Le propriétaire peut-il entrer dans le logement pour réaliser des travaux ?

Nathalie Giraud
Publié par Nathalie Giraud
le 8 novembre 2023
Juriste chez PAP.fr

La réalisation de travaux par des bailleurs est un vrai sujet d'actualité lié à l'interdiction progressive de donner en location des biens énergivores. Ils doivent effectuer des travaux... mais peuvent-ils les imposer en cours de bail !

Les samedis, dimanches et jours fériés, le locataire doit donner son accord pour réaliser des travaux
Les samedis, dimanches et jours fériés, le locataire doit donner son accord pour réaliser des travaux © visualspace/Getty Images

Quels travaux le propriétaire peut-il faire en cours de bail ?

Si on se réfère à la loi et plus exactement à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. On y lit que le locataire est obligé de « laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués... »

👉 En résumé, vous ne pouvez vous opposer aux travaux suivants et devez donner accès au logement si les travaux sont des travaux :

  • d'amélioration des parties communes ou d'autres logements du même immeuble ;
  • nécessaires au maintien en l'état ou à l'entretien normal des locaux que vous louez ;
  • visant à améliorer la performance énergétique de votre logement ;
  • destinés à mettre le logement aux normes de la décence.

Qu'entend-on par travaux d'amélioration ?

En principe, le bailleur ne peut décider de procéder à des travaux d'amélioration dans le logement pendant la location. Ce qui est logique puisqu'il n'a pas à modifier le logement en cours de bail. Ce principe souffre toutefois des exceptions :

  1. une de ces exceptions résulte de la loi Grenelle II de juillet 2010 (loi portant engagement national pour l'environnement). Elle permet au bailleur de réaliser dans le logement, en cours de bail, des travaux d'amélioration de la performance énergétique. Cela laisse une certaine marge de manœuvre au propriétaire, car il peut s'agir de l'isolation des murs, des fenêtres, du chauffage.
  2. l'autre concerne les travaux d'amélioration dans les parties communes de l'immeuble ou les parties privatives du même immeuble. Le locataire doit supporter les travaux décidés au niveau de la copropriété (ex : ravalement de façades, réfection de la cage d'escalier). Celle-ci ne peut en effet être « gênée » par des locataires qui s'opposeraient à la réalisation des travaux.

Qu'entend-on par travaux d'amélioration de la performance énergétique ?

Ce sont tous les travaux de rénovation thermique (isolation, chauffage ou la ventilation) ainsi que tous les travaux de rénovation globale qui encouragent les économies d'énergie importantes. Les locataires n'ont pas dans ce cas la possibilité de s'y soustraire : la loi l'impose. Ils doivent laisser accès au logement et permettre non seulement un droit de visite, mais laisser exécuter les travaux.

Pourquoi les propriétaires n'attendent-ils pas la fin du bail pour engager les travaux ?

Pour une bonne raison : la loi climat et résilience impose de nouvelles obligations.

  • La performance énergétique est devenue un critère de décence.
  • Depuis le 1er janvier 2023, seule une partie des logements classés G, considérés comme des passoires thermiques, ne peuvent plus être mis en location : il s'agit des biens dont la consommation d'énergie est supérieure à 450 kWh/m2/an.
  • Les logements classés G seront interdits à la location en 2025.
  • Les logements classés F seront interdits à la location en 2028.
  • Les logements classés E seront interdits à la location en 2034.

🙋‍♀️ Seuls les nouveaux contrats de location sont concernés par l'interdiction de louer et non les contrats de bail déjà en cours au 1er janvier 2023. Cette échéance incite donc les propriétaires à entreprendre en cours de bail des travaux d'amélioration de la performance énergétique souvent coûteux pour continuer à louer. Et cela est sans compter l'interdiction existante pour les baux signés depuis le 18 août 2022, de réclamer un complément de loyer au locataire si le logement est classé F ou G par le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Qu'entend-on par travaux nécessaires au maintien en état et entretien normal ?

Le locataire doit supporter les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal du logement. C'est le corollaire de l'obligation du bailleur d'exécuter ces travaux, en vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Les exemples sont nombreux : store électrique défectueux, chaudière en panne, carrelage qui se décolle, VMC en panne, robinet vétuste... Toutes les réparations et travaux sont dans ce cas à la charge du bailleur.

👉 Le propriétaire doit les prendre en charge, sauf si elles sont dues à une mauvaise utilisation par le locataire. Ainsi, si celui-ci a cassé le store électrique, il doit supporter la réparation, matériellement et surtout financièrement.

👉 Le locataire doit donc permettre au bailleur d'accéder en cours de bail au logement, pour se rendre compte des travaux à effectuer, pour réaliser des devis et ensuite pour procéder aux travaux.

