Loger un enfant étudiant

Nathalie Giraud
Mis à jour par Nathalie Giraud
le 28 juillet 2021
Juriste chez PAP.fr

Les aides parentales peuvent recouvrir diverses formes : cautionnement du bail, logement de son enfant, aides financières, donation temporaire d'usufruit d'un logement loué, etc. Dans tous les cas, il y aura forcément une dimension fiscale à prendre en compte.

© pixabay

Les parents sont sollicités de diverses manières pour la recherche de logement de leur enfant : financièrement, logistiquement, etc.

Votre rôle en tant que parent d'un étudiant à la recherche d'un logement peut être décisif. Vous pouvez soutenir grandement votre enfant en appelant vous-même le propriétaire et en participant à la visite de l'appartement. Ainsi vous aurez l'occasion de le rencontrer et de lui remettre un dossier bien ficelé justifiant de vos revenus et de votre capacité à pouvoir vous porter caution.

Autre possibilité, si vous disposez d'un patrimoine immobilier, vous pourrez le mettre à contribution pour loger votre enfant.

Prêter ou louer un logement à son enfant

Vous pouvez louer à votre enfant un logement vous appartenant. Un écrit est obligatoire et le loyer doit être normal. L'administration tolère un petit abattement de l'ordre d'environ 10%. Dans ce cas, vous déclarerez les revenus locatifs et pourrez continuer à déduire les charges locatives.

Attention ! Dans ce cas, votre enfant ne pourra pas bénéficier des allocations logement. En effet, votre enfant ne pourra pas prétendre au bénéfice de l'APL ou AL si votre logement est loué par un de ses ascendants ou descendants, ou par un ascendant ou descendant de votre conjoint, concubin ou partenaire avec qui vous êtes lié(e) par un Pacs.

A savoir : Que le logement soit loué ou prêté, l'occupant au 1er janvier doit payer la taxe d'habitation.

Que faire quand le logement est déjà loué ?

Si vous avez décidé de louer votre bien en attendant de le réserver à votre enfant, il faudra bien faire attention aux délais préavis.

Vous avez loué vide

La loi du 6 juillet 1989 permet aux parents de reprendre le logement pour y loger un enfant mais seulement à l'expiration du bail : c'est-à-dire tous les 3 ans. Vous devez alors adresser au locataire, six mois avant la fin du bail, une lettre de congé en recommandé avec accusé de réception ou notifier le congé par acte d'huissier ou enfin par remise en main propre contre signature.

Le congé pour reprise est plus encadré avec la loi Alur : le propriétaire doit indiquer le nom et l'adresse du bénéficiaire, préciser le lien de parenté et désormais justifier du caractère réel et sérieux de la reprise.

  • A savoir : Vous pouvez louer en vide et consentir un bail d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. On parle alors d'un bail à durée réduite. Pour en bénéficier, vous devez avoir des raisons professionnelles ou familiales justifiant la reprise pour habiter le logement au terme du contrat. L'événement en question doit être précis, vous ne pouvez mentionner simplement « raisons familiales » par exemple. Mais la loi n'autorise pas un bail à durée réduite justifiée par le seul désir de vendre le logement. Ce bail à durée réduite est donc à manier avec précaution.
  • Exemple de bail à durée réduite admis : besoin du logement pour héberger son enfant durant ses études universitaires. Le bailleur doit dans ce cas confirmer au locataire la survenance de l'événement deux mois avant la fin du contrat. Dans ce même délai de deux mois, le bailleur peut demander le report du terme du contrat si la réalisation de l'événement est différée. Enfin, si l'événement ne survient pas ou si le bailleur ne fait rien, le bail se transforme automatiquement en un contrat d'une durée de trois années.

Vous avez loué meublé

En matière de location meublée à usage de résidence principale du locataire, les congés fonctionnent selon le même principe qu'en location vide : ils ne peuvent être donnés qu'à chaque échéance et selon les mêmes motivations. Le propriétaire doit respecter un délai de préavis de trois mois, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier ou remise en main propre. Le congé pour reprise est plus encadré avec la loi Alur : le propriétaire doit indiquer le nom et l'adresse du bénéficiaire, préciser le lien de parenté et désormais justifier du caractère réel et sérieux de la reprise.

