Vendeur : comment estimer son appartement ?

Jérôme Augereau
Publié par
le
Journaliste chez PAP.fr

Pour fixer le prix de vente de votre appartement, vous devez passer au crible le marché immobilier local, votre quartier, votre logement, sans oublier l’immeuble.

Le prix de vente de votre appartement doit tenir compte de plusieurs critères comme son état, son adresse, la présence d'espaces extérieurs comme une terrasse.
Le prix de vente de votre appartement doit tenir compte de plusieurs critères comme son état, son adresse, la présence d'espaces extérieurs comme une terrasse. © PAP

Pour estimer votre appartement, vous devez dans un premier temps connaître le marché immobilier de votre quartier. Ce chiffre indicatif doit être ensuite affiné. Vous devrez en effet tenir compte de l’adresse, de la surface de votre bien, sa localisation, son état et celui de l’immeuble.

Comment calculer le prix de son appartement ?

Vous pouvez par exemple vous servir du simulateur Patrim accessible sur le site des impôts. Il vous suffit d’indiquer la surface souhaitée, l’adresse, la période de recherches pour connaître les transactions réalisées dans votre quartier. En multipliant le prix moyen exprimé en mètre carré par la superficie de votre logement, vous aurez déjà une première esquisse. Mais vous devez affiner cette estimation en fonction des caractéristiques de votre bien et celles de votre immeuble. La fixation du prix peut être aussi effectuée en utilisant notre calculette d’estimation gratuite en ligne. Cette dernière prend en compte d’avantage d’éléments comme le DPE (diagnostic de performance énergétique), l’exposition et la localisation dans l’immeuble, la présence de balcons, de terrasses...

Comment l’adresse peut-elle augmenter le prix de vente ?

L’adresse est le premier critère à prendre en compte pour fixer avec précision votre prix. Si votre appartement est situé dans un quartier recherché, que ce soit pour la présence de commerces, d’un parc, d’une bonne desserte en transports en commun, d’immeuble de grande qualité architecturale, vous pourrez valoriser cet atout dans le prix de vente. Ce prix pourra ainsi dépasser la moyenne pratiquée dans la ville.

Comment la surface apparaît-elle dans le prix de vente ?

La surface de votre appartement doit être aussi intégrée au calcul. Elle fait en effet partie du cahier des charges de votre futur acquéreur. La superficie de votre bien doit être mesurée selon la loi Carrez qui définit la surface privative dont bénéficient les occupants du logement. Elle doit être en phase avec sa typologie. Les acquéreurs en quête d’un quatre pièces privilégient des appartements d'au moins 80 m² avec trois chambres et deux salles de bains, voire une salle de bains et une salle d’eau. Un quatre pièces d’une superficie inférieure avec une salle de bains attirera moins d’acquéreurs. Vous devrez comparer votre bien avec ceux ayant la même typologie et moduler à la baisse dans ce cas avec une décote comprise entre 5 et 15 %.

Comment la localisation peut-elle augmenter le prix de vente ?

Plus votre appartement est situé à un étage élevé, plus il prend de la valeur. En effet, habiter au quatrième ou cinquième étage limite les bruits. Cette localisation vous permet aussi de profiter d’une meilleure luminosité, voire d’une vue dégagée. On estime en effet qu’à partir du troisième étage, le prix de vente d’un bien peut être augmenté de 2,5 % par niveau jusqu’au sixième étage à la condition que votre immeuble soit équipé d’un ascenseur. A l’inverse, si votre appartement est situé au rez-de-chaussée côté rue, il faut prévoir une décote comprise entre 15 et 25 %. Autre point : l’orientation. Une orientation sud-est est un plus pour votre appartement, car c’est la garantie d’un appartement lumineux. Et si votre appartement est traversant c’est encore mieux ! Avec une double-orientation est-ouest, vous pouvez majorer le prix de votre bien de 3 à 5 %. Car cette exposition assure aux différentes pièces une bonne luminosité toute la journée. C’est aussi la possibilité de créer des courants d’air l’été pour diminuer la température ambiante, un atout à l’heure où les épisodes caniculaires sont plus fréquents et intenses.

Comment l’état du logement influe-t-il sur le prix ?

L’état de votre appartement peut tirer à la hausse ou à la baisse le prix de vente. Si votre bien doit faire l’objet d’un rafraîchissement comme la peinture, le papier peint, prévoyez une baisse du prix de 5 à 10 %. En revanche, si des travaux importants sont indispensables pour améliorer le confort, ce sera différent. Il peut s’agir de remplacer par exemple la chaudière gaz très ancienne devenue très consommatrice en énergie au fil des années. De même, une installation électrique vétuste peut impliquer des travaux pour sécuriser le logement. Si une rénovation complète de votre appartement est nécessaire, sachez qu’il est habituel de prévoir une décote du prix de vente comprise entre 10 et 30 % selon l’ampleur des travaux à réaliser. Inversement, si votre appartement a été refait à neuf que ce soit l’électricité, la plomberie, comptez une majoration de 15 à 20 % sur le prix moyen.

Quel est l’impact de la consommation énergétique ?

La consommation énergétique de votre bien peut influer sur le prix de vente. Selon les notaires, une consommation excessive d’un appartement en Nouvelle-Aquitaine, classé F ou G au DPE, se traduit par un prix en baisse de 14 % par rapport à celui d’un bien classé D. les logements construits avant 1980 sont souvent énergivores. Comptez en moyenne une décote comprise entre 10 et 15 %. Mais cette baisse dépend surtout de l’état du marché immobilier. Dans les secteurs tendus où la demande est supérieure à l’offre, la décote d’un logement énergivore est peu importante. À l’image d’un appartement classé F-G en petite couronne parisienne qui se vend seulement 2 % moins cher qu’un bien classé D.

Quelle valeur ajoutée pour les espaces extérieurs ?

Les confinements consécutifs à la Covid-19 ont valorisé les appartements pourvus de balcons, de jardins privatifs ou de terrasses. Ces espaces extérieurs sont devenus de plus en plus recherchés par les acquéreurs, surtout dans les métropoles où les quartiers ne sont pas tous dotés de parcs. Une terrasse peut servir à prendre ses repas voire à télétravailler si l’on ne dispose pas d’une pièce dédiée dans son appartement. La présence d’une terrasse permet de majorer le prix de 5 à 15 % selon la surface disponible, sa configuration sans oublier son orientation.

Quelle est la valeur de l’immeuble dans le prix de vente ?

Le prix de votre appartement peut être aussi impacté par l’état de la copropriété. Dans certains immeubles, d’importants travaux de maintenance sont votés comme la rénovation de la toiture-terrasse, l’isolation de la façade, le remplacement de la chaudière collective. La loi prévoit que ces derniers doivent être payés par celui qui est copropriétaire du logement lors de la réception des appels de fonds. Mais cette loi ne s’applique pas si vous avez choisi une répartition entre acheteur et vendeur dans le compromis de vente et l’acte de vente. Habituellement, les travaux votés en assemblée générale avant la promesse de vente sont à la charge du vendeur. Si vous êtes dans ce cas, le notaire déduit de votre prix l’appels de fonds correspondant. Si les travaux sont en revanche votés entre la promesse et l’acte authentique, c’est votre acquéreur qui doit les payer si vous lui avez donné le pouvoir de vous représenter à l’assemblée générale. Le prix de vente de votre appartement ne sera donc pas impacté.


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