Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ?
Quand on est locataire, on ne sait pas toujours si c’est au propriétaire ou à soi de se charger de certaines réparations ou travaux. La réponse est fonction de la nature des travaux et réparations à réaliser.
- Les travaux de décence et de remise en état
- Quels travaux le propriétaire ne peut-il pas mettre à la charge du locataire ?
- Le propriétaire a l'obligation de prendre en charge les grosses réparations
- Qui doit faire les réparations dues à la vétusté ?
- Locataire, propriétaire qui paie quoi ?
- Que faire si mon propriétaire ne fait pas les travaux ?
📌 En résumé
Avant d’occuper un logement, il est important de connaître les responsabilités du locataire et du propriétaire. Voici un aperçu des règles essentielles.
| 🏠 Logement à l’entrée | Le propriétaire doit fournir un logement en bon état, sans travaux à la charge du locataire |
| 🔧 Petites réparations et entretien courant | Le locataire prend en charge l’entretien courant et les menues réparations |
| 🚧 Gros travaux et vétusté | Le propriétaire est responsable des réparations dues à la vétusté ou aux équipements usés |
| 🛠 Travaux urgents | Le locataire doit informer le propriétaire avant d’agir pour espérer un remboursement |
Les travaux de décence et de remise en état
Au moment où vous vous installez dans un nouveau logement, vous n’avez aucune réparation à effectuer, car il est en principe en bon état. L'une des obligations du propriétaire est de vous proposer un logement en bon état d’usage et de réparation : les revêtements des murs et des sols, les fenêtres, les sanitaires... tout doit être en bon état. Les équipements comme le ballon d’eau chaude, la chaudière ou les appareils électroménagers doivent également être en bon état de fonctionnement lorsque vous emménagez.
👉 Au moment où vous faites l’état des lieux d’entrée avec le propriétaire, prenez soin d’indiquer ce qui n’est pas en parfait état. Pour toute réparation nécessaire, vous pourrez demander au propriétaire de s'en charger puisqu’il est tenu de vous fournir un logement en bon état. Par ailleurs, le propriétaire ne pourra pas vous demander à votre départ de réparer un élément qui était déjà dégradé à votre arrivée.
Le locataire a 10 jours pour compléter l’état des lieux. Pour le chauffage, il peut le faire au début de la période de chauffe.
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Quels travaux le propriétaire ne peut-il pas mettre à la charge du locataire ?
Conformément à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites [...]. De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement...».
Contrairement à la vente où il est possible d'acheter « en l'état », on ne loue pas « en l'état ». Le mauvais état du logement constaté à l'entrée dans les lieux ne peut être opposable au locataire. Vous pouvez toujours obtenir que le propriétaire accomplisse les travaux de réparation ou de remplacement nécessaires dans le logement. Les parties peuvent convenir par une clause d'imputer certains travaux au locataire dont le coût sera déduit de son loyer. Ces travaux ne pourront jamais être des travaux de remise en état ou de décence.
👉 Les réparations locatives et l'entretien courant incombent au locataire
Une fois installé dans le logement, les petites réparations de même que l’entretien courant sont à votre charge. N’oubliez pas que vous avez tout intérêt à entretenir correctement le logement pour éviter qu’il ne se dégrade anormalement. Car si c’est le cas, le propriétaire pourra vous facturer la remise en état de ce qui est dégradé à votre départ.
| Logement en général | Nettoyer, détartrer, shampouiner la moquette, aérer régulièrement |
| Grilles de ventilation | Ne pas les boucher pour éviter l’humidité et les dégâts |
| Équipements sanitaires | Nettoyer et entretenir régulièrement |
| Appareils fournis (frigo, hotte…) | Utilisation adaptée + entretien (dégivrage, dégraissage…) |
Liste des réparations à la charge du locataire (décret n°87-712 du 26 août 1987 )
Le propriétaire a l'obligation de prendre en charge les grosses réparations
Nous l’avons vu, le logement doit être en bon état d'usage et de réparation au moment où le propriétaire vous le loue, ainsi que les équipements ou le jardin s’il y en a un. Mais au cours du temps, certaines choses peuvent s’abîmer où se dégrader du fait de l’usure normale du temps. Le propriétaire est alors mis à contribution. C’est le cas quand de grosses réparations sont nécessaires pour maintenir le logement ou ses équipements en bon état.
👉 Les fenêtres du logement sont difficilement utilisables ? Elles sont anciennes et les boiseries très abîmées ? C’est au propriétaire d’engager les travaux. La chaudière ou le ballon d’eau chaude sont hors service malgré un entretien régulier de votre part ? C’est au propriétaire de les remplacer. Le critère à retenir ici est la vétusté des équipements.
Les travaux les plus courants à la charge du propriétaire
| La remise aux normes et la réparation des réseaux d’électricité et de gaz | ✅ |
| Le système de ventilation | ✅ |
| Les systèmes de chauffage | ✅ |
| L’alimentation en eau potable | ✅ |
| Le changement d’un robinet ou d’un mitigeur | ✅ |
| La réparation des canalisations et de la tuyauterie | ✅ |
| Le remplacement de la chaudière | ✅ |
| Le détartrage d’un chauffe-eau électrique | ✅ |
| Le remplacement de revêtement du sol dû à sa vétusté | ✅ |
| Le remplacement des fenêtres en cas de vétusté | ✅ |
⚠️ Dédommagement du loyer pour les travaux dans l'appartement
Lorsque le propriétaire fait réaliser des travaux dans le logement et que cela cause un trouble de jouissance pour le locataire, il peut demander une compensation à son propriétaire. Il est également prévu que si des travaux devaient excéder une durée de 20 jours, le locataire doit être dédommagé.
