Crédit immobilier : les conditions s'améliorent !

Printemps 2023 : c’est la cata pour le crédit. Malgré la hausse des taux, le financement immobilier n’est pas rentable pour les banques, la faute à un taux d'usure trop bas. Elles prêtent au compte-gouttes et certaines d’entre elles sortent du marché. Résultat : la production, en août, plonge de 42 % sur un an selon l'Observatoire du financement Crédit Logement/CSA. Mais ça, c’était avant. Depuis cet été, la progression rapide du taux d’usure permet aux banques d’accélérer la remontée des taux immobiliers, de quoi reconstituer leurs marges. « La profitabilité des banques se rétablit et l’activité a rebondi plus fortement qu’à l’habitude cet été » confirme Crédit logement/CSA. Et cet organisme de préciser qu'en septembre 2023, la baisse de production n'est plus que de 36 % sur un an. Le mouvement s’accélère cet automne avec le retour de certaines banques sur le marché.

👉 Résultat : en octobre 2023, les conditions de crédit sont plus favorables. Dès lors, votre objectif, c’est de savoir à quel taux emprunter, si la hausse va durer et comment obtenir votre financement.

À quel taux emprunter en octobre 2023 ?

Les taux, donc. Et vous savez quoi ? La hausse entamée début 2022 continue ! Rien qu’en octobre 2023, ils ont repris dans les 0,20 % en moyenne. Résultat : pour les prêts sur vingt ans, le taux moyen tourne autour de 4,25 % brut, hors assurance et garanties mi-octobre 2023, contre 4,05 % en septembre, 3,20 en avril et 1,95 % il y a un an… Pourquoi cette envolée ? Les nombreux ingrédients qui entrent dans la recette du crédit et des taux d’intérêt sont de plus en plus chers. La Banque centrale européenne (BCE) remonte ses taux directeurs, les taux des Obligations assimilables du Trésor à dix ans (OAT TEC 10, le mètre étalon des taux immobiliers) progressent, les coûts de refinancement des banques explosent… Bref, l’inflation n’épargne pas le crédit !

Les taux immobiliers en octobre 2023

• 7 ans : de 3,30 à 5,30 %. Moyenne : 3,60 %
• 10 ans : de 3,40 à 5,35 %. Moyenne : 3,90 %
• 15 ans : de 3,50 à 5,40 %. Moyenne à 4,10 %
• 20 ans : de 3,60 à 5,45 %. Moyenne à 4,25%
• 25 ans : de 3,70 à 5,60 %. Moyenne à 4,40 %

📈 Les taux vont-ils continuer à augmenter ?

Sauf surprise, la hausse des taux n’est pas terminée. « Dans le sillage de la remontée du taux d’usure et de la hausse des taux de la BCE en septembre, les banques continuent à augmenter leurs barèmes pour reconstituer leurs marges », analyse Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer. « Le marché immobilier baissier, donc considéré comme plus risqué par les banques, contribue également à leur volonté de prêter à des taux plus élevés. » Avec cet argent plus cher, le taux d’usure pourrait s’établir à 6 % en novembre 2023, contre 5,80 % en octobre pour les emprunts sur vingt ans et plus.

👉 De quoi propulser le prêt immobilier à vingt ans brut moyen à 4,50 % en novembre 2023 et sans doute aux alentours de 4,80 à 5 % au premier trimestre 2024, quand le taux d’usure sera à 6,20, voire à 6,40 %.

Taux brut sur 25 ans en octobre 2022, avril 2023, octobre 2023 et avril 2024 (prévision). © PAP

Pourquoi les banques recommencent-elles à prêter ?

Avec leurs marges reconstituées, les banques passent à l’offensive. « Elles sont en retard sur leurs objectifs commerciaux », confie Didier Laporte, dirigeant du courtier Universal Broker Services. « Elles disposent de liquidités, elles veulent prêter et elles cherchent notamment de beaux profils d’emprunteurs, des dossiers auxquels elles accordent de bons, voire d’excellents taux. » 

👉 L'objectif des banques : capter ceux qui gagnent bien leur vie. Ces nouveaux clients ouvriront un compte chez le prêteur, lui achèteront des services (assurances, cartes de crédit, etc.) et y placeront leur épargne. Une manne qui va gonfler les bénéfices des banques. Mais les emprunteurs, eux, retrouvent du crédit : « ils doivent se rendre compte que les marges de négociation sont importantes et que des opportunités de plus en plus attractives existent » insiste Pierre Chapon, co-fondateur du courtier Pretto.

Les conditions de crédit ont-elles été assouplies ?

