L’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne au 1er novembre 2021

Publié par le

L'encadrement des loyers s'appliquera à Lyon et Villeurbanne à compter du 1er novembre 2021. A la demande de la mairie, les loyers des baux d’habitation vide et meublée y seront plafonnés, sauf exceptions.

L’encadrement des loyers s'appliquera dans les villes de Lyon et Villeurbanne à partir du 1er novembre 2021 ; il s'y imposera donc un nouveau mode de fixation du loyer (un plafonnement du loyer en pratique), identique à celui appliqué à Paris depuis le 1er juillet 2019, à Lille depuis le 1er mars 2020 et à Plaine Commune depuis le 1er juin 2021.

Le plafonnement du loyer s'y combinera avec l’encadrement du loyer à la relocation qui lui s’applique déjà dans toute la zone tendue dont font partie Lyon et Villeurbanne. En effet, dans 1.149 villes de France métropolitaine, le loyer ne doit pas être augmenté entre deux locataires, sauf exceptions.

Les locations concernées par l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne

Sur tout le territoire des communes de Lyon et Villeurbanne, sont concernées les locations d'habitation vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire ainsi que les baux mobilité qui font l'objet d'un contrat signé à compter de l'entrée en vigueur de la mesure. C'est la date de signature du bail qui est déterminante ; en conséquence, les contrats signés avant le 1er novembre 2021 n'ont pas à respecter l'encadrement des loyers :

  • même si la remise des clés a lieu après le 1er novembre 2021 ;
  • même lors de leur tacite reconduction.

Les contrats de location d'habitation à usage de résidence secondaire, de logement de fonction ou de vacances (les locations saisonnières) ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers.

Le fonctionnement de l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne

L'encadrement des loyers oblige à ne pas dépasser un loyer plafond dit « loyer de référence majoré ». Exceptionnellement, ce plafond peut être dépassé par l'application d'un complément de loyer.

Un loyer plafond à ne pas dépasser : le loyer de référence majoré

Le mécanisme de l'encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne est identique à celui déjà appliqué à Paris, Lille et Plaine Commune.

Des catégories de logements sont déterminées en fonction des caractéristiques suivantes :

  • le type de location, non meublée ou meublée ;
  • le nombre de pièces principales ;
  • l'époque de construction.

Quatre secteurs géographiques ont été délimités dans lesquels les plafonds sont identiques. En indiquant, sur le site internet officiel, le nombre de pièces du logement, sa période de construction, s'il s'agit d'une location nue ou meublée et pour finir son adresse exacte, on obtient :

  • un loyer de référence ;
  • un loyer de référence minoré de 30 % ;
  • un loyer majoré de 20 % (le plafond à ne pas dépasser).

Les montants obtenus correspondent à un loyer hors charges/m²/mois. Le loyer doit donc se trouver dans une fourchette comprise entre le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré.
Une fois obtenu le loyer de référence majoré, il suffit de le multiplier par la surface habitable du logement pour obtenir le loyer hors charges à ne pas dépasser.

Le plafond de loyer est plus élevé en location meublée qu'en location nue pour tenir compte de l'ameublement.

Pour un studio de 20 m² construit avant 1946 situé rue Chavanne dans le 1er arrondissement de Lyon, le loyer d'un bail signé à partir du 1er novembre 2021 ne devra pas dépasser :

  • 20 x 19,30 € (qui est le plafond) = 386 €/mois si le logement est loué vide ;
  • 20 x 20,50 € (qui est le plafond) = 410 €/mois si le logement est loué meublé.

Pour connaitre le plafond de loyer qui s'applique à votre logement, un site internet est mis à votre disposition via toodego.com, la plateforme de services numériques de l'agglomération lyonnaise.

Un loyer plafond qui peut être exceptionnellement dépassé : le complément de loyer

Un dépassement du plafond de loyer est possible par l'application d'un complément de loyer (la somme qui excède le loyer de référence majoré). Infiniment peu défini par la loi, ce complément doit être justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort du logement mais uniquement lorsque ces caractéristiques réunissent les conditions suivantes :

  • elles n'ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;
  • elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
  • elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges (ce qui empêche donc d'invoquer la présence d'un ascenseur ou d'un gardien, ces prestations étant intégrées aux charges récupérables versées mensuellement par le locataire).

L'application d'un complément de loyer est donc délicate et ne se conçoit que pour des caractéristiques plus ou moins exceptionnelles (un duplex, la présence d'un grand balcon avec une jolie vue, une maison individuelle dans un quartier d'habitat collectif, etc.). La présence d'une dépendance (emplacement de stationnement, cave) ne justifie ainsi un complément de loyer que si cela est peu fréquent dans l'immeuble ou le groupe d'immeubles.

Par ailleurs, le complément de loyer peut être contesté par le locataire pendant les trois premiers mois du bail devant la commission départementale de conciliation. Si les recours sont à Paris, Lille et Plaine Commune rares à ce jour, nous recommandons fortement d'être raisonnable dans la fixation du complément de loyer et d'en justifier précisément l'existence dans la clause « loyer » du bail de manière à éviter autant que possible les crispations et litiges.

