Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ?

Mis à jour par Cécile Nlend
le 8 décembre 2023
Juriste chez PAP.fr

Quand on est locataire, on ne sait pas toujours si c’est au propriétaire ou à soi de se charger de certaines réparations ou travaux. La réponse est fonction de la nature des travaux et réparations à réaliser.

Le locataire doit prendre en charge les petites réparations et l'entretien du logement. © Westend61/GettyImages

Sommaire

Les travaux de décence et de remise en état
Le propriétaire a l'obligation de prendre en charge les grosses réparations
Qui doit faire les réparations dues à la vétusté ?
Mon bailleur ne fait pas les travaux

Les travaux de décence et de remise en état

Au moment où vous vous installez dans un nouveau logement, vous n’avez aucune réparation à effectuer, car il est en principe en bon état. L'une des obligations du propriétaire est de vous proposer un logement en bon état d’usage et de réparation : les revêtements des murs et des sols, les fenêtres, les sanitaires... tout doit être en bon état.

👉 Les équipements comme le ballon d’eau chaude, la chaudière ou les appareils électroménagers doivent également être en bon état de fonctionnement lorsque vous emménagez.

Au moment où vous faites l’état des lieux d’entrée avec le propriétaire, prenez soin d’indiquer ce qui n’est pas en parfait état. Pour toute réparation nécessaire, vous pourrez demander au propriétaire de s'en charger puisqu’il est tenu de vous fournir un logement en bon état. Par ailleurs, le propriétaire ne pourra pas vous demander à votre départ de réparer un élément qui était déjà dégradé à votre arrivée.

🙋‍♀️ À compter de sa réalisation, le locataire dispose de 10 jours pour compléter l'état des lieux. Si celui-ci a été fait pendant la période estivale, le locataire peut compléter l'état des appareils et systèmes de chauffage au début de la période de chauffe.

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Quels travaux le bailleur ne peut-il pas mettre à la charge du preneur ?

Conformément à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites [...]. De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement...».

👉 Contrairement à la vente où il est possible d'acheter « en l'état », on ne loue pas « en l'état ». Le mauvais état du logement constaté à l'entrée dans les lieux ne peut être opposable au locataire. Vous pouvez toujours obtenir que le propriétaire accomplisse les travaux de réparation ou de remplacement nécessaires dans le logement. Les parties peuvent convenir par une clause d'imputer certains travaux au locataire dont le coût sera déduit de son loyer. Ces travaux ne pourront jamais être des travaux de remise en état ou de décence.

C'est pendant la location que la question se pose, puisqu'il y a inévitablement des petites réparations à réaliser pour maintenir le logement en bon état.

Les réparations locatives et l'entretien courant incombent au locataire

Une fois installé dans le logement, les petites réparations de même que l’entretien courant sont à votre charge. N’oubliez pas que vous avez tout intérêt à entretenir correctement le logement pour éviter qu’il ne se dégrade anormalement. Car si c’est le cas, le propriétaire pourra vous facturer la remise en état de ce qui est dégradé à votre départ.

👉 Au-delà du coup d’aspirateur régulier, il faut aussi penser à détacher la moquette si vous l'avez salie et à la shampouiner de temps en temps. De même, il est nécessaire non seulement de nettoyer régulièrement les équipements sanitaires et les robinets, mais aussi de les détartrer pour éviter qu’ils ne se dégradent.

Ou encore, si vous êtes frileux et que vous bouchez les grilles de ventilation de la salle de bains, la peinture risque de se détériorer rapidement à cause de l’humidité. Le propriétaire devra alors la repeindre et vous en facturera le coût à votre départ.

🙋‍♀️ À vous également d'entretenir les équipements qui sont fournis avec le logement : réfrigérateur, lave-linge, hotte aspirante… et de les utiliser de manière adaptée en faisant le nécessaire pour leur entretien : dégivrage du réfrigérateur, dégraissage de la hotte… Tous ces appareils nécessitent d’être utilisés avec les précautions d’usage que vous retrouverez, si besoin, sur les notices d’emploi (en ligne le plus souvent).

Liste des réparations à la charge du locataire (décret n°87-712 du 26 août 1987 )

Le propriétaire a l'obligation de prendre en charge les grosses réparations

Nous l’avons vu, le logement doit être en bon état d'usage et de réparation au moment où le propriétaire vous le loue, ainsi que les équipements ou le jardin s’il y en a un. Mais au cours du temps, certaines choses peuvent s’abîmer où se dégrader du fait de l’usure normale du temps. Le propriétaire est alors mis à contribution. C’est le cas quand de grosses réparations sont nécessaires pour maintenir le logement ou ses équipements en bon état.

Les fenêtres du logement sont difficilement utilisables ? Elles sont anciennes et les boiseries très abîmées ? C’est au propriétaire d’engager les travaux. La chaudière ou le ballon d’eau chaude sont hors service malgré un entretien régulier de votre part ? C’est au propriétaire de les remplacer. Le critère à retenir ici est la vétusté des équipements.

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Les travaux les plus courants à la charge du bailleur

Dédommagement du loyer pour les travaux dans l'appartement

Lorsque le bailleur fait réaliser des travaux dans le logement et que cela cause un trouble de jouissance pour le locataire, il peut demander une compensation à son propriétaire. Il est également prévu que si des travaux devaient excéder une durée de 20 jours, le locataire doit être dédommagé.

Qui doit faire les réparations dues à la vétusté ?

