Combien vous a réellement coûté votre bien immobilier ?

Pierre Chevillard
Publié par Pierre Chevillard
le 24 juillet 2023
Rédacteur en chef chez PAP.fr

Pour réaliser une plus-value immobilière, le prix de vente de votre logement doit rester supérieur à son prix de revient. Comment calculer ce coût réel de votre bien ? Faut-il y placer les travaux, les intérêts d’emprunt ou les droits de mutation ?

Le prix d'achat est toujours inférieur au prix de revient.
Le prix d'achat est toujours inférieur au prix de revient. © Geber86 /GettyImages

Vous vendez un logement. À cette occasion, vous comptez bien encaisser une plus-value. Un bénéfice qui ne peut exister que dans un seul cas de figure : votre prix de vente est supérieur à votre prix de revient. Vous devez donc savoir combien, réellement, vous a coûté votre logement. Pour connaître ce prix de revient, il vous suffit d'effectuer un petit calcul : vous ajoutez au prix d'achat les droits de mutation (les frais de notaire ou droits d'enregistrement), les travaux que vous avez réalisés au fil du temps et, le cas échéant, les frais d’agence si vous êtes passé par un professionnel de l’immobilier. À vos calculettes !

Prix de revient ou prix d'achat ?

Attention : vous ne devez pas confondre prix d'achat et prix de revient, le premier demeurant forcément plus bas que le second. Si vous vous basez sur le prix d'acquisition brut pour fixer votre prix de vente, vous risquez de perdre de l'argent puisque vous n'intégrez pas les travaux, les droits de mutation et les éventuelles commissions d'agence dans vos calculs.

👉 Autre point important : dans le cadre d'une transaction immobilière, l'acheteur ne prend pas en compte le prix de revient. En clair : ce qui détermine le prix de vente de votre bien immobilier, c’est le marché et plus précisément la somme d’argent que votre acquéreur est prêt à placer dans votre logement. Résultat : dans certains cas, le prix de revient peut être inférieur au prix de marché.

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Comment faire le calcul du prix de revient d'un bien immobilier ?

Pour calculer le prix de revient de votre bien, on l'a dit, vous ajoutez au prix d’achat les droits de mutation (7 à 8 % du prix dans l’ancien), les travaux (décoration, aménagement, rénovation thermique, etc.). Si vous êtes passé par une agence, vous ajouterez la commission. Son montant moyen en 2022 : 5,78 % du prix du logement selon un avis de l’Autorité de la concurrence du 7 juin 2023. Le crédit, les charges de copropriété et la fiscalité (taxe foncière par exemple) n’entrent pas dans le calcul du prix de revient. Pour faire court, la formule du prix de revient, c’est prix d’achat + droits de mutation + travaux + éventuelle commission.

💡Exemple : vous avez acheté un appartement 120 000 € dans le VIe arrondissement de Lyon. Dans ce cas, vous avez payé 10 115 € de droits de mutation. Vous avez ensuite réalisé pour 12 500 € de travaux. Votre prix de revient s’établit à 142 615 €. Si vous avez acheté via une agence, vous ajoutez 6 936 € au prix brut (commission moyenne à 5,78 %). Dans ce cas, le prix de revient passe à 149 551 €.

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Prix de revient, prix d'acquisition : quelles différences ?

Vous l’aurez compris : peu importe le type de logement, le prix d’achat brut reste différent du prix de revient. L’écart va notamment dépendre du montant des travaux. S’il s’agit d’aménagement et de décoration, votre prix de revient se rapprochera du prix d’achat. Pour une rénovation thermique, la donne change. En maison individuelle, comptez en moyenne 15 000 € par classe de DPE (diagnostic de performance énergétique). Pour passer de G à D, par exemple, il vous faudra débourser en moyenne dans les 50 000 € et souvent bien davantage. Pour un appartement, le budget rénovation moyen tourne autour de 30 000 à 40 000 € et peut monter plus haut. De quoi peser sur le prix de revient !