Prêter gratuitement le bien

Vous pouvez parfaitement prêter l'appartement à votre enfant. Le revers de la médaille est que vous ne pourrez aucunement déduire les charges relatives à l'immeuble au titre de vos revenus locatifs. Compte tenu des loyers locatifs élevés, anticiper le futur de vos enfants est particulièrement rentable (encore faut-il le pouvoir).

Attention :  Le prêt d'appartement peut être assimilé indirectement à une donation.

Se porter caution pour son enfant

La caution solidaire est un document par lequel une personne s'engage par une simple signature. Au cœur du document figure clairement le montant du loyer et le montant maximal d' engagement ,et surtout la durée pour laquelle la caution s'engage.

La loi Alur est venue renforcer le formalisme de la caution solidaire en cas de colocation : celle-ci doit désormais (sous peine de nullité) indiquer le nom du colocataire pour lequel le congé mettra fin à l'engagement de la caution même si la caution ne se porte garante que pour son enfant qui partage un logement avec d'autres locataires. Ainsi, l'engagement de la caution prendra fin immédiatement en même temps que celui du colocataire désigné, donc en l’espèce l'enfant, ou au plus tard dans les six mois en l'absence de remplacement.

Il en va de même si le garant s'est engagé au profit de tous les colocataires en place. La caution doit préciser le nom du colocataire pour lequel elle se porte garante en premier. Le congé de celui désigné dans l'acte libérera la caution immédiatement et au plus tard dans les six mois.

A noter : La loi ELAN a simplifié le formalisme de la caution avec la suppression des mentions manuscrites . Enfin!!!

Nous vous conseillons d'avoir recours à notre modèle de caution (accompagné d'un spécimen pré-rempli pour vous aider) que vous pouvez vous procurer dans nos bureaux, sur www.pap.fr ou par correspondance.

A savoir : Le contrat de location est toujours établi au nom de l'étudiant puisque c'est lui qui occupera effectivement les lieux même si ce sont les parents qui paient le loyer. Si l'enfant est mineur, le contrat est établi au nom de ce dernier pris en la personne de ses représentants légaux. En revanche, les parents signent le bail.

En colocation, le départ d'un colocataire ne met pas fin au bail, celui-ci se poursuit au profit des locataires restants. Toutefois, le colocataire parti et sa caution demeurent solidaires du paiement du loyer à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. Cette solidarité prend fin immédiatement dès lors qu'un nouveau colocataire vient le remplacer et est intégré au bail. L'engagement de la caution ne prend donc fin qu'avec l'extinction de la solidarité du locataire.

Peut-on cumuler la caution solidaire avec d'autres garanties ?

Le cautionnement ne peut être cumulé avec une autre assurance de type loyers impayés, ou tout autre forme de garantie, fixant les obligations locatives du locataire. La seule exception à ce non-cumul tient au statut d'étudiant ou d'apprenti du locataire. Dans cette hypothèse unique, le bailleur peut cumuler une caution parentale et une assurance loyers impayés.

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter l'assureur avec lequel PAP.fr a conclu un partenariat au 0 825 392 880.

Pour rappel : Depuis le 20 janvier 2016, un nouveau dispositif de sécurisation des loyers impayés est entré en vigueur. VISALE (Visa pour le Logement et l'Emploi) permet aux propriétaires qui choisissent comme locataire un salarié précaire ou un jeune de 30 ans au plus d'être remboursé en cas d'impayés de loyers. Ce dispositif est en plus 100 % gratuit.

Les aides financières

Si votre enfant étudiant est âgé de 18 à 25 ans, vous avez le choix : soit vous le rattachez à votre foyer fiscal, soit votre enfant fait une déclaration séparée. Dans ce dernier cas, vous pouvez verser une pension à votre enfant. En 2021, cette pension est déductible de vos revenus dans la limite de 5 959 € par enfant.€ annuels et par enfant.

