Le propriétaire peut-il faire visiter le logement pour relouer ou vendre ?

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En location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire, l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur d'accéder au logement pour le faire visiter, mais seulement en vue de sa location ou de sa vente.

L'organisation des visites

Selon l'article 4 de la loi de 1989, les visites peuvent avoir lieu les jours ouvrables, ce qui exclut les dimanche et jours fériés, mais pas le samedi. La durée des visites ne doit pas dépasser plus de deux heures par jour. En revanche, la loi ne fixe pas d'horaires. Aux parties de se mettre d'accord sur les heures de visite.

Il est possible de prévoir un horaire dans le contrat. Certains prévoient que les visites auront lieu de 17 heures à 19 heures. Cela permet d'éviter de discuter les horaires de visite. Il n'en demeure pas moins que cette clause n'autorise pas le bailleur à pénétrer dans le logement si le locataire est absent, et ce même si l'heure de visite est respectée.

Car dans tous les cas, le bailleur ne peut absolument pas rentrer dans le logement en l'absence du locataire et il ne peut pas non plus obliger ce dernier à lui laisser un jeu de clefs. Si le locataire accepte de donner ses clefs au bailleur pour qu'il puisse faire visiter comme il veut, il est indispensable qu'il autorise par écrit les visites en son absence.

Nous vous conseillons la plus grande vigilance à cet égard. Vous pénétrez dans tous les cas chez votre locataire avec des candidats locataires ou acquéreurs que vous ne connaissez pas. Évitez les visites groupées et essayez de ne pas être seul.

Les choses peuvent se compliquer si le locataire ne laisse pas ses clefs (encore une fois, il n'est pas tenu de le faire) et qu'il n'est jamais chez lui ou à des horaires tardifs. Le seul recours du bailleur pour faire valoir ses droits est alors de saisir le tribunal. Autant dire que cette solution judiciaire n'est pas du tout adaptée.

Des visites pour louer ou vendre

La loi prévoit que le bailleur peut faire visiter le logement en vue de la location ou de la vente du logement. Dans la plupart des cas, cela fait suite à un congé.
Ainsi, si le locataire donne congé, le bailleur peut faire visiter le logement à des candidats locataires en vue de relouer le logement.
Si c'est le bailleur qui donne congé, il s'agit dans ce cas d'un congé pour vendre qui justifie qu'il fasse visiter le logement à d'éventuels acquéreurs. Ce congé pour vendre doit être délivré au moins six mois avant la date d'échéance du bail. Il vaut offre de vente au profit du locataire qui bénéficie d'un droit de préemption. Cela signifie qu'il est prioritaire pour acheter et qu'il a deux mois pour se décider. Ces deux mois sont décomptés à partir du premier jour du préavis de six mois et non à compter de la réception du congé.

Un bailleur donne congé pour vendre le 10 mai 2017 pour le 31 décembre 2017, date d'échéance du bail. Le locataire avait jusqu'au 31 août 2017 pour dire s'il préemptait ou pas, puisque le délai de deux mois débutait le 1er juillet et non le 10 mai.

La loi n'exclut pas les visites dès la délivrance du congé, et ce alors même que le délai de préemption n'est pas expiré, bref que le locataire n'a pas donné sa réponse. Mais en pratique, cela n'est pas toujours judicieux car les candidats acquéreurs ne pourront acheter que si le locataire ne préempte pas. Dans notre exemple, si vous organisez des visites dès la fin du mois de mai et que vous trouvez un acquéreur, vous devez attendre jusque fin août pour connaître la décision de votre locataire. Cela risque simplement de décourager les éventuels acquéreurs.

Le locataire peut tout à fait donner sa réponse avant la fin du délai dont il dispose. S'il vous informe très rapidement par écrit de son intention de ne pas acheter, vous pouvez alors faire visiter et trouver un acquéreur plus rapidement.

Les visites en l'absence de congé

Il est possible de vendre un logement occupé. L'acquéreur achète le logement et reprend le bail en cours. Dans ce cas, le locataire n'est pas prioritaire car il ne bénéficie d'aucun droit de préemption. La loi de 1989 vous permet là encore de faire visiter en vue de la vente du logement. Les visites s'effectuent selon les mêmes modalités que précédemment.

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En location vide, la règle est un préavis de 3 mois lorsque le locataire donne congé. Il existe toutefois des cas exceptionnels dans lesquels le préavis est réduit à un mois.