Le loyer encadré en zone tendue

Marthe Gallois
Mis à jour par Marthe Gallois
le 4 janvier 2024
Juriste chez PAP.fr

Vous êtes prêt à signer un contrat de location, c'est le moment de vous assurer que le loyer a été bien fixé. Selon la ville dans laquelle est situé le logement, le loyer peut être encadré. La première question à vous poser est de savoir si votre logement est situé en zone tendue. De plus, la classe énergie du logement est désormais prise en compte.

La zone tendue concerne 1 434 communes situées dans 47 agglomérations.
La zone tendue concerne 1 434 communes situées dans 47 agglomérations. © PAP

Qu’est-ce que la zone tendue ?

C’est un ensemble de communes dont la liste est fixée par décret, où le marché locatif est considéré comme tendu, c’est-à-dire qu’il y a plus de demandes de logements que d’offres. Pour limiter l’envol des loyers dans ces communes, ils y sont « encadrés » à la relocation : c’est l'une des mesures phares de la loi Alur.

👉 Cela concerne beaucoup de logements puisque 1 434 communes situées dans 47 agglomérations sont en zone tendue.

Comment savoir si mon logement est en zone tendue ?

Tout simplement en utilisant la calculette de zone tendue sur notre site PAP. fr. Elle vous indique si la ville dans laquelle est situé votre logement est en zone tendue.

Votre logement est-il situé en zone tendue ?

Comment est encadré le loyer en zone tendue ?

Le loyer du nouvel arrivant ne doit pas dépasser celui du locataire précédent. Le propriétaire bailleur ne peut donc pas fixer librement son loyer d’un locataire à l’autre. Ça ne veut pas dire qu'il y a systématiquement, en plus de cela, des loyers plafonds à respecter.

Seules les villes qui ont fixé des loyers de référence à ne pas dépasser au mètre carré par type de logement et par quartier sont concernées, comme Paris, Lyon ou Bordeaux par exemple. Dans les autres communes de la zone tendue, le montant du loyer du locataire qui était là avant vous sera la seule référence de loyer à respecter.

👉 Certaines villes de la zone tendue imposent un plafonnement des loyers avec des loyers de référence au mètre carré à ne pas dépasser. Dans ces communes, le loyer du nouveau locataire doit être fixé dans la limite du loyer du locataire sortant et du loyer de référence fixé au mètre carré. Ce double encadrement des loyers s'applique :

👉 D'autres villes devraient également plafonner les loyers à des loyers de référence en 2024, lorsque les arrêtés les fixant seront parus :

  • 24 communes du Pays Basque ;
  • 21 communes de Grenoble-Alpes Métropole.

👉 Et d'autres villes souhaiteraient également appliquer cette mesure, notamment :

  • 11 onze communes d'Annemasse Agglo ;
  • Cergy ;
  • 11 communes de l’intercommunalité de Grand-Orly Seine Bièvre ;
  • Marseille...

Tous les loyers sont-ils encadrés en zone tendue ?

❌ Non, pas tous : c'est la résidence principale des locataires qui bénéficie de l'encadrement des loyers. Et ce sont les loyers des logements remis en location au départ d’un locataire qui sont encadrés. Les logements loués en vide ou en meublé sont concernés. Si vous êtes étudiant et que vous signez un bail spécial étudiant de neuf mois en meublé, ça marche aussi. Il en est de même si vous signez un bail mobilité pour un logement que vous louez le temps d'une mission ou d'un stage par exemple.

En revanche, les logements loués comme pied-à-terre ou résidence secondaire ne sont pas concernés.

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Durée : Entre 1h et 1h30 (selon vos questions !)
Animé par : Charlie Cailloux, de PAP
Réservé aux particuliers

Le contenu du contrat de location et de ses annexes :
✔️ Le loyer et les charges : règles de fixation du loyer et fonctionnement des charges
✔️ Les conditions : clauses indispensables et clauses interdites
✔️ Les annexes au contrat : état des lieux et diagnostics immobiliers

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En savoir plus

Comment connaître le loyer du locataire précédent ?