Si votre enfant est simplement hébergé chez vous, vous pouvez aussi déduire une somme forfaitaire de 3 542 €. A vos calculettes, pour savoir si vous avez intérêt à opter pour la déclaration séparée ou à garder le rattachement au foyer fiscal.

A savoir : vous, parents, vous pouvez également déduire une demi-part supplémentaire, ce qui fait plus de 1 500 € de réduction par an, même si votre enfant perçoit des aides au logement. Actuellement ces deux aides se cumulent. Un enfant étudiant qui perçoit l'ALS ou l'APL peut demeurer fiscalement à charge de ses parents, mais il cesse d'être à leur charge au sens des prestations familiales (voir les conditions sur le site service public).

La donation d'usufruit temporaire

Être propriétaire d'un bien, c'est avoir le droit d'en disposer, c'est-à-dire de le vendre, de le donner, d'en user (en l'habitant) et enfin le droit d'en percevoir les fruits (les loyers).

Démembrer la propriété

Le démembrement de propriété consiste à diviser la propriété, c'est-à-dire répartir ces droits entre deux personnes. La personne qui dispose de l'usufruit sur un bien a un droit de jouissance sur ce bien. Elle peut l'habiter ou le donner en location et percevoir les loyers. En revanche, elle ne peut ni le vendre ni le donner. Ce droit appartient exclusivement au nu-propriétaire.

En quoi une donation d'usufruit temporaire peut-elle aider votre enfant ?

Tout d'abord, votre enfant pourra pendant dix ans percevoir directement les loyers du logement et couvrir de cette manière l'ensemble des frais liés à ses études. La donation temporaire d'usufruit représente évidemment une alternative à l'obligation alimentaire « classique », qui s'exerce la plupart du temps sous la forme d'une pension alimentaire, certes déductible, mais dans la limite d'un certain plafond. L'un des avantages de la donation temporaire pour les parents est de pouvoir récupérer la pleine propriété du bien donné ou de la valeur donnée, à l'arrivée du terme convenu, sans formalité particulière.

Intérêt fiscal

La donation temporaire d'usufruit peut être fiscalement avantageuse si vous êtes imposé à l'IFI (Impôt sur la fortune immobilière anciennement ISF)En effet, le fait de « sortir » de son patrimoine l'usufruit objet de la donation temporaire diminue l'assiette de l'impôt, le redevable de l'IFI étant l'usufruitier.

Elle peut être aussi intéressante au regard de l'impôt sur le revenu en fonction de son taux marginal d'imposition et du montant de ses revenus (vous ne déclarez plus les revenus sur cet appartement). Il est donc tout à fait possible que l'auteur de la donation réalise une économie d'impôt supérieure à la déductibilité de la pension (surtout s'il verse à son enfant un montant supérieur). Quant à l'étudiant, il n'a pas d'autres ressources et reste non-imposable. Alors faites vos comptes !

Abattements sur droits de donation

L'abattement en ligne directe (parents/enfants...) est désormais de 100 000 € par parent et  par enfant. Il faut donc que l'usufruit transmis ne dépasse pas cette somme pour échapper aux droits de donation. Le barème d'évaluation de l'usufruit à durée fixe est de 23 % de la valeur du bien en pleine propriété, par période de dix ans (article 669 II du CGI).

En conséquence, pour être exonéré, il faut un bien en pleine propriété ne dépassant pas environ 435 000 € (car 100 000 € équivalent à peu près à 23% de 435 000 €).

Attention : l'abattement n'est pas appliqué lorsqu'une donation du même donateur au même bénéficiaire est déjà intervenue moins de 15 ans avant la nouvelle donation.

Formalités

La donation doit être faite par acte notarié et être effectuée pour une durée d'au moins trois ans pour éviter les foudres du fisc. Dernier point, la donation temporaire d'usufruit doit porter sur un bien productif de revenus, ce qui est logique. Vous aurez toutefois à rémunérer le notaire pour sa prestation.


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