, ou revu à la hausse dans certains cas, même en zone tendue !

Quand le loyer est-il libre en zone tendue ?

Le loyer peut être fixé librement par le propriétaire dans les cas suivants :

1/ Il n'y avait pas de locataire avant vous

Si le logement n’était pas loué auparavant, ou si le locataire précédent est parti depuis au moins 18 mois, le propriétaire se réfère tout simplement aux loyers habituels du quartier. Si l’appartement bénéficie de belles prestations, le bailleur en tient généralement compte. C'est pourquoi, dans un même immeuble, le loyer peut varier sensiblement entre deux appartements de même type, selon leur situation notamment.

Le loyer sera plus élevé s’il est situé au dernier étage avec vue dégagée et ensoleillée que s’il est situé au rez-de-chaussée sur rue (plus exposé au bruit, sans vue et beaucoup moins lumineux).

Quand il y avait un locataire mais qu'il est parti depuis au moins 18 mois, le bailleur n’a pas à indiquer le loyer qu'il payait dans votre contrat de location. Par conséquent, si aucun loyer n'est indiqué dans votre bail pour un locataire précédent, c'est soit parce que le logement est loué pour la première fois, soit parce qu'il était loué il y a plus de 18 mois. N'hésitez pas à poser la question au propriétaire, et à lui demander de compléter la clause s'il n'est pas dans l'une de ces deux situations.

2/ Le propriétaire a effectué de très gros travaux

Quand le propriétaire a effectué des travaux importants avant votre arrivée pour améliorer le confort du logement, s'il a dépensé l’équivalent de plus d'un an de loyers au cours des six derniers mois, il peut fixer librement le loyer. Dans ce cas, il indique dans le bail le montant du loyer du locataire précédent ainsi que la liste et le montant des travaux d’amélioration qu’il a effectués dans le logement. A vous de faire le calcul pour vérifier que le montant des travaux dépasse 12 mois de loyers.

Où trouver ces informations dans le contrat de location ?

Le loyer du locataire précédent est indiqué au chapitre « Conditions financières du bail » et le montant et la liste des travaux au chapitre « Travaux ».

Quand le loyer peut-il être revalorisé en zone tendue ?

Par ailleurs, dans plusieurs cas, le bailleur peut fixer un nouveau loyer supérieur à celui du locataire précédent.

1/ En l'augmentant à l'aide d'un indice Insee : l'IRL

En principe, le loyer évolue en cours de location. Le propriétaire l'indexe chaque année avec un indice publié par l'Insee. Si le propriétaire n'avait pas augmenté le loyer du locataire précédent depuis au moins un an, il peut alors l'augmenter à l’aide de cet indice. Vous trouverez ces indices sur notre site PAP.fr. L’Insee réactualise chaque trimestre la valeur de cet indice, et le propriétaire utilise le plus récent pour faire son calcul. Cela lui permet de faire varier le loyer très faiblement : généralement d’à peine 1%, et exceptionnellement jusqu’à 2%. 

Vous pouvez vérifier si c'est le cas pour votre loyer au chapitre " Conditions financières " de votre contrat de location, au paragraphe " Informations relatives au loyer du dernier locataire ". Le propriétaire doit y indiquer la date de la dernière révision du loyer du locataire précédent. Si cela fait au moins un an qu'il n'a pas été indexé, le bailleur peut alors l'augmenter à l'aide du dernier IRL publié à la date où vous signez le bail.

Pour faire une simulation de l'augmentation de votre loyer sur un an par rapport au loyer du locataire précédent, vous pouvez utiliser la calculette de révision de loyer de PAP. Dans ce cas, comme année de signature du bail, indiquez l'année précédente.

2/ Si le loyer du locataire précédent était manifestement sous-évalué

Si le propriétaire peut justifier que le loyer de son logement est bien inférieur à ceux pratiqués dans le voisinage pour des logements similaires, il peut demander une remise à niveau du loyer à l’occasion de la relocation. Cependant, la hausse va être limitée, et le nouveau loyer ne va pas atteindre le niveau des loyers du voisinage. La hausse est au contraire plafonnée à la moitié de la différence entre la moyenne des loyers de logements comparables du quartier, et le loyer du précédent locataire.

Pour justifier de l’augmentation du loyer, le propriétaire doit fournir des références de loyers pour des logements similaires situés dans le voisinage. Il calcule la moyenne de ces loyers et détermine le nouveau loyer de la façon suivante  :

Si le locataire précédent avait un loyer de 500 € pour le studio que vous visitez, alors que les loyers pratiqués dans le quartier pour un studio de même confort sont de 700 € en moyenne, le bailleur peut augmenter le loyer du studio à votre arrivée dans la limite suivante : 700 € – 500 € = 200 € / 2 = 100 €. Il peut donc vous proposer un loyer de 600 € au maximum (500 € + 100 €), et non pas de 700 €, pour s’ajuster sur les prix du quartier.

3/ Si le bailleur a fait de gros travaux

Si le bailleur a effectué des travaux d'amélioration ou de mise en conformité pendant la durée du bail du précédent locataire, il peut les prendre en compte pour augmenter le loyer si le montant de ces travaux est au moins égal à six mois de loyers hors charges. Mais la hausse du loyer annuel est plafonnée dans ce cas : elle doit représenter au maximum 15% TTC du coût des travaux.

Si le locataire précédent payait 600 € de loyer et que le propriétaire a réalisé pour 4.200 € de travaux d'amélioration, il va pouvoir majorer le loyer du nouveau locataire car les travaux représentent au moins la moitié de la dernière année de loyers (600 € X 6 = 3.600 €).

Il peut augmenter au maximum votre loyer annuel de 630 € (15% de 4.200 €), c’est-à-dire de 52,50 € par mois (630 € / 12 = 52,50 €). Ce qui lui permet de vous proposer un loyer mensuel au maximum de 682,50 €.

Dans ce cas, il va indiquer dans la clause travaux du bail la liste et le coût des travaux d’amélioration qui lui ont permis de revoir à la hausse le loyer du locataire précédent.

Et les charges ?

Le montant des charges, en revanche, est calculé différemment, et le propriétaire n’a pas à indiquer le montant des charges payées par le locataire précédent dans le bail. Le montant de vos charges est fixé d’après la part de charges dites « récupérables » sur le locataire que le propriétaire paie au syndic. Si vous louez une maison, vous payez la plupart des charges en direct, à part la taxe d’enlèvement des ordures ménagères que le bailleur va vous demander de lui rembourser.

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Indices INSEE

Tous les contrats de location doivent mentionner la dernière valeur d'un indice INSEE, ce qui permettra d'indexer le loyer tous les ans.

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En location, les règles de fixation du loyer et de préavis sont différentes selon que vous vous situez en zone libre ou en zone tendue.

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