Les charges récupérables

En plus du loyer, le locataire paie les charges liées à l'utilisation du logement : ce sont les charges récupérables (ou locatives), car elles correspondent à des dépenses dont le propriétaire peut réclamer le remboursement à son locataire. Comme il s'agit de charges liées à l'utilisation du logement, elles ne concernent que les seules dépenses profitant directement au locataire.

Les charges récupérables sont encadrées par la loi. Les articles 23 et 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient les modalités de récupération des charges en location vide et meublée. Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe une liste exhaustive des charges récupérables, ce qui signifie que tous les postes de dépenses ne figurant pas dans cette liste ne peuvent pas être récupérés sur le locataire.

Charges forfaitaires ou provision de charges ?

Dans le contrat, le propriétaire doit avoir défini la nature des charges que vous devrez payer en même temps que le loyer.

Charges forfaitaires

Les charges locatives peuvent être prévues sous la forme d'un forfait. Le montant du forfait ne peut faire l'objet d'aucune régularisation. Toutefois, il peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer principal.

Le montant du forfait de charge ne doit pas être arbitraire, en effet il ne peut être manifestement disproportionné au regard des charges dont se serait acquitté le précédent locataire.

Provisions de charges

Le propriétaire peut opter pour des charges réelles : il s'agit d'une provision de charges. Dans ce cas, le montant des charges peuvent faire l'objet d'une régularisation annuelle. A réception du décompte des charges, deux possibilités :

• le montant des provisions dont vous vous êtes acquittées ne couvre pas le montant des charges qui vous sont imputables, dans ce cas le bailleur va procéder à une régularisation. Vous devrez payer le reliquat. Si la différence est importante, le bailleur pourra même réévaluer le montant des provisions de charges dont vous vous acquittez chaque mois.

• le décompte des charges peut aussi montrer un déséquilibre en faveur du locataire, dans ce cas vous pouvez prétendre au remboursement du trop perçu et à un ajustement à la baisse du montant de la provision pour charges.

Dans tous les cas, la provision doit être justifiée par le décompte des charges délivré par la copropriété. Le propriétaire n'a pas l'obligation de vous l'envoyer, mais il doit la tenir à votre disposition sur demande. Un mois avant la régularisation, le bailleur vous communique le décompte par nature des charges, puis pendant six mois à compter de cette notification, il doit tenir à votre disposition les pièces justificatives. Il peut à votre demande vous les envoyer par mail ou par voie postale.

Le plus souvent, c'est le propriétaire qui est à l'initiative de la régularisation mais le locataire peut également la solliciter.

La liste des charges récupérables

Vous pouvez consulter le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui fixe la liste des charges récupérables. A noter que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est une charge récupérable.

La liste des charges récupérables du décret n°87-713 du 26 août 1987 est exhaustive. Seules les charges citées ci-dessous sont récupérables.

Ascenseurs et monte-charge

1) Dépenses d'électricité.

2) Dépenses d'exploitation, d'entretien courant, de menues réparations :

- Dépenses d'exploitation :

•  visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ;
• examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes ;
• nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie ;
• dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces ;
• tenue d'un dossier par l'entreprise d'entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l'appareil.

- Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d'entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d'éclairage de la cabine.

- Menues réparations :

• de la cabine (boutons d'envoi, paumelles de portes, contacts de portes, ferme-portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photo-électrique) ;
• des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de portes et boutons d'appel);
• des balais du moteur et fusibles.

Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes

1) Dépenses relatives :

• l'eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l'ensemble des bâtiments d'habitation concernés ;
• l'eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d'épuration ;
• l'eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs.

• aux produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l'eau ;`
• à l'électricité ;
• au combustible ou à la fourniture d'énergie, quelle que soit sa nature.

2) Dépenses d'exploitation, d'entretien courant et de menues réparations

- Exploitation et entretien courant :

• nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs ;
• entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveaux ainsi que des groupes moto-pompes et pompes de puisards ;
• graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupes ;
• remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ;
• entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ;
• vérification et entretien des régulateurs de tirage ;
• réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l'équilibrage ;
• purge des points de chauffage ;
• frais de contrôle de combustion ;
• entretien des épurateurs de fumée ;
• opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ;
• conduite de chauffage ;
• frais de location d'entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels ;
• entretien de l'adoucisseur, du détartreur d'eau, du surpresseur et du détendeur ;
• contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;
• vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur ;
• nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ;
• vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires.

- Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d'usage commun :

• réparation de fuites sur raccords et joints ;
• remplacement des joints, clapets et presse-étoupes ;
• rodage des sièges de clapets ;
• menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;
• recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur.

Installations individuelles

Chauffage et production d'eau chaude, distribution d'eau dans les parties privatives.

1) Dépenses d'alimentation commune de combustible

2) Exploitation et entretien courant :

• réglage de débit et température de l'eau chaude sanitaire ;
• vérification et réglage des appareils de commande, d'asservissement, de sécurité d'aquastat et de pompe ;
• dépannage ;
• contrôle des raccordements et de l'alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l'intensité absorbée ;
• vérification de l'état des résistances, des thermostats, nettoyage ;
• réglage des thermostats et contrôle de la température d'eau ;
• contrôle et réfection d'étanchéité des raccordements eau froide
• eau chaude ;
• contrôle des groupes de sécurité ;
• rodage des sièges de clapets des robinets ;
• réglage des mécanismes de chasses d'eau.

3) Menues réparations :

• remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
• rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
• remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
• remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.

Parties communes intérieures au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation

1) Dépenses relatives :

• à l'électricité ;
• aux fournitures consommables, notamment produits d'entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l'entretien de propreté, sel.

2) Exploitation et entretien courant, menues réparations :

• entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ;
• menues réparations des appareils d'entretien de propreté tels qu'aspirateur.

3) Entretien de propreté (frais de personnel).

Espaces extérieurs au bâtiment ou à l'ensemble de bâtiments d'habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux)

1) Dépenses relatives :

• à l'électricité ;
• à l'essence et huile ;
• aux fournitures consommables utilisées dans l'entretien courant : ampoules ou tubes d'éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l'exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies.

2) Exploitation et entretien courant :

- opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :

• les allées, aires de stationnement et abords ;
• les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) ;
• les aires de jeux ;
• les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d'évacuation des eaux pluviales ;
• entretien du matériel horticole ;
• remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux.

- peinture et menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages.

Hygiène

1) Dépenses de fournitures consommables :

• sacs en plastique et en papier nécessaires à l'élimination des rejets ;
• produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures.

2) Exploitation et entretien courant :

• entretien et vidange des fosses d'aisances ;
• entretien des appareils de conditionnement des ordures.

3) Elimination des rejets (frais de personnel).

Equipements divers du bâtiment ou de l'ensemble de bâtiments d'habitation

1) La fourniture d'énergie nécessaire à la ventilation mécanique.

2) Exploitation et entretien courant :

• ramonage des conduits de ventilation ;
• entretien de la ventilation mécanique ;
• entretien des dispositifs d'ouverture automatique ou codée et des interphones ;
• visites périodiques à l'exception des contrôles réglementaires de sécurité, nettoyage et graissage de l'appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées.

3) Divers : abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires.

Impositions et redevances

• taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères ;
• taxe de balayage.