Qu'est-ce que le viager libre ?

En quelques mots, disons que : la vente en viager consiste pour un acquéreur à acheter une maison ou un appartement avec un passage chez le notaire comme une vente classique, mais sans avoir à verser la totalité du prix au jour de l'acquisition. Pour lui, c'est en quelque sorte un achat à crédit sans emprunter. Une rente viagère devra être versée jusqu'au décès de son vendeur et pourtant il sera immédiatement propriétaire du bien. Il y a bien transfert de propriété.

🙋‍♀️ 2 grandes caractéristiques qui distinguent le viager d'une vente classique

1. La vente en viager est fondée sur un aléa : le décès du vendeur.
2. Un prix payé sous forme de rente.

Achat d'un viager libre ou occupé ?

👉 Acheter un bien en viager libre, cela signifie que dès la signature de l'acte définitif, l'acquéreur a la jouissance immédiate du bien. Il peut l'occuper avec sa famille ou le louer et percevoir les loyers.

👉 Acheter un viager occupé, cela signifie que votre vendeur conservera sa vie durant l'usufruit c'est-à-dire le droit d'occuper la maison ou l'appartement ou de le louer et de percevoir les revenus locatifs, sans pouvoir le vendre puisque vous détenez la nue-propriété. Il pourra s'agir d'un simple droit d'usage et d'habitation (plus restrictif qu'un usufruit).

Comment vendre un appartement ou une maison en viager libre ?

Dans le cadre d'un viager libre, tout se déroule comme dans une vente immobilière classique chez le notaire à l'exception du paiement du prix. Dans une vente en viager, l'acheteur (débirentier) ne paye pas la totalité du prix du logement au vendeur à la signature du contrat. Il verse au vendeur éventuellement une partie avec une somme d’argent comptant, appelée le bouquet, et le reste sous forme de rentes viagères mensuelles.

💰 Comment se verse le prix d'un viager libre ?

Dans un viager libre, le versement du prix n'est pas instantané. Il est payé :

• Soit en totalité par une rente dite viagère versée à vie au vendeur. Dans ce cas c'est simple : on convertit tout le prix du bien en rente, puisque le débirentier en aura l'usage dès la signature de l'acte de vente
• Soit le vendeur reçoit un capital dénommé « bouquet » et une rente ! Le bouquet est librement fixé par les parties. Puis on calcule la rente sur la valeur du bien moins le bouquet.
  Encadré :

Comment se calcule le bouquet ?

Le bouquet est librement fixé par les parties. Le bouquet n'est pas obligatoire, mais fortement conseillé si le vendeur est très âgé car cela pourrait être contesté en justice considérant la vente comme un cadeau. Il représente généralement entre 20 et 30 % de la valeur du bien.

Comment se fait le calcul de la rente dans un viager ?

L'article 1 976 du Code civil permet aux parties de fixer librement le montant de la rente. Le montant de la rente va cependant dépendre de différents facteurs :

• la nature des droits cédés (viager libre ou occupé) ;
• l’âge, du sexe et donc de l'espérance de vie du crédirentier, mais aussi des prévisions que son état de santé permet de faire ; 
• la valeur des biens vendus ainsi que de leur rentabilité ;
• l’existence éventuelle et l'importance du bouquet qui a été payé comptant dès la signature de l'acte.

🙋‍♀️ On fait en sorte dans le calcul de la rente que l’acheteur ait payé le prix « normal » de son logement au moment ou statistiquement le décès du crédirentier doit intervenir. La méthode de calcul à partir de l'espérance de vie est un bon indicateur.

Il existe de nombreuses méthodes de calcul

Nous vous donnons ci-dessous un exemple de calcul de rente basé exclusivement sur l'espérance de vie. Cela donne une bonne idée du montant espéré. Le calcul est hypersimple à faire partir de l'espérance de vie. 

💡 Prenons l'exemple d'une femme de 70 ans qui vend en viager libre un bien d'une valeur de 180 000 €. Elle demande un bouquet de 20 000 €. Selon plusieurs tables de mortalité : il lui reste 19 années d'espérance de vie, soit 19 x 12, soit 228 mensualités. La rente sera de 160 000 €/228 = 701 € de rente mensuelle.

Acheter un viager libre est une parade au crédit immobilier

Le viager libre ne présentait aucun intérêt lorsque les taux de crédit étaient bas. Cependant, depuis deux ans, les taux immobiliers ont été multipliés par quatre (le taux moyen brut se situe autour des 4,30 % fin octobre 2023). Et au plus bas, lors du record historique à la baisse de la fin 2021, il se chiffrait à... 1 % en moyenne.

C'est dans ce contexte que certains se tournent  vers des modes d'acquisition alternatifs (viager libre, location-accession). Si vous ne disposez pas d’un apport important ou si vous êtes dans une situation professionnelle précaire rendant le crédit bancaire compliqué et cher. Vous pourriez être particulièrement intéressées par le viager libre. Acquérir un bien immobilier en viager libre permet donc à cette catégorie de personnes de devenir propriétaire occupant et ce, à moindre prix, car il échappe au coût du crédit immobilier.