La loi n'impose pas le caractère urgent des travaux. Peu importe également la nature des travaux : il peut s'agir de grosses réparations ou de réparation d'entretien.

Un propriétaire a l'intention de faire des travaux dans l'appartement qu'il loue : le locataire peut-il en refuser l'accès ?

Oui et non ! Que ce soit loué vide ou meublé, le locataire qui occupe le bien à titre d'habitation principale est tenu en cours de bail de permettre l'accès au logement au propriétaire afin qu'il puisse effectuer certains travaux dans le logement. Les travaux justifiant une intervention pour travaux du propriétaire chez le locataire en cours de bail sont ceux énumérés à l’article 7 e de la loi du 6 juillet 1989.

Quand le propriétaire doit-il prévenir le locataire du début des travaux ?

Il n'existe pas dans la loi de délai précis et impératif. Il est juste précisé dans l'article 7 e de la loi du 6 juillet 1989 : « Avant le début des travaux le propriétaire bailleur doit informer son locataire de la nature (amélioration, performance énergétique...) et des modalités d'exécution (début, durée, des travaux par une notification de travaux qui lui est remise soit en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ».

👉 Nous pensons qu'en l'absence de précision, on doit se référer au bon sens et à la notion de délai raisonnable afin que le locataire puisse s'organiser !

Modèle de lettre : Demande du propriétaire de faire des travaux chez le locataire

Le locataire qui va subir les travaux a-t-il droit à une indemnisation ?

✅ Oui, mais pas toujours ! L'article 1724 du Code civil indique que le locataire peut obtenir une réduction du loyer si les travaux durent plus de vingt et un jours. La diminution de loyer doit être proportionnelle à la durée des travaux et à la partie du logement dont le locataire a été privé pendant ces travaux. Vous comprendrez que le montant n'est pas facile à déterminer et varie selon les situations. On peut imaginer qu'un ravalement en plein été privant de lumière et d'usage un balcon impactera plus qu'un ravalement en plein hiver qui plus est chez un locataire n'ayant pas de balcon...

Si le logement est totalement inhabitable, le locataire peut demander la résiliation du bail.

Si le propriétaire décide de faire des travaux un samedi, le locataire peut-il refuser l'accès ?

✅ Oui ! Les travaux ne peuvent pas avoir lieu les samedis, dimanches et jours fériés sans la permission du locataire, car cela porte véritablement atteinte à la jouissance paisible du logement. De plus, sachez que si ces travaux sont trop gênants, non autorisés, ou dangereux, le locataire peut obtenir du juge une décision de justice ordonnant la cessation des travaux et des éventuels dommages et intérêts.

🧑‍⚖️ L'article 7e de la loi du 6 juillet 1989 précise : « Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ».

Un propriétaire peut-il rentrer chez son locataire pour réaliser des travaux sans son accord ?

❌ Non ! Lorsqu'il s'agit de l'accès à votre appartement ou maison en tant que locataire, il y a des règles claires pour protéger votre vie privée. En gros, le propriétaire ne peut pas simplement se présenter et entrer chez vous à sa guise pour travaux ou pas d'ailleurs. Pour entrer, il doit obtenir votre autorisation. Si le propriétaire ne respecte pas cette règle et pénètre sans votre permission, cela constitue une violation de votre domicile. Vous avez alors le droit de porter plainte contre lui.

Quelle sanction pour une violation de domicile ?

Un propriétaire qui a un mauvais comportement et qui s'autorise un droit de visite sans l’accord du locataire commet une infraction appelée « violation de domicile ». La violation de domicile est passible d'une peine d'emprisonnement de trois ans et d'une amende de 45 000 €, conformément à l'article 226-4 du Code pénal. Il est donc essentiel de connaître et de faire respecter vos droits en tant que locataire.

Comment prouver que mon propriétaire rentre chez moi ?

Prouver que votre propriétaire entre chez vous sans autorisation peut être un véritable parcours du combattant. Si vous avez des raisons de croire que votre propriétaire entre sans permission, essayez de rassembler des preuves. Cela peut inclure des photos, des vidéos, des témoignages de voisins ou des enregistrements de sécurité. Mais il s'agit d'une preuve à rapporter difficile. Certains locataires ajoutent un verrou à leur arrivée !

🔑 Est-ce que le propriétaire a le droit d'avoir les clés ?

Pendant toute la durée de la location, le propriétaire est autorisé à conserver un jeu de clés du bien loué. Cependant, il est clair que le propriétaire n'est en aucun cas autorisé à entrer dans le logement sans une autorisation écrite explicite du locataire.