💡 Exemple : Au Mans (72), vous avez acheté à un particulier, sans commission, une maison de ville ancienne classée G sur le DPE pour 190 000 €. Vous avez payé 14 921 € de droits de mutation. Vous avez effectué 60 000 € de travaux de réhabilitation et de rénovation thermique. Votre prix de revient s’établit à 264 921 €.

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Prix de revient : les travaux sont-ils rentables ?

Si vous avez fait des travaux, le prix de revient de votre logement augmente. Pour dégager une plus-value, ce prix de revient ne doit pas dépasser le prix de vente. Mais le plus souvent, les gros travaux, au regard du prix de la construction, ne sont pas rentables. Certes, les biens immobiliers les mieux classés sur le DPE se revendent, toutes choses égales par ailleurs, plus cher que les autres, comme le soulignent chaque année les études des Notaires de France sur la valeur verte des logements. Mais ce bonus à la revente ne compense pas les sommes injectées dans les travaux (isolation, changement de chauffage, ventilation, etc.)

💡 Exemple : à Orléans (45), vous devenez propriétaire d'une maison de 100 m² classée G sur le DPE pour un montant de 240 000 €. Vous payez 18 354 € de droits de mutation. Vous réalisez 50 000 € de travaux de réhabilitation pour faire monter la maison à D sur le DPE. Votre prix de revient s’établit à 308 354 €. Or le prix de vente, compte tenu des conditions actuelles, devrait tourner autour de 280 à 290 000 €. Attention : cet exemple est volontairement simplifié.

Maison : comment rentabiliser les travaux ?

Les travaux de rénovation thermique en maison ancienne ne sont pas rentables. Plus précisément, ils ne peuvent pas être récupérés sur le prix de vente. Saut si, en même temps, vous procédez à un agrandissement et/ou à une surélévation. Dans ce cas, les surfaces créées vous permettent de remonter votre prix de vente. Ce dernier dépasse alors votre prix de revient. Ce qui vous permet de dégager une plus-value. Autre avantage : lorsque vous procédez à un agrandissement et/ou à une surélévation, il est plus facile d’embarquer des travaux de rénovation thermique puisque vous refaites tout du sol au plafond, élément par élément.

💡 Exemple : soit une maison de 121 m² à Albi (81). Elle valait au départ 300 000 €. Grâce à une opération de rénovation thermique et de surélévation, son DPE passe de F à B et elle gagne 55 m² pour un budget travaux de 120 000 €. Compte tenu des droits de mutation à l'achat (22 473 € selon la calculette PAP), le prix de revient de cette construction refaite s’établit à 442 473 €. La valeur de marché à la revente est estimée à 500 000 €.

Rénovation d’appartements : quel prix de revient ?

Les appartements sont des biens immobiliers comme les autres : leur prix de revient se calcule en ajoutant au prix d’achat les droits de mutation, les travaux et l’éventuelle commission d’agence. Si vous refaites la déco sans apporter d'autres éléments, votre prix de revient devrait rester inférieur au prix de vente sauf si le marché chute et/ou si vous détenez le bien depuis peu de temps. Si vous faites des travaux de rénovation thermique, l’opération ne sera pas rentable, d’autant que la surcote liée à un DPE performant demeure plus faible qu’en maison. Même si chaque cas est particulier, rappelons qu’il faut compter dans les 30 000 à 40 000 € minimum pour rénover thermiquement un appartement en copropriété.

💡 Exemple : vous achetez un appartement de 60 m² à Rennes pour un prix d'acquisition de 228 000 €, plus 17 350 € de droits de mutation (frais de notaire) et 35 000 € de travaux de réhabilitation. Prix de revient : 280 350 €. Pour dégager une plus-value, votre prix de vente devra être supérieur à ce chiffre.