Pourquoi vendre en viager libre ?

• Vendre en viager libre permet au vendeur ou crédirentier de profiter de revenus supplémentaires à un moment de sa vie où, le plus souvent, l'essentiel de ceux-ci est constitué de retraites ou pensions, de payer la maison de retraite ou Epad. À ce titre, on peut comparer la rente à une véritable retraite complémentaire. Ainsi, le couple sans enfant, ne disposant pas de revenus suffisants pour continuer à vivre décemment, se laissera tenter par cette forme de vente qui aura pour lui le double avantage de régler un éventuel problème successoral et d'améliorer la qualité de sa vie quotidienne. Pour ces couples, la rente aura un véritable côté « alimentaire ».
• Pour l'acheteur ou débirentier, les raisons économiques seront bien entendu très différentes. Pour lui, il s'agira essentiellement d'un « placement épargne » avec, en prime, l'espoir d'une « bonne affaire » ou tout simplement un moyen d'accéder à la propriété à titre principal ou secondaire !

Quels sont les avantages du viager libre ?

👴 Côté vendeur

• Revenu régulier : Le vendeur reçoit un revenu mensuel garanti jusqu'à la fin de sa vie, ce qui peut être un soulagement financier même en cas de décès de l'acheteur, car le paiement de la rente se transmet aux héritiers.
• Une clause d’indexation généralement prévue.
• Plus de charges, plus de frais de travaux ni taxes (taxe enlèvement des ordures ménagères, taxe foncière) à payer sur le bien.
• Côté fiscalité : comme une vente classique, pas de taxes supplémentaires, juste une éventuelle plus-value.

Imposition atténuée de la rente

Les rentes viagères sont imposables à l'impôt sur le revenu, mais selon des modalités particulières. Elles ne sont imposables que pour une fraction de leur montant qui varie selon l'âge de ce dernier au moment de l'entrée en jouissance de la rente.

Âge du vendeur lors de l'entrée en jouissance de la rente	Fraction imposable	Fraction non imposable
Inférieur à 50 ans	70 %	30 %
De 50 à 59 ans	50 %	50 %
De 60 à 69 ans	40 %	60 %
Supérieur à 69 ans	30 %	70 %

Côté acheteur

• Possibilité d'habiter le bien immédiatement pour l'acheteur : L'acheteur dispose du bien immédiatement au jour de la signature de l'acte définitif de vente.
• Investissement locatif potentiel pour l'acheteur : Pour l'acheteur, le viager libre peut être un investissement potentiellement avantageux si la valeur du bien immobilier augmente avec le temps. Mais pas que cela peut permettre à cet acquéreur du viager libre : de rechercher un locataire et louer le bien afin de percevoir des loyers et de récupérer une partie des charges. Cela peut être aussi un bon moyen d'acquérir tranquillement sa résidence secondaire.
• Côté fiscalité : pas de taxe supplémentaire juste les frais d'acquisition dits frais de notaire.

Quels sont les inconvénients ou pièges de la vente en viager libre ?

👴 Côté vendeur

👉 Tomber sur un mauvais payeur : cela peut arriver, mais le vendeur crédirentier bénéficie de deux garanties qui lui permettront de sanctionner toute défaillance du débirentier qui n'assumerait plus le paiement de la rente. Il s'agit du privilège du vendeur et de la clause résolutoire.

👉 Le privilège du vendeur : c’est une garantie qui permet de faire saisir l'immeuble et de le vendre afin d'obtenir une somme suffisante pour assurer le paiement de la rente. Vous devrez alors vous adresser à un huissier et ensuite au tribunal judiciaire par l'intermédiaire de votre avocat.

👉 La clause résolutoire : Elle constitue une garantie supplémentaire en faveur du vendeur crédirentier. Face à une absence légale de garantie, les notaires prévoient systématiquement dans leurs actes une clause résolutoire. Si celle-ci est exercée, le crédirentier demandera au juge son application qui prévoit généralement que lui restent acquis, à titre de dommages-intérêts, les améliorations effectuées par l'acquéreur sur les biens, les termes de la rente déjà versés, ainsi que le bouquet, s'il y a lieu.

Côté acquéreur

👉 Coût trop élevé de la rente : Les paiements mensuels sont souvent plus élevés dans le viager libre par rapport au viager occupé, ce qui peut représenter une charge financière importante pour l'acheteur et le mettre en difficulté.

👉 Rente sur plusieurs têtes : Dans la plupart des cas, la rente viagère est constituée sur la tête et au profit du vendeur qui la percevra tant qu'il vivra. Cependant, la rente peut être valablement constituée au profit d'un tiers ou même au profit de plusieurs bénéficiaires.

👉 Lorsqu'une rente viagère est constituée sur la tête de plusieurs personnes, il est souvent prévu au contrat le sort de cette dernière au premier décès. La rente sera réductible (diminuée) ou réversible (maintenue) selon ce qui aura été prévu lors du contrat.

👉 Incertitude sur la durée du paiement (l'aléa) : L'acheteur ne sait pas combien de temps il devra effectuer les paiements, qui dépendent de la durée de vie du vendeur. Et ainsi faire un mauvais calcul.