L'électricité est-elle une charge récupérable sur le locataire ?

Les bailleurs se posent souvent la question de comment rédiger une clause de refacturation d'électricité lorsqu'ils ont conservé l'abonnement à leur nom. Mais la véritable question est plutôt de savoir s'ils ont le droit de refacturer l'électricité à leur locataire.

Le principe : l'électricité n'est pas une charge récupérable

L'interdiction de la refacturation de l'électricité au locataire a plusieurs sources.

👉 Le décret n°87-713 du 26 août 1987 dresse une liste exhaustive des charges du locataire : ce sont les charges payées par le propriétaire et récupérables.

👉 Si l'électricité dans les parties communes est une charge récupérable, l'électricité consommée à titre privatif par le locataire n'en est pas une. De ce fait, elle ne peut faire l'objet d'une provision ni d'une régularisation.

👉 Le décret du 23 décembre 1994, approuvant le cahier des charges type de la concession à Électricité de France du réseau d'alimentation générale en énergie électrique, dispose que : « Toute rétrocession d'énergie par un client direct, à quelque titre que ce soit, à un ou plusieurs tiers est interdite, sauf autorisation du concessionnaire donnée par écrit. Dans le cas où les tiers bénéficiant de la rétrocession se situent sur le territoire d'une entreprise de distribution, leur desserte est également soumise à l'avis de l'autorité organisatrice de la distribution et à l'accord préalable de l'ingénieur en chef chargé du contrôle ». Cette disposition interdit au propriétaire bailleur de pouvoir, sans autorisation écrite et préalable du concessionnaire, refacturer au locataire l'électricité qu'il aura consommée à titre privatif.

👉 Le Code de l'énergie en son article L331-1 dispose que le bénéficiaire de l'électricité doit pouvoir choisir librement son fournisseur d'électricité. En faisant le choix de refacturer au locataire sa consommation d'électricité, le bailleur dénie à celui-ci la possibilité de librement choisir son fournisseur d'accès.

👉 Le médiateur de l'énergie, dans sa recommandation n° 2013-0133 du 31 janvier 2013, a rappelé qu'un contrat de fourniture d’électricité « doit pouvoir être souscrit par chaque occupant » en cas de division d’un immeuble en logements. Cela suppose donc d’installer des compteurs individuels pour chacun des logements loués.

Cette recommandation rappelle la législation qui interdit la rétrocession d’énergie électrique, que ce soit à titre gratuit ou onéreux. Celle-ci n'est possible qu'avec l'autorisation préalable du concessionnaire donnée par écrit : il faut se référer à l'article 24 du modèle du cahier des charges de concession pour le service public du développement et de l’exploitation du réseau de distribution d’électricité et de la fourniture d’énergie électrique aux tarifs réglementés et à l'article 3.2 des conditions générales de ventes du fournisseur.

🙋‍♀️ La jurisprudence pour un appartement ou une maison en location

La Cour de cassation a conforté le principe de l'interdiction de la refacturation de l'électricité au locataire même lorsqu'elle est prévue par une clause du contrat. Dans un arrêt du 2 octobre 2013, elle a déclaré nulle la clause d'un contrat de location posant le principe de la refacturation de l'électricité au locataire. Toutefois, sur la seule base de la nullité de cette clause, il est difficile de dispenser le locataire de compenser l'avantage dont il a bénéficié.

L'exception : le locataire doit rembourser l'électricité qu'il a consommée

S'il est établi que légalement le locataire doit souscrire son propre abonnement et payer sa consommation d'électricité, qu'il est interdit au propriétaire bailleur de refacturer ou prévoir une clause de facturation de l'électricité au locataire, la pratique peut parfois compliquer les choses. Les bailleurs qui proposent un logement meublé pour des périodes plus ou moins courtes (location saisonnière, bail étudiant, bail mobilité, etc.), la configuration du logement, la nature des baux peuvent être autant de raisons qui rendent le respect de l'interdiction de la refacturation de l'électricité compliquée pour les propriétaires.