Des sanctions en cas de non-respect de l'encadrement des loyers

Pour assurer son effectivité, l'encadrement des loyers est assorti de sanctions. Ainsi, en cas de non-respect de l'encadrement des loyers :

  • le préfet peut exiger du bailleur la diminution du loyer et le reversement au locataire du trop-perçu ;
  • si le bailleur refuse, le préfet peut le faire condamner à une amende administrative dont le montant ira jusqu'à 5.000 € pour un particulier et 15.000 € pour une personne morale (une SCI par exemple) ;
  • le locataire peut saisir la justice d'une action en diminution de loyer.

Les raisons de l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne

L'encadrement des loyers s'appliquera à Lyon et Villeurbanne puisque la Métropole Grand Lyon en a fait la demande, que le Gouvernement l'a acceptée puis que le Préfet y a fixé les loyers plafonds.

Un encadrement des loyers souhaité par les maires

Le conseil de la Métropole Grand Lyon a adopté, le 5 octobre 2020, une délibération pour que les deux communes de Lyon et de Villeurbanne soient candidates à l'expérimentation de l'encadrement des loyers ; cette demande a été soutenue fortement par le Maire de Villeurbanne et le Maire de Lyon. 

L'idée est de juguler la hausse continue des loyers des logements dans le parc privé. Ainsi, Bruno Bernard, président de la Métropole, a déclaré : « Nous répondons ainsi aux abus entraînant des loyers exorbitants, en particulier pour les petites surfaces destinées aux personnes les plus précaires comme les étudiants. L’objectif est clair : l’hypercentre de la Métropole doit rester accessible pour toutes et tous. Nous y
veillerons grâce à la mise en place d’une brigade dédiée à cette mesure, mais également au contrôle des locations saisonnières, des logements indignes et qui aura pour objectif de lutter contre la vacance des logements ».
Renaud Payre, vice‐président de la Métropole en charge du logement et de l’habitat, a lui affirmé  que « ce dispositif permettra de ralentir la hausse des loyers sur notre territoire. Le fossé entre les loyers dans le parc social et ceux du parc privé doit être comblé et cette mesure y participe comme celle du renforcement de l’Organisme foncier solidaire ».

Bilan de l'encadrement des loyers. Adopté par la Métropole Grand Lyon par 83 voix pour contre 64 voix contre et deux abstentions, l'encadrement reste une mesure " clivante ". Appliquée aujourd'hui dans peu de villes et depuis peu de temps, il est encore trop tôt pour savoir si ses effets bénéfiques, permettre une certaine mixité sociale et aux travailleurs et étudiants de résider dans le cœur des villes, outrepassent ses effets négatifs, le retrait du marché de certains logements et la moindre réalisation de travaux pour cause de rentabilité en baisse. L'expérimentation pendant plusieurs années, et prochainement dans de nouvelles villes (Bordeaux, Montpellier notamment), devrait permettre de tirer de véritables enseignements.
Reste que la mesure peine à s'appliquer réellement : la loi du marché en zone tendue tire les loyers vers le haut et les locataires, on les comprend, n'ont pas forcément l'envie, le temps et l'argent d'engager avec leur propriétaire un contentieux judiciaire sur le montant du loyer. Enfin, la notion scandaleusement floue du complément de loyer permet difficilement de discriminer a priori selon qu'un loyer est « abusif » ou non.  

Un encadrement des loyers accepté par le Gouvernement

Le Gouvernement a accepté, par un décret du 2 septembre 2021, la mise en place de l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne en considérant que les quatre conditions nécessaires exigées par la loi y sont réunies :

  • un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social ;
  • un niveau de loyer médian élevé ;
  • un faible taux de logements commencés rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années ;
  • des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celle-ci.

Des plafonds de loyers fixés par le Préfet

Le Préfet de région, Pascal Mailhos, a fixé les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés applicables dans les communes de Lyon et Villeurbanne par un arrêté du 29 septembre 2021, pour une application au 1er novembre 2021. Ces plafonds de loyers seront ensuite révisés annuellement pour tenir compte des évolutions du marché.

Sources :

Pour apprivoiser l'encadrement des loyers d'ici son application à Lyon et Villeurbanne, nous vous proposons de visionner nos deux vidéos sur le sujet :

  • L'encadrement des loyers à Paris :
  • L'encadrement des loyers à Lille :

Pour aller plus loin...

Quelle est la marche à suivre pour fixer son loyer aujourd'hui à Paris ? Où trouver les loyers de référence à respecter au 1er juillet 2021 ? Les loyers doivent être fixés depuis le 1er juillet 2019...

Depuis le 1er mars 2020, l'encadrement des loyers s'applique à Lille, Hellemmes et Lomme. Le loyer des location vides et meublées y est plafonné.

En 2021 ou 2022, l'encadrement des loyers s'appliquera à Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier et neuf villes de la banlieue parisienne, comme c’est déjà le cas à Paris, Lille et Plaine commune.

L'encadrement des loyers s'applique depuis le 1er juin 2021 dans les neuf villes de Plaine Commune : Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis,...

L'encadrement des loyers à la relocation s'appliquera au moins jusqu'à l'été 2022 dans les zones tendues. Le loyer du nouveau bail ne peut, sauf exceptions, excéder celui appliqué au précédent...