Propriétaire : quelles sont vos obligations hivernales ?

Nathalie Giraud
Mis à jour par Nathalie Giraud
le 20 décembre 2023
Juriste chez PAP.fr

Entretien du chauffage, ramonage de la cheminée, déneigement, salage... beaucoup d'obligations et de contraintes hivernales pèsent sur vous. Mais assurer sa sécurité et celles des autres n'a pas de prix.

Ramonage,  entretien du chauffage, déneigement, petit rappel « sécuritaire » de vos obligations.
Ramonage, entretien du chauffage, déneigement, petit rappel « sécuritaire » de vos obligations. © Georgeclerk/GettyImages

Ramonage obligatoire cheminée et conduits

Pour éviter les intoxications et les feux de cheminée, mieux vaut connaître les règles élémentaires d'entretien de votre cheminée.

Quelles sont les obligations en matière de ramonage ?

Les obligations résultent des règlements sanitaires locaux, des arrêtés municipaux ou départementaux. Nous vous invitons donc à vous renseigner auprès de votre mairie. Sachez toutefois que la plupart des communes s'inspirent de la réglementation en vigueur à Paris (article 31-6-1 du règlement sanitaire) qui impose deux ramonages par an, dont l'un pendant la période d'utilisation. Le ramonage doit être réalisé par une entreprise qualifiée par un organisme professionnel de qualification.

👉 Le ramonage mécanique par hérisson est imposé. Certaines publicités proposent des bûches prétendant se substituer au ramonage mécanique. Vous devez savoir que la Commission de sécurité des consommateurs a assuré que ces bûches pouvaient certes améliorer le nettoyage des conduits, mais ne pouvaient remplacer un ramonage.

Sachez que le ramonage incombe à celui qui fait usage de la cheminée. Si l'immeuble est en copropriété, c'est le syndic qui doit se charger d'entreprendre le ramonage des conduits communs.

🔥 Faire du feu dans sa cheminée à Paris ou ailleurs : interdit ou autorisé ?

L’arrêté interpréfectoral du 31 janvier 2018 approuvant la révision du PPA (projet partenarial d'aménagement) francilien fixe des conditions d’utilisation du chauffage au bois selon les secteurs géographiques et interdit certaines utilisations. En résumé, dans Paris intra-muros, en zone sensible et dans le reste de l’Île-de-France, les foyers ouverts sont interdits pour une utilisation en chauffage principal, mais ils restent autorisés pour un chauffage en appoint ou en agrément.

Êtes-vous bien assuré en cas de feu de cheminée ?

Nous vous invitons à vérifier les clauses de votre assurance multirisque habitation « incendie » pour éviter toutes déconvenues en cas de feu de cheminée. Consultez également votre règlement de copropriété si vous êtes en copropriété. Quand on sait qu'en France, un incendie se déclenche en moyenne toutes les deux minutes, on mesure pleinement la nécessité pour les particuliers de se protéger contre ce fléau.

Avez-vous fait installer un détecteur de fumée ?

Les incendies domestiques tuent chaque année plusieurs centaines de personnes en France. C'est pour en réduire le nombre que des détecteurs de fumée sont devenus obligatoires  dans tous les logements le 8 mars 2015. Cette obligation d'installer des détecteurs de fumée concerne tous les logements (résidences principales,résidences secondaires, les logements privés ou publics, qu'ils soient neufs ou anciens).

Penser à vérifier son état de fonctionnement, changer les piles, voire le remplacer. Leur durée de vie est limitée.

L'entretien de la chaudière n'est pas facultatif

Depuis 2009, les chaudières de 4 à 400 kW, alimentées par des combustibles gazeux, liquides ou solides (gaz, fioul, bois, granulés, charbon, etc.), doivent impérativement faire l'objet d'un contrôle et d'un entretien annuels par un professionnel qualifié (un entretien doit être effectué au cours de chaque année civile). L'entretien des chaudières individuelles est à la charge de l'occupant, c'est-à-dire du locataire lorsque le logement est loué.