Qui doit faire les réparations dues à la vétusté ?
C’est au propriétaire de prendre en charge les réparations occasionnées par la vétusté, ou encore si elles sont dues à un vice de construction. Car même en entretenant bien son logement, il peut être nécessaire de réparer ou remplacer certaines choses tout simplement à cause de l'usure normale du temps. Et c'est au propriétaire de réaliser les réparations qui sont nécessaires pour maintenir le logement en état.
Si la serrure du logement est un peu difficile à ouvrir, vous allez d'abord prendre soin de la graisser. Si malgré cela il devient très compliqué de l'utiliser normalement, il faudra alors faire appel au propriétaire. Vous lui indiquerez que malgré un usage et un entretien normal, la serrure a besoin d'être changée du fait de la vétusté.
Si vous constatez, au cours de la location, qu’il y a des réparations nécessaires à demander au bailleur, ne tardez pas ! Si vous n'informez pas le propriétaire, vous seriez en tort d’avoir trop attendu.
La vétusté : qu’est-ce que c’est ?
La peinture, la moquette, les volets, l’installation électrique ou encore la plomberie, les appareils électroménagers… tous ces matériaux et éléments s’usent et peuvent se détériorer avec le temps. C’est normal, même si vous êtes un locataire soigneux. Dans ce cas, si une réparation s’impose, ce n’est plus à vous de la prendre en charge, mais au propriétaire. Et là, ça devient plus compliqué, car il n'existe pas de grille officielle à laquelle se référer pour connaître le délai d’usure normal pour chaque chose.
- Vous restez 10 ans dans un logement et la peinture qui était en excellent état à votre arrivée a jauni. Il y a des traînées sombres autour des radiateurs. Quand vous décrochez vos décorations et retirez vos meubles adossés aux murs, on voit leur trace sur la peinture. La peinture a normalement vieilli : c’est la vétusté. Le propriétaire ne peut pas vous facturer la remise en peinture, car ce n’est pas à vous de repeindre l’appartement.
- En revanche, si vous partez au bout de deux ans, alors que la peinture était impeccable à votre arrivée et que vous laissez des trous sur le mur parce que vous y avez accroché un ensemble d’étagères murales, le propriétaire peut vous facturer la remise en état du mur.
Comment prendre en compte la vétusté ?
C'est une question récurrente, car la charge des travaux et réparations en dépend. Et c'est souvent en fin de bail, au départ du locataire, qu'on fait le point sur l'état du logement et des réparations qui sont nécessaires. Alors, vétusté ou pas ? Si oui, le locataire n'a rien à prendre en charge, si non, il devra réparer ce qui est dégradé à son départ.
Le plus simple serait d'utiliser une grille de vétusté qui définisse le temps d'usure normale pour l'ensemble des parties du logement : peinture, papier peint, moquette, carrelage, parquet, plomberie, électricité... On pensait que la loi Alur en établirait une. Il n’en est rien, mais il est possible désormais, quand on signe le contrat de location, de choisir une grille de vétusté parmi celles qu’ont établies les bailleurs sociaux ou les institutionnels suite à un accord collectif de location. Nous vous proposons des exemples de grilles de vétusté.
Ces grilles de vétusté s’appliquent si vous vous êtes mis d’accord avec le bailleur pour choisir l’une d’entre elles quand vous avez signé le bail de location, ce qui est rare en pratique.
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Si, en cours de bail, vous constatez que de l'eau coule sous l'évier parce que la vidange est très usagée, avertissez aussitôt le propriétaire. Il pourra faire intervenir un plombier pour changer le mécanisme de vidange usagé. En revanche, si vous laissez l'eau couler sans l'avertir et sans rien faire, le propriétaire pourra vous reprocher d'avoir laissé le meuble sous évier se dégrader. Il risque alors de vous facturer les travaux de remplacement du meuble du fait de votre négligence, même si c'était à lui de se charger de la vidange.
👉 De même, si les murs et la moquette sont très abîmés à cause d'un défaut d'étanchéité d'une fenêtre dont vous n'avez pas averti le propriétaire, celui-ci pourra vous facturer la remise en état du sol et du mur même si les travaux sur la fenêtre sont à sa charge.
Que faire si mon propriétaire ne fait pas les travaux ?
Si après que vous avez signalé à votre bailleur des dysfonctionnements auxquels il doit remédier, s'il ne réagit pas, vous devez :
- lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre doit décrire précisément les travaux nécessaires, fixer un délai raisonnable pour les effectuer, et mentionner que vous prendrez des mesures légales si les travaux ne sont pas réalisés dans ce délai ;
- si la mise en demeure ne donne pas de résultats, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation pour faire un arbitrage ;
- si toutes les démarches précédentes n'aboutissaient pas, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire afin d'obtenir une injonction de faire, obligeant le bailleur à effectuer les travaux nécessaires ;
- en attendant la réalisation des travaux, le locataire peut demander une réduction du loyer ou une indemnisation en cas de préjudice subi en raison de l'absence des travaux.
⚠️ En aucun cas ne prenez seul l'initiative de réaliser ou faire réaliser des travaux qui incombent normalement au propriétaire dans l'avoir mis en demeure de le faire ou sans son assentiment. Si vous prenez sur vous de faire des travaux qu'il lui revient de faire sans l'avoir à minima informer, et que vous demandez un remboursement des frais engagés, il n'est pas tenu de le faire.
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