Vous investissez dans limmobilier locatif neuf ? Vous pouvez bénéficier depuis le 1er septembre 2014 dun avantage fiscal substantiel, le dispositif Pinel, du nom de la ministre du Logement du gouvernement de l'époque, Sylvia Pinel. Il est toujours en vigueur en 2022 et durera jusqu'en 2024. Ce dossier vous explique comment fonctionne le Pinel et comment en bénéficier pour investir en réduisant vos impôts. Cet article vous donne aussi des conseils pour réussir votre investissement locatif dans le neuf.
Défiscalisation, mode d'emploi. Le Pinel, c'est une réduction dimpôt réservée aux particuliers qui achètent un logement neuf (ou ancien refait à neuf) pour le mettre en location. Le principe de cet avantage ? Le fisc vous verse 12 % du prix du logement si vous louez six ans, 18 % si vous louez neuf ans et 21 % si vous louez douze ans. Les conditions pour en profiter ? Vous devez investir dans les secteurs dits tendus, caractérisés par une offre locative inférieure à la demande. Vous devez aussi respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire. Des conditions qui n'ont rien de dissuasif.
Loi Pinel : les bonnes dates pour investir. L'avantage fiscal est prolongé jusqu'au 31 décembre 2022 dans sa forme actuelle. Puis les taux de défiscalisation seront progressivement réduits en 2023 et 2024.
- Jusqu'au 31 décembre 2022, le taux est de 12% sur six ans, 18% sur neuf ans et 21% sur douze ans.
- En 2023, le taux passe à 10,5% sur six ans, 15% sur neuf ans et 17,5% sur douze ans.
- En 2024, la défiscalisation passe à 9% sur six ans, 12% sur neuf ans et 14% sur douze ans.
- Les logements neufs les plus vertueux sur le plan environnemental (les conditions seront précisées ultérieurement) et ceux situés dans les Quartiers prioritaires de la politique de la Ville conservent les taux de 2021 jusqu'en 2024.
Le Pinel n'est possible que dans les zones Abis, A et B1 du dispositif (agglomération parisienne, grandes métropoles, secteurs tendus comme le genevois français et une partie de la Côte d'Azur). Dans les zones B2 et C (villes moyennes et secteur ruraux), le Pinel n'est plus possible. A noter : en Bretagne, le zonage est différent, des villes classées en B2 étant éligibles à la défiscalisation das le cadre de l'expérimentation dite "Pinel Breton". Ces adresses figurent sur le site geoportail.gouv.fr.
Avantage Pinel : quelle réduction dimpôt ?
L'avantage fiscal Pinel se détermine en fonction dun plafond de prix de 5.500 /m², la base de calcul ne pouvant pas dépasser 300.000 . Au maximum, vous pouvez donc déduire 63.000 sur douze ans (21% de 300.000 ). Plus précisément, si vous achetez un logement à 6.000 /m², le calcul de la défiscalisation sera basé sur le plafond de 5.500 /m². De même, si le logement vaut 350.000 , l'avantage fiscal sera déterminé selon le plafond de 300.000 .
- Vous louez six ans. Votre avantage fiscal sélève à 12 % du prix du logement étalés sur six ans, dans la limite du double plafond de 5.500 /m² et de 300.000 . Dans ce cas, le montant de la réduction dimpôts atteint au maximum 36.000 (6.000 par an pendant six ans).
- Vous louez neuf ans. Vous déduisez 18 % du prix de vos impôts, soit un montant maximum de 6.000 par an pendant neuf ans pour un total de 54.000 . Le plafond de calcul reste fixé à 300.000 et à 5.500 /m².
- Vous louez douze ans. Lavantage fiscal grimpe à 21 % du prix du logement. Pendant les neuf premières années, la déduction atteint 2 % par an, soit 6.000 , pour un total de 54.000 . Les trois dernières années, le taux de la déduction est ramené à 1 % par an (3.000 si l'on se base sur un montant d'investissement de 300.000 ). Lavantage fiscal sélève au total à 63.000 . Les bases de calcul sont inchangées.
Pinel : exemples d'avantage fiscal
- A Nantes (44), vous achetez un T2 de 50 m² à 3.800 /m². Son prix est donc de 190.000 . Si vous louez neuf ans, vous déduisez chaque année 3.800 de vos impôts, pour une défiscalisation totale de 34.200 . En dautres termes, vous aurez payé cet appartement 155.800 !
- A Asnières (92), vous achetez un 50 m² 345.000 , soit 6.900 /m². Vous calculez lavantage fiscal sur 5.500 /m², donc sur un prix de 275.000 . Sur neuf ans, la réduction dimpôts sélève à 49.500 , soit 5.500 par an. Ce que vous payez réellement pour ce logement : 295.500 au lieu de 345.000 .
- A Nice (06), vous achetez un trois pièces de 65 m² à 5.300 /m². Il vaut donc 344.500 . Vous respectez le premier plafond, pas le deuxième. Lavantage Pinel sera donc calculé sur 300.000 . Sur neuf ans, vous déduirez 54.000 , soit 6.000 par an. Le prix réel du bien revient à 290.500 .
Pinel : le bon timing. Vous pouvez prendre l'option Pinel pour six ans, puis prolonger l'opération trois ou six ans de plus, mais uniquement dans cet ordre. Si vous optez pour un Pinel de douze ans, vous ne pourrez pas ramener l'opération à six ou neuf ans sans encourir un redressement fiscal.