Le contrôle et l'entretien doivent être effectués une fois l'an par un professionnel qualifié. Il va vérifier, nettoyer et régler la chaudière. À l'occasion de ce contrôle, il est également tenu de donner des conseils sur le bon usage, les améliorations possibles, voire sur l'intérêt éventuel du remplacement de la chaudière. Dans les quinze jours qui suivent son intervention, il établit et remet une attestation d'entretien à conserver pendant au moins deux ans afin de la présenter en cas de contrôle.

👉 L'entretien des chaudières collectives est à la charge du syndicat des copropriétaires des immeubles collectifs ou du propriétaire si l'immeuble est détenu par un seul propriétaire.

En cas d'accident avec un équipement de chauffage mal entretenu, l'assureur pourra  refuser de vous indemniser.

Protégez-vous contre le gel

Quelques jours d'absence au cœur de l'hiver, et c'est la catastrophe : tuyaux et radiateurs éclatés, rupture de canalisations et autres réjouissances ! Le gel provoque souvent la rupture des canalisations avec pour conséquence au dégel d'engendrer un dégât des eaux...

Il est fondamental que vous relisiez votre contrat d'assurance, car ce dernier peut vous imposer de maintenir votre habitation à une température minimale (hors gel) ou de vidanger les canalisations avant de vous absenter durant la saison dite froide.

👉 Il revient à l'assureur de démontrer que les mesures de prévention n'ont pas été respectées, pour pouvoir appliquer les sanctions prévues par le contrat (Cass. civ.I, 26 février 1991, pourvoi n° 89-17140).

❄️ La neige et le verglas : quelles obligations ?

L'arrivée de la neige réjouit souvent, mais c'est sans compter sur ses inconvénients (voiture immobilisée, trottoirs enneigés, etc.). La plupart des citoyens ignorent leurs obligations en cas de neige (déblaiement, salage ou sablage en cas de verglas). Ce sont généralement des arrêtés municipaux qui fixent les obligations spéciales pour les riverains des voies publiques en temps de neige et de verglas.

👉 En l'absence d’arrêté municipal

S'il n'y a pas d'arrêté municipal exigeant le déneigement, c'est le maire (les services chargés de la voirie) qui se charge du déneigement de la voie publique. En cas de chute la responsabilité de la commune sera engagée.

👉 En présence d'un arrêté municipal

En présence d'un arrêté municipal, vous devez vous y conformer. Ces obligations se traduisent généralement par une obligation de déneigement devant votre habitation. Vous devez vous exécuter, car si un piéton venait à tomber sur le trottoir verglacé ou enneigé, vous pourriez voir votre responsabilité engagée. Encore faut-il que vous ayez eu le temps d'accomplir votre obligation !

⚠️ Si vous vous trouvez dans une région où les chutes de neige sont abondantes (montagne), votre toit doit en principe être muni de dispositifs permettant d'éviter les chutes brutales de neige. La pause d'arrêts de neige (parfois appelés barres à neige ou barres antichutes) sur les toits des immeubles bordant la voie publique peut être obligatoire par arrêté municipal. On peut aussi vous contraindre à l'enlèvement des glaçons formés au bord des toitures ou le long des tuyaux de descente. À défaut, votre responsabilité pourrait être mise en cause. Dans les autres régions, n'ayez crainte, votre assurance multirisque doit en principe prendre en charge l'indemnisation !

En copropriété, cette obligation ne pèse pas sur vous, mais sur le syndic.

Des aides existent pour améliorer votre logement

Vous souhaitez améliorer votre habitat (chauffage, isolation thermique, etc.) et le doter d'installations plus économes dans le respect de l'écologie. MaPrimeRénov' permet de financer les travaux d’isolation, de chauffage, de ventilation ou d’audit énergétique d’une maison individuelle ou d’un appartement en habitat collectif. Les travaux doivent avoir été effectués par des entreprises labellisées RGE (reconnues garantes de l’environnement).

👉 Le montant de la prime est forfaitaire. Il est calculé en fonction des revenus du foyer et du gain écologique permis par les travaux. Elle est cumulable avec d’autres aides à la rénovation énergétique :


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