Le propriétaire peut-il vérifier l'état d'entretien du logement en cours de location et le locataire a-t-il l'obligation d'accepter cette visite annuelle ?

Un droit de visite annuel peut être inclus dans une clause du bail et est parfaitement légal et ne remet pas en cause « la jouissance paisible du logement » par le locataire. En revanche, imposer une visite périodique (tous les mois ou trois mois par exemple) pour voir si « tout va bien » serait abusif, car contraire à l’article 6 b de la loi du 6 juillet 1989. Celui-ci précise que le bailleur est tenu « d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement ». Sur ce fondement, rien n’obligerait le locataire qui aurait une telle clause dans son contrat à laisser entrer le propriétaire bailleur !

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1 / 5
Le propriétaire qui a l'intention de faire des travaux de performance énergétique dans un appartement loué doit attendre la fin du bail

La nécessité pour les propriétaires de réaliser des travaux visant à améliorer la performance énergétique est urgente du fait de l'interdiction progressive de louer des biens énergivores. Cependant, ils sont tenus d'attendre la fin du bail pour le faire.

VRAI FAUX

Bien que le logement soit loué soit vide ou meublé, le locataire, qui réside dans ce bien en tant que résidence principale, a l'obligation, pendant la durée du bail, de laisser l'accès au logement au propriétaire (sans revendiquer son droit à la jouissance paisible du logement). Cela permet au propriétaire de réaliser certains travaux à l'intérieur du logement. Les travaux justifiant l'intervention du propriétaire dans le logement du locataire en cours de bail sont énumérés à l'article 7e de la loi du 6 juillet 1989, à savoir des travaux :

  • d'amélioration des parties communes ou d'autres logements du même immeuble ;
  • nécessaires au maintien en l'état ou à l'entretien normal des locaux que vous louez ;
  • visant à améliorer la performance énergétique de votre logement ;
  • destinés à mettre le logement aux normes de la décence.

Question suivante

2 / 5
Le propriétaire doit prévenir son locataire 15 jours avant le début des travaux

15 jours avant le début des travaux, le propriétaire bailleur doit informer son locataire de la nature et des modalités d'exécution des travaux par une notification de travaux qui lui est remise soit en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

VRAI FAUX

Contrairement à certaines idées préconçues, il n'existe pas dans la législation un délai spécifique et impératif que le propriétaire doit respecter pour donner un avertissement préalable au début des travaux. Conformément à l'article 7 e de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire doit informer son locataire avant le commencement des travaux. En l'absence de directives explicites, il est nécessaire de laisser un délai raisonnable, permettant ainsi au locataire de prendre ses dispositions.

Question suivante

3 / 5
Le locataire qui va subir les travaux a droit à une Indemnisation si les travaux durent plus de 21 jours

Le locataire peut obtenir une réduction du loyer si les travaux durent plus de vingt et un jours. La diminution de loyer doit être proportionnelle à la durée des travaux et à la partie du logement dont le locataire a été privé pendant ces travaux.

VRAI FAUX

L'article 1724 du Code civil stipule que le locataire a le droit de demander une diminution du loyer lorsque les travaux de rénovation excèdent une période de vingt et un jours. Le montant de la réduction doit être proportionnel à la durée des travaux et à la partie spécifique de la propriété dont le locataire a été temporairement privé en raison de ces travaux. Il est important de noter que le calcul de cette réduction peut varier considérablement en fonction des circonstances. Si les travaux affectent la luminosité et l'utilisation d'un balcon, le locataire en souffrira plus en été qu'en hiver. Cette réduction doit se justifier par une perte de jouissance d'une partie de la chose louée.

Question suivante

4 / 5
Un propriétaire peut imposer à son locataire d'entreprendre des travaux un samedi

Les travaux peuvent avoir lieu les samedis, dimanches et jours fériés et le locataire ne peut s'y opposer.

VRAI FAUX

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 est clair : aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire.

Question suivante

5 / 5
Le locataire est tenu de réparer tout ce qui est lié à l'usure normale des lieux

Le locataire est tenu de supporter financièrement la réparation des travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal du logement, même s'ils résultent de la vétusté.

VRAI FAUX

Il appartient au propriétaire de prendre en charge les réparations occasionnées par la vétusté. Même si le locataire entretient bien son logement, il peut être nécessaire de réparer ou remplacer certaines choses en cours de bail. L'usure normale du temps incombe toujours au propriétaire.

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Il semblerait que vous ayez quelques idées des obligations des propriétaires ! C'est l'occasion de se renseigner davantage.

Vous avez une belle approche des relations locatives, mais il se peut que vous manquiez de connaissances sur certains aspects spécifiques.

Bravo ! Les obligations locatives n'ont pas de secret pour vous.


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