Votre acheteur invoque un refus de prêt, mais vous avez un doute : que faire ?

Le vendeur soupçonne un refus de complaisance

Après une phase où le dossier paraissait solide et la vente sur le point d’aboutir, le refus intervient brutalement. Cette rupture alimente un sentiment d’incohérence et fait naître le soupçon d’un refus non fondé.

Rappelons que lors d’une vente immobilière, la clause suspensive d’obtention de prêt est censée protéger l’acheteur. Si la banque refuse le crédit, la vente tombe à l’eau, sans pénalité. En théorie, tout est simple. En pratique, les vendeurs soupçonnent parfois des « refus de complaisance », c’est-à-dire un refus de prêt arrangé pour se défaire d’un achat devenu gênant.

Pouvez-vous contester un refus de prêt ?

Depuis la loi Scrivener, reprise à l’article L 313-41 du Code de la consommation, toute promesse de vente est conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier. L’acheteur dispose d’un délai souvent 30 à 45 jours pour obtenir une offre conforme aux conditions inscrites dans le compromis de vente (montant, durée, taux d’intérêt maximal).

• S’il n’obtient pas ce financement, la vente devient automatiquement caduque, et l’acompte lui est restitué.
• Mais encore faut-il qu’il ait réellement cherché à obtenir le prêt.

👉La bonne foi, un principe incontournable

Le Code civil, à son article 1104, impose que les contrats soient exécutés de bonne foi. Cela signifie qu’un acheteur doit prouver des démarches sérieuses : dépôt de dossiers complets, demandes dans plusieurs banques, respect des conditions prévues.

L’acquéreur ne peut invoquer le bénéfice de la condition suspensive lorsqu’il sollicite un crédit immobilier pour un montant supérieur à celui prévu à la promesse (Cass. civ. 3, 16 janvier 2013, n° 11-26 557). Dans ce cas, la clause suspensive ne le protège plus : le vendeur peut réclamer des dommages et intérêts ou même la vente forcée.

Le « refus de complaisance » : mythe ou réalité ?

Certains vendeurs redoutent un refus de prêt « arrangé » entre l’acheteur et son banquier. En pratique, c’est très difficile à prouver. Les banques sont tenues par le secret professionnel (article L 511-33 du Code monétaire et financier) et ne peuvent pas détailler les raisons d’un refus sans l’accord du client.
Mais un juge peut toujours examiner les indices : dates des dépôts de dossier, taux demandés, nature des réponses, chronologie des démarches.

👉S’il apparaît que le refus a été sollicité de manière frauduleuse, la condition suspensive est réputée accomplie : autrement dit, la vente est considérée comme valide, et le vendeur peut contraindre l’acheteur à signer. Il faut le savoir :

• La clause suspensive de prêt n’est pas un simple parapluie juridique : L’acheteur doit démontrer sa bonne foi en recherchant activement un financement.
• Le vendeur, lui, ne peut invoquer la fraude sans éléments sérieux.
• Quant au « refus de complaisance », il reste plus une suspicion qu’une pratique avérée : une banque qui s’y prêterait engagerait sa propre responsabilité.

Les scénarios possibles

Les décisions de justice montrent que les tribunaux apprécient ces situations au cas par cas : la chronologie, les pièces justificatives et le comportement des parties pèsent plus que les simples soupçons.

Comment se prémunir ?

Pour limiter les risques, le compromis de vente doit être rédigé avec précision :

• Indiquer clairement le montant du prêt, sa durée, et le taux maximal ;
• Le montant de l'apport personnel (et oui c'est important !)
• Fixer un délai raisonnable pour obtenir une offre ;
• Exiger la remise d’attestations bancaires datées et signées, précisant l’identité de l’établissement, le montant du prêt demandé, le montant du prêt refusé, ainsi que les principales conditions financières du dossier (apport, taux d’intérêt maximal envisagé, etc.).