Pouvez-vous louer un logement à votre enfant ?

Peut-on loger gratuitement un membre de sa famille sans fiscalité ?

✅ Oui, mais attention : vous basculez dans l'hébergement à titre gratuit ! Le revers de la médaille est que vous ne pourrez aucunement déduire les charges relatives à l'immeuble au titre de vos revenus locatifs. Le prêt d’un appartement peut parfois être requalifié en donation déguisée, et non en simple aide relevant de l’obligation d’entretien. Si vous avez plusieurs enfants, prudence est de mise ! La Cour de cassation, dans un arrêt de la 1re chambre civile du 12 juin 2024, a précisé les conditions nécessaires pour établir une telle requalification. Les héritiers doivent démontrer deux éléments : d’une part, que ce prêt constituait un véritable cadeau et, d’autre part, qu’il a appauvri le prêteur. À défaut de preuves suffisantes, le prêt ne pourra pas être considéré comme une donation déguisée.

👉 Cette mise à disposition permet à votre enfant de faire de substantielles économies qui, le moment venu, pourront lui servir d'apport personnel pour un premier achat !

Pouvez-vous déduire de vos impôts un logement fourni gratuitement à votre enfant, comme une pension alimentaire ?

✅ Oui ! La législation prévoit que la mise à disposition gratuite d'un logement à un parent qui y habite est déductible au titre de pension alimentaire. Toutefois, les conditions générales de déduction des pensions alimentaires doivent être respectées.

Est-ce qu'un parent peut louer et faire payer un loyer à son fils ou sa fille ?

✅ Oui évidemment ! Il est tout à fait possible de louer un logement à son enfant. Il n'y a aucune interdiction de principe : juste des précautions. Certaines conditions doivent être impérativement respectées, notamment en matière de fixation du loyer pour pouvoir déduire les charges afférentes au logement. Les propriétaires doivent vraiment faire une location classique comme il le ferait à n'importe quel autre locataire avec un vrai loyer.

Puis-je faire payer un loyer plus bas à mon fils ou à ma fille ?

Oui et non ! C'est très tentant de consentir un loyer de faveur ! Mais attention ! Un loyer anormalement bas risque d'alerter l'administration fiscale. On reste sur l'idée que le fisc tolère un écart de 10 %, voire 15 % par rapport à la valeur locative compte tenu du lien de famille. Mais là encore prudence : c'est au cas par cas ! Sur le Bofip (Bulletion officiel des finances publiques) : on peut lire cela :

🗣️ « Doit être considéré comme anormalement bas le loyer qui est notoirement inférieur à la valeur locative des propriétés données en location, sans que le propriétaire ne puisse justifier d'aucune circonstance indépendante de sa volonté de nature à faire obstacle à la location des immeubles pour un prix normal (CE, arrêt du 26 mai 1976, n°98816 ; CE, arrêt du 23 novembre 1977, n°98227 et CE, arrêt du 13 février 1980, n°16937). »

Que risque-t-on si on demande un loyer trop bas ?

Un loyer trop bas a des conséquences fiscales pour le ou les parents propriétaires. En effet, en cas de loyer anormalement bas, l'administration fiscale peut :

• requalifier l'opération de donation déguisée et réclamer le paiement de droits de donation ;
• mais surtout, vous risquez un redressement fiscal. Vous savez que fiscalement si vous optez pour les régimes réels d'imposition (vide ou meublé), vous pouvez déduire des loyers un ensemble de frais, charges et autres travaux liés au logement loué. Si, après déduction, un déficit foncier apparaît, il est déductible de votre revenu global (en location vide et en LMP). Ce qui réduit évidemment votre imposition. En conséquence, le loyer trop faible va creuser artificiellement votre déficit foncier, d'où le risque de redressement fiscal et surtout l'administration peut vous appliquer en plus une majoration de 80 % pour abus de droit (article 1729 du CGI).

Mon enfant aura-t-il droit aux aides au logement ?

❌ Non ! Les locataires qui louent un appartement détenu par leurs parents ne peuvent pas bénéficier des aides au logement. Plus généralement, dès lors que le propriétaire est un ascendant (père, mère, grand-père, grand-mère…) ou un descendant (enfant, petit-fils, petite-fille…), les aides au logement ne sont pas accordées.

Quel contrat faire signer à son enfant ?

Vous signez avec votre enfant un bail, comme vous le feriez avec n'importe quel autre locataire selon les règles de droit commun. Un bail standard, qu'il soit pour une location vide (bail de trois ans renouvelable) ou meublée (bail d’un an renouvelable) devra être signé.

⚠️ Mais attention ! Si vous décidez de loger votre enfant à un loyer inférieur au prix du marché, nous vous conseillons d'inclure une clause particulière dans le contrat de location pour justifier ce choix, tout en respectant les tolérances fiscales. Voici comment vous pouvez le faire.