Niches fiscales. Le dispositif Pinel est concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10.000 par an. Si vous achetez un logement de 200.000 , vous déduirez chaque année pendant neuf ans la somme de 4.000 par an. Il vous restera 6.000 pour profiter dautres déductions fiscales.
Défiscalisation Pinel : quelles conditions ?
Logement : neuf ou totalement rénové. Vous devez acheter un ou deux logements neufs par an, quil sagisse dun appartement ou dune maison. Pour reconnaître ce type de bien, cest simple : ils sont vendus sous le régime de la TVA immobilière à 20 %. Alors que lancien, lui, est soumis aux droits de mutation à 5,80 %. Notez que certains logements anciens sont éligibles au Pinel à condition davoir été refaits à neuf et dêtre vendus en TVA immobilière. Ces biens rénovés doivent afficher de hautes performances, certifiées par les labels HPE 2009 ou BBC Rénovation.
Location obligatoire. Pour profiter du dispositif, vous devez louer le logement à titre de résidence principale du locataire pendant six, neuf ou douze ans. Vous avez un an à compter de la date d'achèvement pour trouver un locataire. Si vous ne respectez pas cet engagement de location, vous devrez rembourser le fisc. Votre opération Pinel se place sous le régime fiscal des locations vides, ou régime des revenus fonciers. Vous signez donc un bail de trois ans avec votre locataire. Pinel et location meublée sont incompatibles pour un même logement.
Pinel : quel locataire ? Pour profiter de lavantage fiscal, vous devez louer à des locataires dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds fixés chaque année par décret paru au Bulletin officiel des impôts (Bofip). Une condition qui nen est pas vraiment une puisque le dispositif est ainsi fait que près de 80 % des Français correspondent à ce critère. A noter : vous avez un an à compter de l'achèvement pour trouver un locataire, sans quoi l'avantage sera remis en cause par le fisc.
Plafonds de ressources : quelles conséquences ? A Montpellier (zone A du dispositif), par exemple, un couple ne doit pas gagner plus de 57.357 nets avant impôts par an (chiffre 2021, ceux de 2022 n'étant pas encore publiés au moment de la mise à jour de cet article), soit 4.412 par mois sur treize mois. Ce qui laisse de la marge. D'autant que les ressources du locataire doivent représenter au moins trois fois le montant du loyer (critère de choix du locataire traditionnel). Pour un T2 de 45 m² à Montpellier, le loyer Pinel maximal (il est plafonné, voir ci-après) tourne autour de 640 . Le locataire doit donc gagner au minimum 1.950 mensuels pour décrocher ce bien en offrant suffisamment de garanties sur ses revenus.
Louer en famille, cest permis ! Avec le Pinel, vous pouvez louer le logement à lun de vos ascendants ou de vos descendants à condition quils soient détachés de votre foyer fiscal. Une possibilité qui nexistait pas avec lancien dispositif Duflot. Votre locataire familial (un enfant par exemple) doit satisfaire aux conditions de ressources définies par la loi Pinel.
Des loyers plafonnés. La défiscalisation Pinel nest permise que si vous respectez des plafonds de loyers. Ils sont inférieurs de 10 à 20 % par rapport aux loyers du marché libre, ce qui est compensé par les économies dimpôts. Dans de nombreuses villes, les loyers libres sont proches voire très proches des plafonds Pinel. Pour tout savoir sur les loyers Pinel et leur mode de calcul, vous pouvez consulter notre site Immoneuf en cliquant ici.
Quel est le point de départ de la défiscalisation Pinel ? C'est la date d'achèvement des travaux, comme le confirme le Bulletin Officiel des Impôts. Si le logement est terminé en 2023, l'avantage s'applique sur l'imposition de 2024. Attention : pour profiter de l'avantage fiscal, le logement doit être terminé au plus tard dans les 30 mois qui suivent la signature de l'acte définitif de vente devant notaire.
Où investir en défiscalisation Pinel ? Les investissements Pinel ne sont autorisés que dans les secteurs où loffre locative est inférieure à la demande, autrement dit là où vous pourrez facilement trouver un locataire. Il sagit de la région parisienne, des grandes métropoles de province et de la majorité des communes de plus de 250.000 habitants (zones A bis, A, et B1). Les villes de moins de 250.000 âmes, (celles figurant dans les zones B2 et C du dispositif), sont exclues du Pinel (voir précisions en début d'article). Cas particulier : la Bretagne, ou de nombreuses communes de la zone B2 sont éligibles au Pinel (expérimentation dite "Pinel breton").
Investissement PInel : le bon parcours. Commencez par bien vous informer sur le dispositif, notamment sur ses conditions (calcul du loyer notamment). Faites un bilan patrimonial et établissez une stratégie (s'agit-il de défiscaliser et de revendre au bout de dix ans ? De reprendre le bien pour y vivre ?). Faites faire une simulation financière par votre banque ou un courtier pour savoir combien consacrer à votre investissement. Ces démarches sont effectuées ? Partez à la recherche du logement. Choisissez-le comme si c'était vous le locataire (confort, balcon, proximité des services et des transports). Sélectionnez une ville dynamique, avec une bonne demande locative et un marché immobilier actif pour faciliter la revente. Bref, respectez la règle d'or de l'immobilier en optant pour un bon emplacement !
Prélèvement à la source : le sort du Pinel. Avec le prélèvement à la source, l'avantage fiscal est versé en deux fois : 60% à la mi-janvier, puis 40% lors de la régularisation qui intervient en août ou en septembre, lorsque les particuliers reçoivent leur avis d'imposition.