Si le logement était loué avant vous, le bailleur doit indiquer dans le contrat de location au chapitre « Conditions financières du bail » le montant du loyer hors charges payé par le locataire précédent. Il y note aussi le montant de votre loyer hors charges qui ne doit donc pas dépasser celui du locataire qui était là avant vous.

Il y a des exceptions et le loyer peut être fixé librement ou revu à la hausse dans certains cas, même en zone tendue !

Quand le loyer est-il libre en zone tendue ?

Le loyer peut être fixé librement par le propriétaire dans les cas suivants :

👉 Il n'y avait pas de locataire avant vous

Si le logement n’était pas loué auparavant, ou si le locataire précédent est parti depuis au moins 18 mois, le propriétaire se réfère tout simplement aux loyers habituels du quartier. Si l’appartement bénéficie de belles prestations, le bailleur en tient généralement compte. C'est pourquoi, dans un même immeuble, le loyer peut varier sensiblement entre deux appartements de même type, selon leur situation notamment.

Quand il y avait un locataire, mais qu'il est parti depuis au moins 18 mois, le bailleur n’a pas à indiquer le loyer qu'il payait dans votre contrat de location. Par conséquent, si aucun loyer n'est indiqué dans votre bail pour un locataire précédent, c'est soit parce que le logement est loué pour la première fois, soit parce qu'il était loué il y a plus de 18 mois. N'hésitez pas à poser la question au propriétaire, et à lui demander de compléter la clause s'il n'est pas dans l'une de ces deux situations.

Le loyer sera plus élevé s’il est situé au dernier étage avec vue dégagée et ensoleillée que s’il est situé au rez-de-chaussée sur rue (plus exposé au bruit, sans vue et beaucoup moins lumineux).

👉 Le propriétaire a effectué de très gros travaux

Quand le propriétaire a effectué des travaux importants avant votre arrivée pour améliorer le confort du logement, s'il a dépensé l’équivalent de plus d'un an de loyers au cours des six derniers mois, il peut fixer librement le loyer, à condition, toutefois, que le logement ait une classe énergie située entre A et E. Dans ce cas, il indique dans le bail le montant du loyer du locataire précédent ainsi que la liste et le montant des travaux d’amélioration qu’il a effectués dans le logement. À vous de faire le calcul pour vérifier que le montant des travaux dépasse 12 mois de loyers.

En revanche, si le logement a une classe énergie F ou G, les travaux réalisés ne peuvent pas être pris en compte et le loyer reste plafonné au loyer du locataire précédent.

Où trouver ces informations dans le contrat de location ?

Le loyer du locataire précédent est indiqué au chapitre « Conditions financières du bail » et le montant et la liste des travaux au chapitre « Travaux ».

Quand le loyer peut-il être revalorisé en zone tendue ?

Par ailleurs, dans plusieurs cas, le bailleur peut fixer un nouveau loyer supérieur à celui du locataire précédent.

En l'augmentant à l'aide d'un indice Insee : l'IRL

En principe, le loyer évolue en cours de location. Le propriétaire l'indexe chaque année avec un indice publié par l'Insee. Si le propriétaire n'avait pas augmenté le loyer du locataire précédent depuis au moins un an, il peut alors l'augmenter à l’aide de cet indice si le logement a une classe énergie située entre A et E. L’Insee réactualise chaque trimestre la valeur de cet indice, et le propriétaire utilise le plus récent pour faire son calcul. Cela lui permet de faire varier le loyer.

⚠️ En revanche, pour les logements classés F ou G, il ne peut pas l'indexer lors de la conclusion du bail avec un nouveau locataire. Il doit fixer le loyer du nouveau locataire au même prix que celui du locataire sortant, même s'il avait été indexé il y a plus d’un an.

Vous pouvez vérifier si c'est le cas pour votre loyer au chapitre « Conditions financières » de votre contrat de location, au paragraphe Informations relatives au loyer du dernier locataire. Le propriétaire doit y indiquer la date de la dernière révision du loyer du locataire précédent.