C’est au propriétaire de prendre en charge les réparations occasionnées par la vétusté, ou encore si elles sont dues à un vice de construction. Car même en entretenant bien son logement, il peut être nécessaire de réparer ou remplacer certaines choses tout simplement à cause de l'usure normale du temps. Et c'est au propriétaire de réaliser les réparations qui sont nécessaires pour maintenir le logement en état.

Si la serrure du logement est un peu difficile à ouvrir, vous allez d'abord prendre soin de la graisser. Si malgré cela il devient très compliqué de l'utiliser normalement, il faudra alors faire appel au propriétaire. Vous lui indiquerez que malgré un usage et un entretien normal, la serrure a besoin d'être changée du fait de la vétusté.

🙋‍♀️ Notre conseil : si vous constatez, au cours de la location, qu’il y a des réparations nécessaires à demander au bailleur, ne tardez pas ! C’est vous qui habitez le logement et qui seul pouvez vous rendre compte si quelque chose se dégrade. Si vous n'informez pas le propriétaire, vous seriez en tort d’avoir trop attendu.

La vétusté : qu’est-ce que c’est ?

La peinture, la moquette, les volets, l’installation électrique ou encore la plomberie, les appareils électroménagers… tous ces matériaux et éléments s’usent et peuvent se détériorer avec le temps. C’est normal, même si vous êtes un locataire soigneux. Dans ce cas, si une réparation s’impose, ce n’est plus à vous de la prendre en charge, mais au propriétaire. Et là, ça devient plus compliqué, car il n'existe pas de grille officielle à laquelle se référer pour connaître le délai d’usure normal pour chaque chose.

Ce serait pourtant bien utile de savoir avec certitude au bout de combien d’années on considère, par exemple, que la peinture ou la moquette sont usées. En pratique, on fait appel à son bon sens.

👉 Vous restez 10 ans dans un logement et la peinture qui était en excellent état à votre arrivée a jauni. Il y a des traînées sombres autour des radiateurs. Quand vous décrochez vos décorations et retirez vos meubles adossés aux murs, on voit leur trace sur la peinture. La peinture a normalement vieilli : c’est la vétusté. Le propriétaire ne peut pas vous facturer la remise en peinture, car ce n’est pas à vous de repeindre l’appartement.

👉 En revanche, si vous partez au bout de deux ans, alors que la peinture était impeccable à votre arrivée et que vous laissez des trous sur le mur parce que vous y avez accroché un ensemble d’étagères murales, le propriétaire peut vous facturer la remise en état du mur.

Comment prendre en compte la vétusté ?

C'est une question récurrente, car la charge des travaux et réparations en dépend. Et c'est souvent en fin de bail, au départ du locataire, qu'on fait le point sur l'état du logement et des réparations qui sont nécessaires. Alors, vétusté ou pas ? Si oui, le locataire n'a rien à prendre en charge, si non, il devra réparer ce qui est dégradé à son départ.

Le plus simple serait d'utiliser une grille de vétusté qui définisse le temps d'usure normale pour l'ensemble des parties du logement : peinture, papier peint, moquette, carrelage, parquet, plomberie, électricité... On pensait que la loi Alur en établirait une. Il n’en est rien, mais il est possible désormais, quand on signe le contrat de location, de choisir une grille de vétusté parmi celles qu’ont établies les bailleurs sociaux ou les institutionnels suite à un accord collectif de location. Nous vous proposons des exemples de grilles de vétusté.

👉 Ces grilles de vétusté définissent une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels pour les principaux matériaux et équipements du bien loué. Cela permet de calculer la part de prise en charge par le locataire du coût des réparations. Elles s’appliquent si vous vous êtes mis d’accord avec le bailleur pour choisir l’une d’entre elles quand vous avez signé le bail de location, ce qui est rare en pratique. Mais cela permet d’avoir une idée de ce qui est appliqué en moyenne.

🙋‍♀️ Notre conseil : si vous constatez une dégradation dans le logement et que vous estimez que c'est au propriétaire de réparer, à vous de l'avertir assez tôt, sans laisser le temps au logement de se dégrader. Sinon, vous seriez fautif. Alors, soyez vigilent !

Locataire, propriétaire qui paie quoi ?

Si, en cours de bail, vous constatez que de l'eau coule sous l'évier parce que la vidange est très usagée, avertissez aussitôt le propriétaire. Il pourra faire intervenir un plombier pour changer le mécanisme de vidange usagé. En revanche, si vous laissez l'eau couler sans l'avertir et sans rien faire, le propriétaire pourra vous reprocher d'avoir laissé le meuble sous évier se dégrader. Il risque alors de vous facturer les travaux de remplacement du meuble du fait de votre négligence, même si c'était à lui de se charger de la vidange.

De même, si les murs et la moquette sont très abîmés à cause d'un défaut d'étanchéité d'une fenêtre dont vous n'avez pas averti le propriétaire, celui-ci pourra vous facturer la remise en état du sol et du mur même si les travaux sur la fenêtre sont à sa charge.

Mon bailleur ne fait pas les travaux

Si après que vous avez signalé à votre bailleur des dysfonctionnements auxquels il doit remédier, s'il ne réagit pas, vous devez :

⚠️ En aucun cas ne prenez seul l'initiative de réaliser ou faire réaliser des travaux qui incombent normalement au propriétaire dans l'avoir mis en demeure de le faire ou sans son assentiment. Si vous prenez sur vous de faire des travaux qu'il lui revient de faire sans l'avoir à minima informer, et que vous demandez un remboursement des frais engagés, il n'est pas tenu de le faire.