Réparations locatives et travaux à la charge du propriétaire

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Dans un logement, il y a de temps à autre des choses à réparer. Quand on est locataire, on ne sait pas toujours si c’est au propriétaire ou à soi de s’en charger. Réponse en fonction de la nature des travaux et réparations à réaliser.

Les travaux de décence et de remise en état

Au moment où vous vous installez dans un nouveau logement, vous n’avez aucune réparation à effectuer car il est en principe en bon état. L'une des obligations du propriétaire est de vous proposer un logement en bon état d’usage et de réparation : les revêtements des murs et des sols, les fenêtres, les sanitaires... tout doit être en bon état.

S’il y a des équipements, un ballon d’eau chaude, une chaudière ou des appareils électroménagers par exemple, ils doivent également être en bon état de fonctionnement lorsque vous emménagez.

Notre conseil : au moment où vous faites l’état des lieux d’entrée avec le propriétaire, prenez soin d’indiquer ce qui n’est pas en parfait état.
D’une part, si une réparation est nécessaire, vous pourrez demander au propriétaire de s'en charger puisqu’il est tenu de vous fournir un logement en bon état.

D’autre part, le propriétaire ne pourra pas vous demander à votre départ de réparer un élément qui était déjà dégradé à votre arrivée.

Si on achète «en l'état» on ne loue pas «en l'état». Le mauvais état du logement constaté à l'entrée dans les lieux ne vous est pas opposable. Vous pouvez toujours obtenir que le propriétaire fasse les travaux de réparation ou de remplacement nécessaires dans le logement. C'est pendant la location que la question se pose, puisqu'il y a inévitablement des petites réparations à réaliser pour maintenir le logement en bon état. 

 A noter

Les petites réparations sont à votre charge une fois installé dans le logement: l’entretien courant et les petites réparations . N’oubliez pas que vous avez tout intérêt à entretenir correctement le logement pour éviter qu’il ne se dégrade anormalement vite. Car si c’est le cas, le propriétaire pourra vous facturer la remise en état de ce qui est dégradé à votre départ.

Au-delà du coup d’aspirateur régulier, il faut aussi penser à détacher la moquette si vous l'avez salie, et à la shampouiner de temps en temps. De même, il est nécessaire non seulement de nettoyer régulièrement les équipements sanitaires et les robinets, mais aussi de les détartrer pour éviter qu’ils ne se dégradent à cause du tartre.

Ou encore, si vous êtes frileux et que vous bouchez les grilles de ventilation de la salle de bains, la peinture risque de se détériorer rapidement à cause de l’humidité. Le propriétaire devra alors la repeindre et vous en facturera le coût à votre départ.
 
A vous également d'entretenir les équipements qui sont fournis avec le logement : frigo, lave-linge, hotte aspirante… et de les utiliser de manière adaptée en faisant le nécessaire pour leur entretien : dégivrage du réfrigérateur, dégraissage de la hotte… Tous ces appareils nécessitent d’être utilisés avec les précautions d’usage que vous retrouverez, si besoin, sur les notices d’emploi (en ligne le plus souvent).
 Pour en savoir plus sur les réparations qui vous sont imputable, vous pouvez consulter l'article "Les travaux et réparations à la charge du locataire"
 

Les grosses réparations à charge du propriétaire

Nous l’avons vu, le logement doit être en bon état d'usage et de réparation au moment où le propriétaire vous le loue, ainsi que les équipements ou le jardin s’il y en a un. Mais au cours du temps, certaines choses peuvent s’abîmer où se dégrader du fait de l’usure normale du temps. Le propriétaire est alors mis à contribution. C’est le cas quand de grosses réparations sont nécessaires pour maintenir le logement ou ses équipements en bon état.

Les fenêtres du logement sont difficilement utilisables ? Elles sont anciennes et les boiseries très abîmées ? C’est au propriétaire d’engager les travaux. La chaudière ou le ballon d’eau chaude sont hors service malgré un entretien régulier de votre part ? C’est au propriétaire de les remplacer.

Le critère à retenir ici est la vétusté des équipements.

Les réparations dues à la vétusté à la charge du bailleur

C’est au propriétaire de prendre en charge les réparations occasionnées non pas par vous mais par la vétusté, ou encore si elles sont dues à un vice de construction. Car même en entretenant bien son logement, il peut être nécessaire de réparer ou remplacer certaines choses tout simplement à cause de l'usure normale du temps. Et c'est au propriétaire de réaliser les réparations qui sont nécessaires pour maintenir le logement en état.

