Où va l'immobilier en 2024 ?

Corinne Jolly
Publié par Corinne Jolly
le 6 décembre 2023
Présidente chez PAP.fr

Avec l'aide d'une intelligence artificielle, PAP a pu analyser les tendances du marché immobilier depuis 2018. Et anticiper certaines évolutions. Résultat : les volumes des ventes passeront à 804 000 en août 2024, avec une baisse de prix modérée.

2024 ne sera pas un bon millésime pour l'immobilier. (Photo réalisée avec une AI)
2024 ne sera pas un bon millésime pour l'immobilier. (Photo réalisée avec une AI) © PAP

La crise qui touche le marché de l'immobilier est caractérisée par une baisse du nombre d'acheteurs, du fait de la raréfaction du crédit. En effet, les conditions actuelles d'octroi des crédits (apport à 20 %, 4,25 % de taux d'intérêt en moyenne) ne permettent au plus grand nombre de devenir propriétaire.

Une grande partie des ménages a reporté son projet d'achat, du fait de toutes ces contraintes. S'en est suivie une baisse des prix généralisée. Les plus grandes villes sont touchées (Paris : -4,6 % en un an).

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📉 2024, les ventes vont continuer de baisser

L'année 2023 a été marquée par une baisse totale du nombre de ventes. Cette baisse a par ailleurs été secondée par une diminution du prix des biens, plus ou moins prononcée selon les zones, cette tendance devrait se confirmer en 2024, où on devrait assister à un atterrissage du marché, Les taux d'intérêt resteront hauts, mais constants, provoquant les mêmes difficultés de financement auprès des acquéreurs, qui devront reconsidérer leurs projets immobiliers.

👉À partir des volumes de recherches sur le site PAP, comparé aux volumes de vente, l'IA a pu conclure à un chiffre de 804 000 ventes, sur 12 mois glissants en août 2024.

Pourquoi l'année 2024 sera en demi-teinte

Nous avons comparé les volumes de recherches avec le volume de ventes, sur cinq ans, et chaque année nous a permis de comprendre les cycles de l'immobilier. Il se trouve que chaque phase démarre en juin, et se poursuit ensuite sur une année. Il y a donc une année immobilière, de juin à mai, comme il y a une année civile de janvier à décembre. 

En ce qui concerne l'année 2023, les trois premiers mois de l’année immobilière (juin/juillet/août), on enregistre une baisse des recherches de l’ordre de -25,4 %. Cette baisse commence à s’atténuer dès le mois de septembre. Sur les trois mois suivants, on enregistre une baisse de -20,2 %. Sur la base de toutes ces données, l'intelligence artificielle prédit 804 000 ventes sur 12 mois glissants en août 2024.

🙋‍♀️ Pour celles et ceux qui veulent en savoir plus, vous pouvez retrouver toute l'étude en l'intégralité, avec la méthodologie appliquée.

Nombre de transactions sur les 5 dernières années*

Année Nombre de ventes
2019 1 068 000
2020 1 024 000
2021 1 198 000
2022 1 133 000
2023 850 000 (estimation)

*Source : Notaire

La baisse des prix sera modérée en 2024

Une baisse des volumes de ventes ne permet pas strictement de prédire l’évolution des prix immobiliers, et sur ce point, nous avons abandonné l'intelligence artificielle pour nous concentrer sur l’état d’esprit des vendeurs au cours de ces derniers mois.

Pour ce faire, nous nous sommes appuyés sur les questions posées par les 3 250 vendeurs qui ont participé à nos ateliers « Vendre son bien immobilier » depuis le mois d’août.

Volume de recherches d’achat sur les 5 dernières années. © PAP

👩‍🦰 Vendeurs, une prise de conscience de l’état du marché

Les vendeurs montrent une préoccupation quant au contexte de marché actuel. La question n’est pas « Est-ce que les prix baissent ? », mais « De combien les prix immobiliers baissent ? », ce qui montre qu’ils ont déjà acté qu’ils ne vendraient pas aux prix de 2021 ou de 2022.

🧑‍💼 Les vendeurs sont très soucieux de s'ajuster aux évolutions du marché.  « À combien estimez-vous la baisse des prix depuis le début de l'année ? » Et n'hésitent pas à baisser leur prix « J’ai commencé ma vente en janvier 2023, j’ai déjà baissé mon prix. »

Baisser le prix ou attendre, le dilemme de nombreux vendeurs

De nombreuses questions sur le redémarrage du marché suggèrent que de nombreux vendeurs hésitent entre baisser leur prix aujourd’hui ou attendre un redémarrage du marché. « Pensez-vous que la reprise des ventes en situation normale pourrait intervenir en 2024 ? » Et envisagent également de reporter littéralement à un an leur vente « Est-ce qu'il serait prudent d'attendre quelques mois ou un an pour éviter de vendre à perte ? »

🥇 En région parisienne, cette hésitation est d’autant plus marquée que les Jeux Olympiques suscitent un certain espoir chez les vendeurs : « Quel est l'impact des JO sur les transactions ? » Cet évènement ravive la possibilité d'un retour à la normale, pour bon nombre d'entre eux. « Pour Paris et IDF, pensez-vous qu'il y aura une hausse des ventes et des prix liés aux JO 2024 ? »

La recherche de stratégies alternatives pour vendre

Il y a une réflexion sur les différentes stratégies de vente, et les alternatives possibles face à un marché difficile, avec notamment l’hypothèse de la vente à terme, qui permettrait de fournir une solution au problème de financement des acheteurs. « Que pensez-vous de l'idée de vendre à terme pour éviter le problème des emprunts ? » Cette recherche de solutions alternatives laisse entrevoir une certaine résistance du côté des vendeurs. « Plutôt que de baisser les prix, n’est-il pas judicieux de vendre à terme ? »

📉 La baisse du marché ayant démarré il y a quelque temps, la majorité des vendeurs actuels ont anticipé des délais rallongés et ont évité de se mettre dans une situation particulièrement critique.

🏚️ Passoires thermiques, une décote globalement acceptée

Il y a toutefois une catégorie de propriétaires pour lesquels la baisse de prix est globalement acceptée : ce sont les vendeurs de passoires thermiques. Au cours des 5 ateliers que nous avons menés depuis la rentrée, pas un seul ne s’est déroulé sans que la question « Quelle est la décote pour un logement classé F ou G ? » ne soit posée à plusieurs reprises.

Les propriétaires de passoires thermiques ne pensent en effet pas que la baisse de prix soit liée à la situation du marché, mais plutôt à leur classe énergie. « Avec un diagnostic de G, est-ce vendable ? » Ils reconnaissent la question énergétique comme partie intégrante à la vente. « Pour les passoires thermiques DPE F et G... C'est compliqué. Première question des acheteurs... »

🏢 Ils ne s’attendent pas à une amélioration au cours des prochaines années, et souhaitent au contraire éviter que la situation ne s’empire. « Est-ce qu'un immeuble non rénové avec un DPE en F ou G pourra être rasé sur injonction des pouvoirs publics ? »

Aucun effondrement en vue du marché immobilier

👉 Les vendeurs ne montrent globalement donc pas de signe de panique, et les prix immobiliers ne devraient donc pas s’effondrer, d’autant que le niveau de construction étant faible actuellement, le marché continue de présenter un déficit d’offres.

👉 Les acheteurs, de leur côté, font malheureusement également face à un marché locatif extrêmement tendu, si bien que l’envie d’acheter ne devrait pas diminuer.

🏗️ Le marché de la construction étant par ailleurs en baisse, cela favorise le maintien des prix dans l'ancien.


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