Location meublée : charges réelles ou forfaitaires ?

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En meublé, les charges locatives peuvent être fixées forfaitairement ou au réel, au choix des parties.

Au réel comme en location vide

En location meublée, le propriétaire peut fixer le montant de charges de deux façons : forfaitairement ou au réel. Si vous optez pour les charges au réel, la méthode est la même qu'en location vide. Vous pouvez donc vous reporter aux explications données sur les charges réelles en location vide.

Quand les charges sont au réel, le montant de la provision de charges est fixé en fonction de la part de charges récupérables sur le locataire. La liste en est fixé par le décret du 26 août 1987.

Au forfait pour plus de simplicité

Très souvent en meublé, le propriétaire opte pour des charges forfaitaires. Pour cela, vous devez déterminer une somme fixe qui ne varie plus, quel que soit le montant réel des charges. Ce forfait peut être indexé chaque année, comme le loyer, si le contrat le prévoit. C'est le cas des contrats que nous proposons sur PAP.fr, notre site d'annonces immobilières de particulier à particulier.

Pour indexer le loyer et les charges : notre calculette sur PAP.fr

Cette méthode du forfait est simple et pratique. Cependant, le montant des charges ne doit pas être "manifestement disproportionné" par rapport au montant de charges réellement récupérables sur le locataire. D'autre part, le forfait de charges locatives est réputé couvrir l'ensemble des charges. Vous ne pouvez donc pas demander de complément à votre locataire même si vous constatez, en cours de bail, que les provisions versées ne couvrent pas toutes les dépenses récupérables.

En cas de "surconsommation" d'eau, il est impossible d'être remboursé par le locataire, le forfait de charges ne pouvant faire l'objet d'une régularisation !
Par ailleurs, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est comprise dans ce forfait. Le propriétaire ne peut donc pas la réclamer en complément, mais doit penser à la prendre en compte quand il établit le montant de la provision de charges.

Des charges au forfait avec un bail mobilité

Si vous signez un bail mobilité avec vos locataires, vous n'avez pas le choix : les charges sont nécessairement au forfait. Si elles étaient au réel, cela imposerait au propriétaire d'attendre la régularisation annuelle des comptes de l'immeuble par le syndic pour pouvoir ensuite faire à son tour la régularisation des charges de son locataire. S'agissant d'une location de courte durée, il serait compliqué d'attendre la régularisation des charges de la copropriété pour procéder à ce calcul, car elle intervient le plus souvent après le départ du locataire. De plus, le propriétaire ne peut pas demander de dépôt de garantie pour ce type de location. Il ne peut donc pas conserver de quote-part du dépôt de garantie au départ du locataire, dans l'attente de la régularisation annuelle de charges, comme c'est le cas pour les baux classiques quand les charges sont au réel. Dans ce cas, cela permet au bailleur, si les provisions versées par son locataire n'ont pas couvert la totalité des charges récupérables, de prélever le restant dû sur la part de dépôt de garantie conservée (au maximum 20 % du dépôt de garantie).

Avec le bail mobilité, sans cette réserve de trésorerie, ce ne serait pas simple pour le bailleur d'obtenir le paiement d'un éventuel complément de charges après le départ du locataire. Car les locataires ne laissent pas toujours leur adresse une fois partis, en particulier avec ce type de bail, puisqu'ils n'attendent pas de restitution de dépôt de garantie. Il serait donc le plus souvent impossible au bailleur de leur réclamer un éventuel différentiel de charges dans ces conditions.

VIDEO : Comment fixer les charges récupérables ?

Les charges récupérables (ou charges locatives), ce sont les sommes que le propriétaire paie pour le compte du locataire et dont il peut lui demander le remboursement.

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VIDEO : Comment régulariser les charges récupérables ?

Lorsqu'il demande au locataire une provision pour charges, le propriétaire doit régulariser une fois par an. Cela consiste à vérifier que les provisions couvrent bien le montant réel des charges récupérables ou contraire qu'elle n'est pas surévaluée !

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VIDEO : Le locataire peut-il arrêter de payer le loyer ?

Lorsqu'il est en conflit avec avec le propriétaire, le locataire peut-il arrêter de payer le loyer ?

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