Quel préavis pour un bail en location vide ?

Comment rompre un bail de location ?

Le congé dans un contrat de location vide est régi par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1949 qui prévoit un formalisme strict pour que le congé soit valide. Pour le locataire comme pour le bailleur, seules trois méthodes sont retenues pour donner congé : 

• par courrier recommandé avec avis de réception ;
• par notification de commissaire de justice (huissier)
• par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

⚠️ Le congé par SMS, mail ou tout autre système de messagerie n'est pas recevable.

Peut-on résilier un bail de location avant son terme ?

L'échéance du contrat de location vide est de 3 ans. Donner congé avant le terme du bail est un privilège qui revient au locataire. À l’inverse, le propriétaire ne peut donner congé qu'à chaque échéance du contrat et pour cela il doit motiver sa décision.

Le locataire bénéficie d'une grande liberté, il peut donner congé à tout moment et le propriétaire ne peut jamais s'opposer au départ de son locataire, même s'il intervient peu de temps après la signature du contrat (au cours de la première année par exemple).

L'exception : la résiliation judiciaire du bail par le propriétaire

Dans certains cas, le bailleur peut résilier le bail avant son terme. C'est le cas lorsque le locataire ne respecte pas l'une des clauses du bail permettant la résiliation du bail : une clause résolutoire. Les clauses résolutoires les plus fréquentes sont :

• le défaut de paiement du dépôt de garantie ;
• les impayés de loyers ;
• le défaut d'assurance du logement ;
• les troubles anormaux de voisinage.

👉 Si l'une de ces clauses se réalise, le propriétaire peut demander la résiliation du bail avant son terme. Il doit saisir le tribunal judiciaire pour que le juge puisse prononcer la résiliation judiciaire du bail.

La motivation du congé

👨 Le congé du locataire 

Le locataire peut demander la résiliation du bail à tout moment, il n'a pas à donner de motifs de congé. De ce fait, le propriétaire ne peut exiger du locataire qu'il justifie son départ pour un motif particulier. Toutefois, en location vide, si le locataire demande le bénéfice du préavis réduit, il doit :

• préciser l’événement permettant de bénéficier du préavis réduit ;
• justifier de l’événement en fournissant un document probant (par exemple en cas de mutation, un document de l'employeur en justifiant). Attention, le justificatif doit impérativement être annexé au congé ; à défaut le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

👩‍🦰 Le congé du propriétaire bailleur

Le bailleur ne peut donner congé au locataire que dans trois hypothèses :

• le congé pour vente ;
• le congé pour reprise ;
• le congé pour motif légitime et sérieux.

Quand commence le préavis de location ?

Le délai de préavis, qu'il soit de trois ou un mois, court :

• à compter du jour de la réception de la lettre recommandée (la présentation du courrier au propriétaire ne fait donc pas courir le délai de préavis !) ;
• à compter de la signification de l'acte d'huissier ;
• à compter de la remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai est calculé de date à date. Autrement dit, tout mois commencé n'est pas dû. À titre d'exemple, si le délai de préavis commence à courir le 12 janvier, il se terminera le 12 avril inclus.

💡 Lorsque le congé est donné par le propriétaire, le préavis commence 6 mois avant l'échéance du bail même si le locataire a reçu le congé plus de 6 mois avant.

👉 Exemple : l'échéance de bail est le 31 décembre 2023 et le propriétaire s'y est pris très en avance en adressant le congé au locataire dès le mois de mars qui en a accusé réception. Contrairement au préavis donné par le locataire qui démarre à la réception du courrier, le préavis donné par le bailleur ne sera décompté qu'à partir du 30 juin, soit 6 mois pile avant l'échéance du bail.

Quel est le délai légal du préavis pour une location vide ?

Le délai de préavis « normal »

Le délai classique, la durée de préavis normale du locataire pour une location vide est de trois mois. Le locataire, après qu'il ait valablement donné son congé, doit respecter une période de trois mois pendant laquelle il reste redevable de son loyer. Le préavis de trois mois est le préavis par défaut. Il s'applique chaque fois que des motifs spécifiques de préavis réduit n'ont pas été invoqués par le locataire.

✉️ Lettre de résiliation de bail avec préavis de trois mois

Modèle de lettre : Lettre de résiliation de bail avec préavis de trois mois

Comment réduire le préavis de 3 mois à 1 mois ?

Depuis la loi dite « Macron » du 6 août 2015, les contrats de location vide peuvent bénéficier de motifs permettant de réduire le délai de préavis de trois à un mois. 11 motifs ont été répertoriés, pour pouvoir en bénéficier, le locataire doit dans sa lettre de congé préciser le motif de préavis réduit qu'il invoque et joindre le justificatif à sa lettre de congé. S'il ne respecte pas ce formalisme, il ne pourra pas bénéficier du préavis réduit d'un mois et le préavis de trois mois s'appliquera par défaut.