Pour autant, les vannes ne sont pas grandes ouvertes. Malgré les demandes de nombreux acteurs du monde de l’immobilier, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF, le gendarme du crédit), dans sa décision du 26 septembre dernier, n’a pas assoupli ses deux principaux critères de crédit. Le taux d’effort (part des revenus dédiée aux remboursements) reste à 35 % et la durée est toujours plafonnée à 25 ans. Le HCSF a simplement encouragé les banques à utiliser davantage leur marge de manœuvre.

👉 20 % des dossiers peuvent déroger aux critères de taux d’effort et de durée, mais en réalité, les banques utilisent cette possibilité à hauteur de 13,8 %. La décision du gendarme du crédit n’a pas pour autant refroidi les ardeurs des banques. Mais si elles prêtent, c’est quand même sous conditions.

Financement : les critères de prêt les plus importants

Pour obtenir un prêt immobilier, mieux vaut disposer d’une situation professionnelle stable et une bonne tenue de vos comptes, sans découverts bancaires ni incidents de paiement, avec des crédits conso remboursés. Logique : les banques cherchent à obtenir le plus de certitudes sur votre capacité à rembourser votre emprunt.

🙋‍♀️ N’oubliez pas : les établissements bancaires vont éplucher vos trois relevés de comptes pour s’assurer que vous gérez bien votre argent. « Gare aux jeux et au trading en ligne ou encore aux cryptomonnaies, qui sont mal vus par les banques », avertit Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux. Attention aux achats compulsifs. Si vous achetez un smartphone dernier cri et que vous le payez en vingt-quatre fois sans frais, les banques vont intégrer dans la mensualité les sommes que vous verserez chaque mois pendant deux ans, provoquant une baisse de votre capacité d’emprunt avertit le courtier Pretto. Mieux vaut acheter ce bijou de technologie après avoir emprunté !

Peut-on emprunter sans apport personnel ?

A minima, les banques exigent un apport personnel qui couvre les droits de mutation (7 à 8 % du prix de vente dans l’ancien). Mais le plus souvent, l’apport personnel comptera pour 20 % du montant de votre projet. Plus il sera important, plus il sera facile d'obtenir un crédit car vous rassurerez la banque. « Si le projet vaut 100 et que l’emprunteur fournit 20 d’apport, le crédit s’élève à 80. En cas de cession urgente avec décote (divorce, perte d’emploi), le logement sera revendu 80. L’emprunteur pourra rembourser. Sans apport, il devra trouver les 20 restants. Pas facile s’il n’a pas d’économies », explique Ludovic Huzieux, cofondateur d’Artemis Courtage.

👉 Autre atout d’un bel apport : vous empruntez moins, ce qui réduit le risque du point de vue de la banque. Et vous décrochez un meilleur taux !

Pourquoi faut-il garder de l’épargne résiduelle ?

Point clé : les banques vont vous demander de garder de l’argent de côté. Avec cette épargne résiduelle, vous pourrez continuer à rembourser votre prêt en cas de difficultés passagères, financer des travaux ou compenser une éventuelle décote à la revente. C’est encore mieux si vous placez cette épargne résiduelle chez la banque prêteuse. Elle va faire travailler cet argent. De votre côté, ce placement sera rémunéré et la banque, elle, engrangera du bénéfice. « Placer de l’épargne résiduelle chez le prêteur facilite l’obtention du crédit. Si elle représente 10 à 12 % du montant emprunté, elle pourra même faire baisser le taux. Et dans certains cas, lorsqu’elle est très importante, elle permet d’emprunter sans apport » révèle David Maulny, directeur commercial et des partenariats bancaires du courtier Monemprunt.com

👩‍🦰 Les jeunes peuvent-ils obtenir un crédit immo ?

Reste que la hausse des taux et les exigences des banques en matière d’apport et d’épargne résiduelle pénalisent les jeunes primo-accédants, qui sont en plus confrontés à l’inflation, qui pèse sur leur reste à vivre (ce qu’il reste une fois la mensualité payée). « Nous arrivons à financer des primo-accédants et même à leur obtenir de bons taux » tempère David Maulny. « Il leur faut quand même un minimum d’apport et d’épargne résiduelle, ou encore un bon potentiel professionnel. Mais les banques sont aujourd’hui plus souples : il est par exemple possible d’obtenir un prêt immobilier avec peu d’apport si l’on dispose d’une belle épargne résiduelle. »

Les prêts immobiliers à taux bonifié, c’est quoi ?

Aujourd’hui, les banques commercialisent des crédits complémentaires à des taux très attractifs. Le courtier Vousfinancer cite des emprunts de 50 000 € à 0 % pour les logements classés A, B ou C sur le DPE (diagnostic de performance énergétique), ou encore des crédits de 30 000 € à 0,5 % pour réaliser des travaux d’économie d’énergie.

