Au secours ! Mon acheteur exige des travaux avant de signer : que faire ?

Avant la signature du compromis : tout est affaire de négociation

Tant que rien n’a été signé, tout est possible. L’acheteur peut demander des travaux, le vendeur peut les accepter ou les refuser. Aucun engagement n’est pris à ce stade.

📌Prenons un exemple concret

Une acheteuse visite un appartement dans un immeuble ancien. Le tableau électrique est obsolète, et elle redoute une non-conformité. Elle propose d’acheter le bien à condition que le vendeur fasse remettre le tableau aux normes. Dans ce cas, le vendeur est libre de refuser, de proposer une baisse de prix ou d’accepter de réaliser les travaux. Si aucun compromis n’est signé, il n’y a aucune obligation légale d’un côté comme de l’autre. Tout repose sur un accord mutuel.

Vendre en l’état : c’est possible, à condition d’être transparent

Contrairement à une idée reçue, il n’existe aucune obligation de vendre un logement en parfait état. En matière de vente immobilière, on peut vendre « en l’état », c’est-à-dire sans réaliser de travaux, à condition de fournir à l’acheteur une information complète, honnête et transparente sur le bien. Cette obligation d’information porte notamment sur les défauts connus, les diagnostics obligatoires, ou encore les travaux à prévoir.

L’acheteur, bien informé, peut choisir de renoncer, de négocier le prix, ou d’accepter tel quel. Mais rien ne vous impose, en tant que vendeur, d'accéder à ses demandes. La négociation reste libre tant qu’aucun engagement n’est signé.

📝 Une fois le compromis signé : un cadre juridique précis

Dès lors que le compromis de vente est signé, les règles changent. Ce document engage juridiquement les deux parties. Il doit donc mentionner précisément ce qui a été convenu : prix, délais, conditions suspensives… et éventuellement des travaux à réaliser avant la signature de l’acte définitif.

Un dégât survient entre le compromis et la vente ?

Un cas fréquent, source de tension : un dégât (d’eau, de toiture, de chaudière…) survient entre la signature du compromis et l’acte authentique. Qui doit prendre en charge la réparation ? En droit, c’est le vendeur qui supporte les risques jusqu’à la vente. Il doit donc livrer le bien dans l’état prévu au moment du compromis. Si un élément se dégrade entre-temps, il doit :

• Soit le réparer à ses frais ;
• Soit en informer l’acheteur et négocier une baisse de prix ou une autre solution.

L’acheteur peut-il imposer des travaux après le compromis ?

Une fois le compromis signé, l’acheteur ne peut pas imposer unilatéralement des travaux au vendeur. Mais dans certains cas bien précis, il peut faire pression pour obtenir des réparations ou une contrepartie, en s’appuyant sur des leviers juridiques réels.

👉La détection d'une non-conformité non signalée

C'est le cas plus courant. Par exemple, si l’installation électrique est manifestement dangereuse alors que le diagnostic indique le contraire, ou si des travaux réalisés sans autorisation sont découverts après coup (combles aménagés sans déclaration, véranda non conforme au PLU, etc.). L’acheteur peut alors invoquer un défaut d’information, voire une erreur sur les caractéristiques essentielles du bien, pour exiger une mise en conformité ou une compensation.

Si l’acheteur découvre une anomalie non signalée (ex : mérule, amiante, termites), il peut se tourner vers la clause des vices cachés mais seulement après la vente car cette garantie ne s’active qu’une fois le bien acquis.

👉La clause suspensive liée à l’obtention d’autorisations administratives

Cela peut être un permis de construire ou l’accord d’une copropriété pour un projet d’aménagement. Si elle figure dans le compromis, l’acheteur peut refuser de conclure la vente si l’autorisation est refusée ou si le bien ne permet pas légalement l’usage envisagé et cela peut se traduire, dans certains cas, par une demande de travaux de régularisation.

Certains acheteurs cherchent à renégocier en cours de route, parfois pour obtenir un rabais, parfois parce qu’ils ont découvert des défauts non visibles lors des visites. Là encore, tout dépend de ce qui a été déclaré ou diagnostiqué. En dehors de ces situations précises, aucune règle ne permet à un acheteur d’exiger des travaux après le compromis. Il peut tenter de renégocier, mais le vendeur reste parfaitement libre de refuser tant que rien n’est prévu par écrit.

Conclusion : des travaux, oui, mais dans les règles

Un acheteur peut tout à fait formuler des exigences avant l’achat. Mais rien ne vous y oblige tant que ce n’est pas inscrit dans le compromis. Une fois ce document signé, il devient votre meilleure protection : tout y est fixé noir sur blanc.

👉En cas d’imprévu, de dégâts ou de pression pour des travaux non convenus, gardez en tête que le droit est de votre côté, à condition de bien encadrer la vente. Et si vous avez le moindre doute, négociez à l’amiable ou faites-vous accompagner par un professionnel, comme ceux de PAP, pour garantir une transaction sereine et équilibrée.