💡 Exemple : modèle de clause du bail relative au loyer

« Étant donné le lien de parenté entre le bailleur et le locataire (père/mère et fils/fille), le bailleur a décidé de fixer le loyer à un montant inférieur à celui pratiqué sur le marché, conformément aux tolérances fiscales en vigueur. Ce loyer réduit est fixé à [montant du loyer] euros par mois.

Le bailleur et le locataire reconnaissent que cette réduction de loyer n'affecte en rien les droits et obligations de chaque partie, qui restent pleinement soumis aux dispositions de la législation en vigueur relative aux baux d'habitation ».

👉 Cette clause est incluse dans le contrat afin de garantir la transparence et de justifier cette décision vis-à-vis de l'administration fiscale.

On peut donc louer aussi bien vide que meublé ?

✅ Oui ! Que ce soit un appartement vide ou meublé, vous pouvez louer à votre enfant. Les règles de location s'appliquent de la même manière que pour n'importe quel locataire. Un bail doit être établi et le loyer doit être fixé à un niveau raisonnable, c'est-à-dire conforme aux prix du marché local.

Héberger son enfant et être gagnant fiscalement : c’est possible ?

👉 Louer à son enfant selon le dispositif Loc'Avantages

❌ Non ! Loc’Avantages (ex-Louer abordable) est un dispositif qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous proposez un logement à la location. Et plus le loyer est bas, plus la réduction d’impôt est élevée. Par contre, ce dispositif interdit de prendre comme locataire un membre de sa famille.

👉 Peut-on louer à son enfant en investissant selon le dispositif Pinel

✅ Oui tout à fait ! Si vous investissez dans un régime de défiscalisation, notamment dans le neuf en loi Pinel, vous pouvez parfaitement louer le logement à l'un de vos enfants. Ce dernier doit simplement être détaché de votre foyer fiscal. Vous devez également respecter les autres conditions de cet avantage fiscal. Votre loyer ne doit pas dépasser certains plafonds, tout comme les ressources de votre locataire, même si ce dernier est l'un de vos enfants.

👉 Acheter pour louer demain à son enfant ?

La pierre comme valeur refuge ! Vous pouvez parfaitement investir dans un logement neuf comme dans l'ancien, le louez jusqu'à ce que votre propre enfant ait besoin d'être hébergé (étudiant ou début vie active).

Mise en garde : vous serez juste obligé d'anticiper la reprise et envoyer le congé pour « reprise personnelle » au moins six mois avant la fin du bail en location vide et au moins trois mois avant en location meublée.

👉 Faire une donation temporaire d'usufruit à son enfant

Plutôt que de leur louer le logement, les parents peuvent donner l'usufruit d'un bien durant le temps des études, par exemple 10 années. Il reste nu-propriétaire durant ces 10 années. L’enfant habite le bien ou le loue et perçoit les loyers. Vis-à-vis du fisc, cette donation temporaire est réellement considérée comme une donation.

🙋‍♀️ La valeur de cet usufruit temporaire est estimée à 23 % de celle du bien pour dix ans. Mais comme vous pouvez donner 100 000 € par parents tous les 15 ans, cette opération est neutre. De plus, si le père et la mère sont redevables de l'Ifi (Impôt sur les fortunes immobilières), ce bien sort momentanément de votre assiette taxable. Au terme de cette « donation temporaire d’usufruit », vous recouvrerez, sans démarches, la pleine propriété du bien.

Puis-je louer un appartement à mon nom pour mon fils ?

Certains propriétaires bailleurs espérant limiter les risques d'impayés de loyer demandent que le bail soit signé par les parents plutôt que par l'étudiant lui-même. Cela ne devrait pas arriver, car le bail doit toujours être signé au nom de l'occupant et est un mauvais calcul. Si le nom du parent figure sur le bail en tant que locataire, son enfant ne pourra pas bénéficier de l'aide au logement de la CAF.

👉 Même quand les étudiants sont mineurs, leur nom figure sur le bail en tant qu'occupant, mais ce sont les parents ou représentants légaux qui doivent signer le bail. Seul un mineur émancipé, à partir de 16 ans, peut signer le bail comme le ferait un adulte.

Est-il intéressant d'acheter un appartement et de louer à ses enfants ?

Vaste question et la réponse n'est pas évidente selon le cas de figure ! Les parents qui savent d’ores et déjà qu'ils paieront de toutes les façons le loyer de la chambre d’étudiant de leur enfant peuvent s'y prendre différemment et décider d'investir dans l'acquisition d'un studio très en amont.

👉 Ainsi, le temps venu, le bien sera déjà bien rentabilisé et amorti (revenus locatifs perçus). Les parents pourront le temps venu décider ou non de lui louer. Mais que l'enfant paie un loyer ou non, il ne pourra pas bénéficier des APL. Et si les parents laissent gratuitement le bien à leur enfant ou font un loyer minoré au-delà du seuil de tolérance fiscale : les charges du logement ne sont pas déductibles des revenus fonciers ou des BIC.