Prix de revient : le cas épineux des immeubles protégés

Dans les immeubles protégés (bâtiment haussmannien par exemple), pas question de toucher à la façade. La rénovation thermique passe donc par une isolation par l’intérieur. Compte tenu de l’épaisseur des isolants, la perte de surface varie de 7 à 10 %. Si le bien présente 70 m² avant travaux, il risque de n’en faire plus que 65 après rénovation. À Paris, où le mètre carré moyen tourne autour de 10 000 €, c’est (à la louche) une perte de 50 000 € ! À Lyon (5 130 €/m²) un bien de 70 m² isolé par l’intérieur perdra environ 25 000 €. Et la surcote liée à un bon DPE ne compensera pas la diminution de superficie liée à l’isolation par l’intérieur.

💡 Exemple : dans le XVe arrondissement de Paris, vous achetez, dans un bel immeuble haussmannien, un trois pièces de 65 m² classé D sur le DPE. À 12 000 € du mètre carré, son prix d'acquisition se chiffre à 780 000 €. En l’isolant par l’intérieur, sa surface tombe à 61 m². Son prix au mètre carré passe à 12 500 € (il est plus performant). Mais en même temps, il perd 4 m². Son prix après rénovation descend à 762 500 € (61 x 12 500). C’est moins que le prix d’achat malgré la rénovation !

Travaux et prix de revient : comment organiser votre vente ?

Faire de gros travaux, c’est avant tout une affaire de confort et d’économie d’énergie. Certes, votre patrimoine prendra de la valeur, mais pas assez pour compenser le prix de ces importants travaux. Bref : lorsque l’on vend, mieux vaut ne pas faire de grosse rénovation si l’objectif est uniquement de monter le prix de vente. Le mieux, lorsque vous mettez un bien sur le marché, c’est de faire des travaux de home staging pour lui donner un coup de jeune. Ce sera à l’acquéreur de décider s’il faut faire une rénovation thermique et d'assumer le prix de cette construction. Et il aménagera le bien selon ses propres goûts. Quant à vous, vous augmenterez vos chances d’encaisser une plus-value.

Investissement en loi Pinel : quel prix de revient pour une Véfa ?

Si vous investissez dans un appartement neuf (les maisons sont exclues du dispositif) en profitant de la loi Pinel, le prix de revient sert de base de calcul à ce dispositif de défiscalisation. Comment ça marche ? Avec le Pinel, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts qui dépend de la durée de l'engagement de location.

Comment calculer le montant de l'investissement en loi Pinel dans le neuf ?

Dans la version classique du dispositif, ce bonus fiscal monte à 15 % du prix de revient du logement pour neuf ans de location. Le prix de revient comprend le prix du logement, 20 % de taxe sur la valeur ajoutée, les droits de mutation (2 à 3 % du prix dans le neuf), les éventuelles commissions versées aux intermédiaires (commercialisateur par exemple).

⚠️ Important : dans le cadre de la loi Pinel, le prix de revient de l'appartement neuf est doublement plafonné. La base de calcul de la réduction d’impôts repose sur un prix au mètre carré qui ne peut pas dépasser 5 500 €, sans excéder 300 000 €. Vous pouvez investir dans un appartement neuf à 6 000 €/m², mais l’avantage fiscal sera déterminé sur 5 500 €. De même, vous pouvez investir 380 000 €, mais la réduction d’impôts sera calculée sur 300 000 €.

🙋‍♀️ Pour en savoir plus sur ce système (plafonds de loyers et de ressources du locataire à respecter, montant de la réduction d'impôts, etc.), vous pouvez consulter notre dossier sur l‘investissement locatif en loi Pinel.

Prix de revient, prix de vente et impôt sur les plus-values : quelle imposition ?

Si votre prix de vente est supérieur à votre prix de revient, vous réalisez un bénéfice, une plus-value. Or ces dernières sont imposées selon un système dégressif en fonction de la durée de détention du bien immobilier. Vous êtes totalement exonéré d’impôt sur les plus-values au bout de vingt-deux ans de détention, une durée qui passe à trente ans pour les prélèvements sociaux. Une exception de taille : la vente de la résidence principale est toujours exonérée d’imposition sur les plus-values immobilières.

🙋‍♀️ Pour en savoir plus sur ce sujet qui compte, vous pouvez consulter notre dossier sur les plus-values immobilières.


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