Crédit immobilier : c'est quoi une condition suspensive ?
Présentes dans les contrats qui précèdent la vente d'un logement, les conditions suspensives suspendre les effets de l'avant-contrat jusqu'à l'arrivée d'un terme futur et incertain. Si ce dernier ne se réalise pas dans le délai convenu, la promesse devient nulle et les parties sont libérées de leurs obligations.

Une condition suspensive, c'est une clause inscrite dans un contrat. Si elle ne se réalise pas, le contrat n'est plus valable et les signataires sont libérés de leur engagement.
La condition suspensive la plus fréquemment utilisée est celle relative à l'obtention d'un crédit. Les particuliers qui ont recours à un crédit en bénéficient automatiquement : la condition suspensive dobtention de prêt est dordre public.
La condition est possible lorsque lachat porte sur un logement, un local à usage mixte ou un terrain destiné à la construction dimmeubles dhabitation ou mixtes. Pour dautres types dachat, la protection doit être prévue dans le contrat pour sappliquer.
D'ordre public ou conventionnelle, la vente est conclue sous la condition suspensive que l'acquéreur obtienne un crédit. Si la banque refuse le crédit, le contrat de vente ou de construction est annulé. Les parties sont alors libérées de leurs obligations.
La clause sur la condition suspensive d'obtention figurant dans le compromis de vente doit mentionner le ou les prêts et leurs conditions : montant, durée, taux maximal du prêt, etc.
A noter : pour faire valoir un refus de prêt et bénéficier de la condition suspensive, le refus de la banque doit porter sur une demande correspondant au maximum aux indications mentionnées dans le compromis de vente. Il peut donc être utile davoir une idée de son financement avant la signature du compromis.
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En théorie, la condition suspensive produit ses effets jusqu'à un mois après l'acceptation de la clause. L'acheteur dispose alors d'un mois pour trouver un crédit. En pratique, le délai est plus souvent de deux à trois mois. Un accord écrit de la banque est souvent exigé après 45 jours mais il est plus commun de désormais prévoir un délai de 60 jours.
A noter : conformément à la loi Scrivener, lacquéreur qui a recours à plusieurs prêts (prêt classique, PTZ+, Prêt Action-logement, par exemple) bénéficie pour chacun de ces prêts de la condition suspensive. Le refus dun seul de ces prêts suffit à faire jouer la condition suspensive dobtention de prêt pour la vente.
En cas de réalisation de la condition suspensive, l'acheteur obtient le remboursement des sommes (indemnité d'immobilisation) qu'il avait versées au vendeur au moment du compromis de vente.
Les acquéreurs qui nont pas recours à un crédit pour leur achat, doivent le préciser dans le compromis. Ils devront par une mention manuscrite dire quils renoncent à bénéficier de la condition suspensive de prêt.
Pour en savoir plus vous pouvez lire larticle La conditions suspensive dobtention de crédit
Le compromis de vente peut prévoir d'autres conditions supensives que celle de l'obtention d'un crédit. Les acquéreurs qui rempliraient ces conditions pourront bénéficier de la protection relative aux conditions suspensives.
Autres conditions suspensives
Les conditions suspensives générales - Labsence de servitude durbanisme ou dutilité publique grevant le bien
Lacquéreur par cette condition suspensive se réserve la possibilité dannuler la vente sil constatait lexistence de servitudes durbanisme ou dutilité publique pesant sur le bien.
- La renonciation par une collectivité publique à son droit de préemption sur le bien
Lacquéreur se réserve le droit dannuler la vente si la collectivité publique ou un tiers (le 2e droit de préemption du locataire dans lhypothèse dun congé pour vente) na pas renoncé à son droit de préemption.
- La situation hypothécaire apurée au moment de la vente
Lacquéreur na pas toujours connaissance de lexistence dhypothèques pesant sur le bien. Cette condition suspensive lui permettra dannuler la vente si ces hypothèques nétaient pas couvertes au moment de la conclusion définitive de la vente.
Les conditions suspensives conventionnelles - Condition suspensive de la vente dun bien par lacquéreur
Il arrive que lacquéreur veuille financer son achat par le produit de la vente dun autre bien. Il lui est alors nécessaire de lier ces deux opérations par une condition suspensive, qui subordonne lachat à la vente préalable et effective dun bien. Cette subordination dune opération à lautre devra être inscrite dans une clause du compromis de vente, matérialisant ainsi la condition suspensive. En cas de non-réalisation de la vente préalable, l'acquéreur pourra annuler l'achat du bien mentionné dans le compromis de vente.
- Condition suspensive dobtention dun permis de construire
Un acquéreur qui envisage de construire ou de modifier limmeuble quil achète peut introduire comme condition suspensive lobtention dun certificat durbanisme détaillé ou lobtention dun permis de construire, de non-opposition à une déclaration préalable de travaux ou dun permis daménager. Cela est fonction de la nature du projet de lacquéreur.
- Condition suspensive dobtention dautorisation par la copropriété
Lorsque le bien objet de la vente est soumis à une autorisation de la copropriété pour modifier la destination de limmeuble (transformer un local dhabitation en local pour une activité professionnelle), ou pour modifier la nature du bien (réalisation de travaux nécessitant une autorisation de la copropriété), il est possible dinscrire dans le compromis de vente une condition suspensive à lautorisation de la copropriété.
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