Si la serrure du logement est un peu difficile à ouvrir, vous allez d'abord prendre soin de la graisser. Si malgré cela il devient très compliqué de l'utiliser normalement, il faudra alors faire appel au propriétaire. Vous lui indiquerez que malgré un usage et un entretien normal, la serrure a besoin d'être changée du fait de la vétusté.

Notre conseil : si vous constatez, au cours de la location, qu’il y a des réparations nécessaires à demander au bailleur, ne tardez pas ! C’est vous qui habitez le logement et qui seul pouvez vous rendre compte si quelque-chose se dégrade. Si vous n'informez pas le propriétaire, vous seriez en tort d’avoir trop attendu.

La vétusté : qu’est-ce que c’est ?

La peinture, la moquette, les volets, l’installation électrique ou encore la plomberie, les appareils électroménagers…  tous ces matériaux et éléments s’usent et peuvent se détériorer avec le temps. C’est normal, même si vous êtes un locataire soigneux. Dans ce cas, si une réparation s’impose, ce n’est plus à vous de la prendre en charge, mais au propriétaire. Et là, ça devient plus compliqué, car il n'existe pas de grille officielle à laquelle se référer pour connaître le délai d’usure normal pour chaque chose.

Ce serait pourtant bien utile de savoir avec certitude au bout de combien d’années on considère, par exemple, que la peinture ou la moquette sont usées. En pratique, on fait appel à son bon sens.

Vous restez 10 ans dans un logement et la peinture qui était en très bon état à votre arrivée a jauni. Il y a des trainées sombres autour des radiateurs. Quand vous décrochez vos décorations et retirez vos meubles adossés aux murs, on voit leur trace sur la peinture. La peinture a normalement vieilli : c’est la vétusté. Le propriétaire ne peut pas vous facturer la remise en peinture car ce n’est pas à vous de repeindre l’appartement.

En revanche, si vous partez au bout de deux ans, alors que la peinture était impeccable à votre arrivée, et que vous laissez des trous sur le mur parce que vous y avez accroché un ensemble d’étagères murales, le propriétaire peut vous facturer la remise en état du mur.

Comment prendre en compte la vétusté ?

C'est une question récurrente, car la charge des travaux et réparations en dépend. Et c'est souvent en fin de bail, au départ du locataire, qu'on fait le point sur l'état du logement et des réparations qui sont nécessaires. Alors, vétusté ou pas ? Si oui, le locataire n'a rien à prendre en charge, si non, il devra réparer ce qui est dégradé à son départ.

Le plus simple serait d'utiliser une grille de vétusté qui définisse le temps d'usure normale pour l'ensemble des parties du logement : peinture, papier peint, moquette, carrelage, parquet, plomberie, électricité... On pensait que la loi Alur en établirait une. Il n’en est rien, mais il est possible désormais, quand on signe le contrat de location, de choisir une grille de vétusté parmi celles qu’ont établies les bailleurs sociaux ou les institutionnels suite à un accord collectif de location.

Ces grilles de vétusté définissent une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels pour les principaux matériaux et équipements du bien loué. Cela permet de calculer la part de prise en charge par le locataire du coût des réparations.

Elles s’appliquent si vous vous êtes mis d’accord avec le bailleur pour choisir l’une d’entre elles quand vous avez signé le bail, ce qui est rare en pratique. Mais cela permet d’avoir une idée de ce qui est appliqué en moyenne.

Notre conseil : si vous constatez une dégradation dans le logement et que vous estimez que c'est au propriétaire de réparer, à vous de l'avertir assez tôt, sans laisser le temps au logement de se dégrader. Sinon, vous seriez fautif. Alors soyez vigilent !

Si, en cours de bail, vous constatez que de l'eau coule sous l'évier parce que la vidange est très usagée, avertissez aussitôt le propriétaire. Il pourra faire intervenir un plombier pour changer le mécanisme de vidange usagé. En revanche, si vous laissez l'eau couler sans l'avertir et sans rien faire, le propriétaire pourra vous reprocher d'avoir laissé le meuble sous évier se dégrader. Il risque alors de vous facturer les travaux de remplacement du meuble du fait de votre négligence, même si c'est à lui de changer la vidange.

De même, si les murs et la moquette sont très abîmés à cause d'un défaut d'étanchéité d'une fenêtre dont vous n'avez pas averti le propriétaire, celui-ci pourra vous facturer la remise en état du sol et du mur même si les travaux sur la fenêtre sont à sa charge.

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