Investir dans le neuf avec la défiscalisation Pinel

Vous investissez dans l’immobilier locatif neuf ? Vous pouvez bénéficier depuis le 1er septembre 2014 d’un avantage fiscal substantiel, le dispositif Pinel, du nom de la ministre du Logement du gouvernement de l'époque, Sylvia Pinel. Il est toujours en vigueur en 2022 et durera jusqu'en 2024. Ce dossier vous explique comment fonctionne le Pinel et comment en bénéficier pour investir en réduisant vos impôts. Cet article vous donne aussi des conseils pour réussir votre investissement locatif dans le neuf.

Défiscalisation, mode d'emploi. Le Pinel, c'est une réduction d’impôt réservée aux particuliers qui achètent un logement neuf (ou ancien refait à neuf) pour le mettre en location. Le principe de cet avantage ? Le fisc vous verse 12 % du prix du logement si vous louez six ans, 18 % si vous louez neuf ans et 21 % si vous louez douze ans. Les conditions pour en profiter ? Vous devez investir dans les secteurs dits tendus, caractérisés par une offre locative inférieure à la demande. Vous devez aussi respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire. Des conditions qui n'ont rien de dissuasif.

Avantage Pinel : quelle réduction d’impôt ?

L'avantage fiscal Pinel se détermine en fonction d’un plafond de prix de 5.500 €/m², la base de calcul ne pouvant pas dépasser 300.000 €. Au maximum, vous pouvez donc déduire 63.000 € sur douze ans (21% de 300.000 €). Plus précisément, si vous achetez un logement à 6.000 €/m², le calcul de la défiscalisation sera basé sur le plafond de 5.500 €/m². De même, si le logement vaut 350.000 €, l'avantage fiscal sera déterminé selon le plafond de 300.000 €.

• Vous louez six ans. Votre avantage fiscal s’élève à 12 % du prix du logement étalés sur six ans, dans la limite du double plafond de 5.500 €/m² et de 300.000 €. Dans ce cas, le montant de la réduction d’impôts atteint au maximum 36.000 € (6.000 € par an pendant six ans).
• Vous louez neuf ans. Vous déduisez 18 % du prix de vos impôts, soit un montant maximum de 6.000 € par an pendant neuf ans pour un total de 54.000 €. Le plafond de calcul reste fixé à 300.000 € et à 5.500 €/m².
• Vous louez douze ans. L’avantage fiscal grimpe à 21 % du prix du logement. Pendant les neuf premières années, la déduction atteint 2 % par an, soit 6.000 €, pour un total de 54.000 €. Les trois dernières années, le taux de la déduction est ramené à 1 % par an (3.000 € si l'on se base sur un montant d'investissement de 300.000 €). L’avantage fiscal s’élève au total à 63.000 €. Les bases de calcul sont inchangées.

Pinel : le bon timing. Vous pouvez prendre l'option Pinel pour six ans, puis prolonger l'opération trois ou six ans de plus, mais uniquement dans cet ordre. Si vous optez pour un Pinel de douze ans, vous ne pourrez pas ramener l'opération à six ou neuf ans sans encourir un redressement fiscal.

Niches fiscales. Le dispositif Pinel est concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10.000 € par an. Si vous achetez un logement de 200.000 €, vous déduirez chaque année pendant neuf ans la somme de 4.000 € par an. Il vous restera 6.000 € pour profiter d’autres déductions fiscales.

Défiscalisation Pinel : quelles conditions ?

Logement : neuf ou totalement rénové. Vous devez acheter un ou deux logements neufs par an, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison. Pour reconnaître ce type de bien, c’est simple : ils sont vendus sous le régime de la TVA immobilière à 20 %. Alors que l’ancien, lui, est soumis aux droits de mutation à 5,80 %. Notez que certains logements anciens sont éligibles au Pinel à condition d’avoir été refaits à neuf et d’être vendus en TVA immobilière. Ces biens rénovés doivent afficher de hautes performances, certifiées par les labels HPE 2009 ou BBC Rénovation.