Quelles conditions pour un préavis réduit à un mois ?

Le logement se situe en zone tendue 

Le logement est situé en « zone tendue », indépendamment de tout événement (il s'agit de 1  149 communes urbaines de 28 grandes agglomérations de métropole). La situation du bien en zone tendue ouvre droit au locataire de bénéficier d'un préavis d'un mois à condition qu'il en fasse mention dans sa lettre de congé.

⚠️ Le seul fait d'être en zone tendue ne donne pas automatiquement droit au locataire de bénéficier d'un préavis d'un mois. En effet, en l'absence de mention dans le courrier de résiliation, ce sera le délai de trois mois qui s'appliquera par défaut.

✉️ Lettre de résiliation pour un bien en zone tendue

Modèle de lettre : Lettre de résiliation de bail avec préavis réduit (logement situé en zone tendue)

La mutation professionnelle

Lorsque, suite à une mutation professionnelle, le locataire veut quitter son logement, il peut bénéficier d'un préavis réduit à un mois. Il est à noter que la notion d'éloignement géographique n'est pas prise en compte : la mutation dans la même ville permet de bénéficier de ce préavis réduit.

Le délai de préavis réduit ne s'applique que lorsque la mutation s'impose au locataire par décision unilatérale de l'employeur, peu importe que cela fasse suite à une demande du locataire.

⚠️ N'est pas une mutation éligible au préavis réduit la mise en disponibilité sur demande du locataire, les professions libérales ne sont pas concernées par le préavis réduit pour mutation.

✉️ Lettre de résiliation pour une mutation professionnelle

Modèle de lettre : Lettre de résiliation de bail avec préavis réduit (mutation professionnelle)

L'obtention d'un premier emploi 

Lorsqu'un locataire qui n'était pas salarié obtient un premier emploi, il peut, s'il le demande et sur présentation de justificatif, bénéficier d'un préavis d'un mois pour le logement qu'il occupait avant son embauche.

✉️ Lettre de résiliation pour un premier emploi

Modèle de lettre : Lettre de résiliation de bail avec préavis réduit (premier emploi)

La perte d'emploi

À la suite d'une perte d'emploi, le locataire peut bénéficier d'un préavis réduit à un mois. La perte d'emploi doit être concomitante à la résiliation du bail et un justificatif doit être joint au courrier adressé au bailleur. Un congé qui intervient par exemple plus de six mois après la perte d'emploi pourra difficilement être jugé concomitant. La perte d'emploi recouvre le licenciement, mais exclut la démission et l'abandon de poste, tandis que la rupture conventionnelle satisfait aux conditions pour bénéficier du préavis réduit d'un mois pour perte d'emploi.

✉️ Lettre de résiliation pour une perte d'emploi

Modèle de lettre : Lettre de résiliation de bail avec préavis réduit (perte d'emploi)

Le nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi 

Le locataire qui bénéficie d'une nouvelle embauche suite à la perte de son précédent emploi peut, sur demande et justificatif, bénéficier d'un préavis d'un mois.

✉️ Lettre de résiliation pour un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi

Modèle de lettre : Lettre de résiliation de bail avec préavis réduit (nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi)

L'état de santé du locataire

Le locataire dont l'état de santé justifie un changement de domicile bénéficie d'un préavis réduit s'il peut produire d'un certificat médical. Le corroborant bénéficie d'un préavis réduit d'un mois. Il n'a pas besoin de justifier de ce dont il souffre au bailleur, le certificat doit simplement bien établir que le locataire ne peut plus demeurer dans ce logement du fait de son état de santé.

✉️ Lettre de résiliation pour un état de santé justifiant un changement de domicile

Modèle de lettre : Lettre de résiliation de bail avec préavis réduit (état de santé justifiant un changement de domicile)

Le locataire victime de violence au sein du couple ou sur enfant du foyer

Est concerné le locataire victime de violences conjugales et dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui. Il bénéficie d'un préavis réduit à un mois. Le seul dépôt de plainte ne réduit pas la durée du préavis.

✉️ Lettre de résiliation en raison des violences subies par le locataire

Modèle de lettre : Lettre de résiliation de bail avec préavis réduit (en raison des violences subies par le locataire au sein du couple ou par un enfant)

Le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection 

Lorsque le locataire est victime de violences (au sein du couple ou sur un enfant vivant habituellement avec lui), il peut bénéficier d’un préavis réduit à un mois à condition de pouvoir justifier être bénéficiaire d’une ordonnance de protection. La production de ce justificatif dans le courrier de congé destiné au bailleur lui donne droit à une durée du préavis ramenée de trois à un mois.