🗣️Avec cette politique « les banques valorisent l’achat immobilier performant ou la rénovation énergétique car c’est un gage de liquidité (revente facilitée) et du maintien de la valeur du bien dans le temps. C’est une façon pour elles de diminuer le risque » explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer. De son côté, l’emprunteur achète un logement plus confortable et plus économe en énergie. Le gouvernement étudie lui aussi ces prêts à taux bonifiés, qui pourraient voir le jour en 2025.

Le DPE, ça compte vraiment pour obtenir un crédit ?

✅ Oui ! Si les banques encouragent l’achat de logements performants et la rénovation, elles sont raides sur les biens classés F ou G sur le DPE. Les factures d’énergie de ces passoires thermiques, très élevées, pèsent sur le reste à vivre des emprunteurs, fragilisant les remboursements. Surtout, si vous achetez une passoire thermique à crédit et que vous la revendez sans l’avoir rénovée, vous enregistrerez une forte décote et vous aurez du mal à rembourser votre prêt. Pour les biens classés F ou G sur le DPE, certaines banques vous demanderont 10 % d’apport en plus, d’autres limiteront votre taux d’effort à 30 % ou imposeront un budget travaux.

👉 Pour financer les investissements locatifs dans des passoires thermiques, les banques ne prennent pas en compte les loyers dans le financement, alors que pour les biens mieux classés sur le DPE, ces loyers sont intégrés à hauteur de 70 %.

Le logement, c’est un critère pour la banque ?

Cette affaire de DPE confirme que le logement, c’est bien un critère de prêt car le bien immobilier garantit le prêt. Pour s’assurer de la qualité de cette garantie, les banques examinent l’adresse, mais aussi les caractéristiques du logement en décortiquant le dossier de diagnostic technique et notamment le DPE. Dans un marché immobilier baissier, plus le logement présente de risque de décote à la revente, plus l’obtention du crédit est compliquée. Certes, avec cette attitude, les banques cherchent à se couvrir. Mais pour vous, c’est une sécurité. Si vous devez revendre en urgence une passoire thermique rénovée, classée A, B, C voire D sur le DPE et financée avec 30 % d’apport, vous obtiendrez un meilleur prix et pourrez rembourser votre crédit par anticipation sans fragiliser vos finances.

Quel est le meilleur plan pour l'octroi d'un prêt bancaire ?

Si le prêt immobilier est plus facile mais plus cher, encore faut-il être certain de pouvoir emprunter avant de se lancer. Pour le savoir, faites établir une attestation de faisabilité par votre banque ou un courtier. Elle considère tous vos revenus, votre épargne et vos charges sur la base des documents réels que vous leur fournissez. « Ce document permet à l’emprunteur d’apporter une preuve de sa solvabilité ce qui rassure le vendeur » indique Caroline Arnould, directrice générale du courtier Cafpi.

👉 L’efficacité de cette attestation est renforcée par les algorithmes et l’intelligence artificielle, des solutions de plus en plus souvent utilisées par les courtiers. « Avec ces outils, la banque peut donner sa réponse sous 48 h si le dossier est complet » insiste David Maulny. On n’arrête pas le progrès !

Comment obtenir un prêt immobilier ?

Voici 5 conseils pour décrocher un prêt immobilier.

1. Préparation. Quatre à cinq mois avant de vous lancer, purgez vos comptes des découverts et remboursez vos crédits conso. Profitez-en pour rassembler tous les documents nécessaires au montage du dossier de prêt.
2. Sécurisation. Souvenez-vous que les banques détestent le risque, qu’il s’agisse de votre profil ou du logement que vous allez acheter. Présentez-vous en gestionnaire responsable et constituez un dossier complet dès le départ.
3. Consolidation. Musclez votre apport (donations familiales par exemple) et gardez de l’argent de côté. Les banques peinent à prêter si vous n’avez pas d’épargne résiduelle.
4. Collaboration. Vous pouvez recourir aux services d’un courtier en crédit. Il connaît les critères et la politique commerciale des banques. Avec lui, vous saurez si votre projet est réalisable et vous connaîtrez le montant total de votre budget, frais annexes inclus.
5. Raison. Le prêt immobilier, c’est un outil au service de votre projet. Si vous avez trouvé le logement qui vous convient et que vous êtes finançable, lancez-vous car les opportunités d’aujourd’hui tant en matière de crédit que de logement, ne se reproduiront peut-être pas…
6. Le conseil en plus : vous empruntez aujourd'hui ? Si les taux baissent dans les prochaines années, n'oubliez pas que vous pourrez renégocier votre taux d'intérêt pour faire baisser vos mensualités et/ou la durée de votre crédit.