Location obligatoire. Pour profiter du dispositif, vous devez louer le logement à titre de résidence principale du locataire pendant six, neuf ou douze ans. Vous avez un an à compter de la date d'achèvement pour trouver un locataire. Si vous ne respectez pas cet engagement de location, vous devrez rembourser le fisc. Votre opération Pinel se place sous le régime fiscal des locations vides, ou régime des revenus fonciers. Vous signez donc un bail de trois ans avec votre locataire. Pinel et location meublée sont incompatibles pour un même logement.

Pinel : quel locataire ? Pour profiter de l’avantage fiscal, vous devez louer à des locataires dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds fixés chaque année par décret paru au Bulletin officiel des impôts (Bofip). Une condition qui n’en est pas vraiment une puisque le dispositif est ainsi fait que près de 80 % des Français correspondent à ce critère. A noter : vous avez un an à compter de l'achèvement pour trouver un locataire, sans quoi l'avantage sera remis en cause par le fisc.

Plafonds de ressources : quelles conséquences ? A Montpellier (zone A du dispositif), par exemple, un couple ne doit pas gagner plus de 57.357 € nets avant impôts par an (chiffre 2021, ceux de 2022 n'étant pas encore publiés au moment de la mise à jour de cet article), soit 4.412 € par mois sur treize mois. Ce qui laisse de la marge. D'autant que les ressources du locataire doivent représenter au moins trois fois le montant du loyer (critère de choix du locataire traditionnel). Pour un T2 de 45 m² à Montpellier, le loyer Pinel maximal (il est plafonné, voir ci-après) tourne autour de 640 €. Le locataire doit donc gagner au minimum 1.950 € mensuels pour décrocher ce bien en offrant suffisamment de garanties sur ses revenus.

Louer en famille, c’est permis ! Avec le Pinel, vous pouvez louer le logement à l’un de vos ascendants ou de vos descendants à condition qu’ils soient détachés de votre foyer fiscal. Une possibilité qui n’existait pas avec l’ancien dispositif Duflot. Votre locataire familial (un enfant par exemple) doit satisfaire aux conditions de ressources définies par la loi Pinel.

Des loyers plafonnés. La défiscalisation Pinel n’est permise que si vous respectez des plafonds de loyers. Ils sont inférieurs de 10 à 20 % par rapport aux loyers du marché libre, ce qui est compensé par les économies d’impôts. Dans de nombreuses villes, les loyers libres sont proches voire très proches des plafonds Pinel. Pour tout savoir sur les loyers Pinel et leur mode de calcul, vous pouvez consulter notre site Immoneuf en cliquant ici.

Où investir en défiscalisation Pinel ? Les investissements Pinel ne sont autorisés que dans les secteurs où l’offre locative est inférieure à la demande, autrement dit là où vous pourrez facilement trouver un locataire. Il s’agit de la région parisienne, des grandes métropoles de province et de la majorité des communes de plus de 250.000 habitants (zones A bis, A, et B1). Les villes de moins de 250.000 âmes, (celles figurant dans les zones B2 et C du dispositif), sont exclues du Pinel (voir précisions en début d'article). Cas particulier : la Bretagne, ou de nombreuses communes de la zone B2 sont éligibles au Pinel (expérimentation dite "Pinel breton").

Investissement PInel : le bon parcours. Commencez par bien vous informer sur le dispositif, notamment sur ses conditions (calcul du loyer notamment). Faites un bilan patrimonial et établissez une stratégie (s'agit-il de défiscaliser et de revendre au bout de dix ans ? De reprendre le bien pour y vivre ?). Faites faire une simulation financière par votre banque ou un courtier pour savoir combien consacrer à votre investissement. Ces démarches sont effectuées ? Partez à la recherche du logement. Choisissez-le comme si c'était vous le locataire (confort, balcon, proximité des services et des transports). Sélectionnez une ville dynamique, avec une bonne demande locative et un marché immobilier actif pour faciliter la revente. Bref, respectez la règle d'or de l'immobilier en optant pour un bon emplacement !