✉️ Lettre de résiliation pour un locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection

Modèle de lettre : Lettre de résiliation de bail avec préavis réduit (locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection)

Le locataire bénéficiaire du RSA 

Le locataire bénéficiaire du RSA (Revenu de solidarité active) doit être en mesure de produire un justificatif dans la lettre de congé adressée au bailleur. Le locataire doit être allocataire, avoir des revenus rendant éligible au RSA ne suffit pas.

✉️ Lettre de résiliation pour un bénéficiaire du RSA

Modèle de lettre : Lettre de résiliation de bail avec préavis réduit (bénéficiaire du RSA)

Le locataire bénéficiaire de l'allocation adulte handicapé 

Le locataire en situation de handicap qui justifie de son allocation adulte handicapée en cours de droit lors de l'envoi de son congé voit sa durée de préavis de 3 mois réduite à un mois. En l'absence de justificatif, la réduction du préavis n'a pas lieu d'être et c'est le préavis classique de trois mois qui s'applique.

✉️ Lettre de résiliation pour un bénéficiaire de l'allocation adulte handicapé

Modèle de lettre : Lettre de résiliation de bail avec préavis réduit (bénéficiaire de l'allocation adulte handicapé)

Le locataire qui se voit attribuer un logement à caractère social

Le locataire d'un logement loué vide qui se voit attribuer un logement social est éligible à un préavis réduit à un mois. Le logement doit faire partie de ceux visés par l'article L. 351-2 du Code de la construction et de l'habitation et le locataire doit joindre un justificatif à sa lettre de congé.

✉️ Lettre de résiliation de bail pour un bénéficiaire d'un logement à caractère social

Modèle de lettre : Lettre de résiliation de bail avec préavis réduit (bénéficiaire d'un logement à caractère social)

⚠️ Envoyer le congé au propriétaire suffisamment tôt  

Pour bénéficier du délai de préavis réduit, il est nécessaire que le congé soit délivré à une date suffisamment proche de l'événement qui le justifie, même si la jurisprudence se montre souple sur cette question : un délai de deux mois, voire plus, peut séparer l'événement de la délivrance du congé.

Par ailleurs, en colocation, c'est uniquement le colocataire concerné par l'événement qui peut bénéficier du préavis et non l'ensemble des colocataires. Une exception : lorsqu'il existe une communauté de vie (époux, partenaires pacsés), le conjoint de la personne touchée par l'évènement peut également bénéficier du préavis réduit.

Les motifs qui ne donnent pas droit à un préavis réduit

Toute autre hypothèse que les onze cités ci-dessus ne permettent pas au locataire de bénéficier du préavis réduit. Ainsi, n'ouvrent notamment pas droit au préavis réduit le mariage, le divorce ou le déménagement dû au changement de lieu d'études d'un étudiant.

Le préavis pour un bail de résidence secondaire ou logement de fonction

Le bail de location pour une résidence secondaire ou un logement de fonction d'un logement loué vide n'est pas régi par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. C’est-à-dire qu'il n'y a pas une durée légale de préavis. Seul le contrat signé entre les deux partis définit la durée et les conditions de préavis du locataire et du propriétaire. Même si les parties décident de s'aligner sur les dispositions de cet article, cela doit être précisé dans le contrat de bail : le contrat est la loi entre les parties.

Le paiement des loyers et charges pendant le délai de préavis

Le locataire est redevable des loyers et charges pendant tout le délai de préavis lorsque c'est lui qui a donné congé, et ce, même s'il quitte les lieux prématurément. Cela signifie que durant le délai de préavis, les loyers et charges restent dus même si le propriétaire accepte les clés et effectue, le cas échéant, des travaux dans le logement. Seule l'occupation du logement avant la fin du préavis par un autre locataire met fin à l'obligation de paiement du locataire sortant. Cette règle légale très simple est malheureusement trop peu souvent respectée ! Par ailleurs, la compensation entre le dépôt de garantie et le dernier mois de loyer est illégale : il s'agit purement et simplement d'un impayé.

L'exception : le propriétaire est à l'origine du préavis de départ

Si c'est le propriétaire qui a donné congé au locataire, celui-ci n'est redevable du montant du loyer que pendant sa durée effective d'occupation. Le locataire n'est pas tenu de rester jusqu'à la fin du préavis et en cas de départ anticipé, le paiement du loyer s'arrête dès qu'il restitue les clefs du logement au bailleur.