• Les locataires qui viennent pour des durées relativement courtes recherchent un logement clés en main : pourvu de tout le confort et des installations et abonnements nécessaires (internet, électricité, etc.). Cela devient un critère de choix du logement.
• Les logements résultant d'une division d'un plus grand logement ne disposent pas de compteurs individuels, il est impossible pour le locataire de souscrire un abonnement individuel.
• Le locataire loue une chambre chez l'habitant et il est impossible d'individualiser sa consommation.
• Le locataire loue à des colocataires ayant signé des baux individuels, des pièces d'un même logement ayant un seul compteur, etc.
• Comment facturer l'électricité au locataire ?

Dans toutes ces hypothèses, le bailleur peut ne pas avoir d'autre choix que de prendre l'abonnement à son nom et de répercuter les consommations d'électricité à ses locataires. Il peut procéder de plusieurs manières.

Proposer au locataire un loyer charges comprises

Le propriétaire bailleur propose un forfait au locataire sans lister les postes de charges et prestations comprises dans ce montant. Ce procédé est pratique pour les locations de courtes durées, pour les logements dans lesquels la rotation des locataires est importante, ou pour les locations partielles d'un logement. Le bailleur prend le risque que la consommation d'électricité du locataire soit plus conséquente que ce qu'il avait prévu. Si tel est le cas il ne pourra pas réajuster le loyer charge comprise autrement que par la révision annuelle du loyer qui on le sait sera plafonné jusqu'en fin 2024.

⚠️ Avec l'explosion récente des tarifs de l'électricité, les propriétaires doivent avoir conscience qu'ils prennent le risque que leurs prévisions ne soient pas en adéquation avec la consommation de leur locataire. Si tel était le cas, ils se verraient obliger de supporter le surcoût de la consommation de leurs locataires.

Facturer au locataire usager une participation sans lien avec ses consommations réelles

Le propriétaire pourrait fixer un pourcentage selon la surface des parties privatives données en location. C'est le cas notamment lorsque le locataire occupe une partie du logement et qu'il n'est pas possible d'individualiser sa consommation.

Mettre en place une refacturation au réel

Pour cela, il est indispensable de pouvoir individualiser la consommation du locataire. Soit le locataire dispose seul du logement dont le propriétaire paie la facture d'électricité et ce dernier demande un remboursement sur présentation de ladite facture. Soit on est en présence de logements divisés, mais dotés de compteurs divisionnaires permettant de calculer la consommation individuelle de chaque locataire.

🙋‍♀️La jurisprudence admet que le locataire ayant bénéficié d'une prestation en nature qu'il ne peut restituer doit payer une indemnité équivalente à la facture acquittée en son nom par le bailleur.

⚠️ Le propriétaire bailleur n'a pas le droit d'institutionnaliser la revente d'électricité sans l'accord écrit du fournisseur, mais cela ne donne pas le droit au locataire de bénéficier gratuitement de prestations en nature du bailleur.

Comment mettre l'électricité au nom du locataire ?

Chaque nouveau locataire doit souscrire un abonnement à un fournisseur d'énergie lors de la prise d'effet de son contrat de bail. Dès lors que le locataire dispose de son contrat de bail, il doit contacter le fournisseur d'électricité de son choix pour discuter de la modification de l'abonnement. Il devra fournir certains documents pour prouver son identité et son statut de locataire. Les documents généralement requis comprennent une copie du contrat de location.

Lors de l'état des lieux d'entrée, le propriétaire va procéder à un relevé des indices de consommation d'électricité en attendant que le locataire finalise son abonnement. Le locataire pourra généralement le faire en ligne, par téléphone ou en se rendant dans une agence locale. Lors de l'état des lieux de sortie, il sera également fait un relevé du compteur pour s'assurer que le locataire s'acquitte de la totalité de sa consommation.

🙋‍♀️ Il est à noter que le locataire à l'entière liberté de choisir le fournisseur d'électricité qui ne peut lui être imposé par son propriétaire. Une fois l'abonnement établi, il est de la responsabilité du locataire d'assumer le paiement de la consommation d'électricité jusqu'à la fin de son contrat de bail.

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