📈 Si cela fait au moins un an qu'il n'a pas été indexé, le bailleur peut alors l'augmenter à l'aide du dernier IRL publié à la date à laquelle vous signez le bail. Et vous pouvez vérifier la classe énergie du logement en consultant le diagnostic de performance énergétique. Il fait partie du dossier de diagnostics que le bailleur doit vous remettre quand vous signez le bail.

Calculez votre nouveau loyer après indexation

Si le loyer du locataire précédent était manifestement sous-évalué

Si le propriétaire peut justifier que le loyer de son logement est bien inférieur à ceux pratiqués dans le voisinage pour des logements similaires, il peut demander une remise à niveau du loyer à l’occasion de la relocation. Cependant, la hausse va être limitée et le nouveau loyer ne va pas atteindre le niveau des loyers du voisinage. La hausse est au contraire plafonnée à la moitié de la différence entre la moyenne des loyers de logements comparables du quartier et le loyer du précédent locataire.

Pour justifier de l’augmentation du loyer, le propriétaire doit fournir des références de loyers pour des logements similaires situés dans le voisinage. Il calcule la moyenne de ces loyers et détermine le nouveau loyer de la façon suivante :

💡 Si le locataire précédent avait un loyer de 500 € pour le studio que vous visitez, alors que les loyers pratiqués dans le quartier pour un studio de même confort sont de 700 € en moyenne, le bailleur peut augmenter le loyer du studio à votre arrivée dans la limite suivante : 700 € - 500 € = 200 € / 2 = 100 €. Il peut donc vous proposer un loyer de 600 € au maximum (500 € + 100 €), et non pas de 700 €, pour s’ajuster sur les prix du quartier.

Depuis le 24 août 2022, l'augmentation du loyer pour un loyer manifestement sous-évalué ne peut être appliquée que pour les logements ayant une classe énergie entre A et E.

Si le bailleur a fait de gros travaux

Si le bailleur a effectué des travaux d'amélioration ou de mise en conformité pendant la durée du bail du précédent locataire, il peut les prendre en compte pour augmenter le loyer si le montant de ces travaux est au moins égal à six mois de loyers hors charges. Mais la hausse du loyer annuel est plafonnée dans ce cas : elle doit représenter au maximum 15 % TTC du coût des travaux.

💡  Si le locataire précédent payait 600 € de loyer et que 4 200 € de travaux d'amélioration ont été réalisés, le propriétaire peut majorer le loyer du nouveau locataire car les travaux représentent au moins la moitié de la dernière année de loyers (600 € X 6 = 3 600 €). Le propriétaire peut augmenter au maximum le loyer annuel de 630 € (15 % de 4 200 €), c’est-à-dire de 52,50 € par mois (630 € / 12 = 52,50 €). Ce qui lui permet de vous proposer un loyer mensuel au maximum de 652,50 €. Dans ce cas, il va indiquer dans la clause travaux du bail la liste et le coût des travaux d’amélioration qui lui ont permis de revoir à la hausse le loyer du locataire précédent.

Toutefois, ces travaux ne peuvent être pris en compte pour augmenter le loyer que si la classe énergie du logement est comprise entre A et E. En revanche, pour les logements ayant une classe énergie F ou G, le loyer doit être fixé au même montant que le loyer du locataire précédent.

En dehors de la zone tendue le loyer est-il fixé librement ?

Si la classe énergie du logement est située entre A et E, le loyer peut être fixé librement par le bailleur. En revanche, depuis le 24 août 2022, lorsqu’un logement a une classe énergie F ou G et est remis en location au départ d'un locataire, le loyer du nouveau locataire ne peut excéder le loyer du précédent locataire. Il est donc impossible d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G lors d'un changement de locataire, et ce quelle que soit la commune de France dans laquelle se situe le logement, qu'il soit ou non situé en zone tendue.

🧮 Comment se calcule les charges locatives ?

Le montant des charges, en revanche, est calculé différemment et le propriétaire n’a pas à indiquer le montant des charges payées par le locataire précédent dans le bail. Le montant de vos charges est fixé d’après la part de charges dites « récupérables » sur le locataire que le propriétaire paie au syndic. Si vous louez une maison, vous payez la plupart des charges en direct, à part la taxe d’enlèvement des ordures ménagères que le bailleur va vous demander de lui rembourser.


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