Troubles du voisinage : comment réagir ?

Annabelle Martinat
Mis à jour par Annabelle Martinat
le 14 avril 2023
Journaliste chez PAP.fr

Nuisances sonores ou olfactives, perte de vue... les litiges entre voisins peuvent venir véritablement ternir les relations. Face à leur multiplication, les tribunaux ont élaboré la théorie des troubles anormaux de voisinage. Comment réagir, quels leviers mettre en action ? On vous explique tout.

En cas de récidive ou persistance, seul un recours judiciaire vous permettra d'obtenir réparation.
En cas de récidive ou persistance, seul un recours judiciaire vous permettra d'obtenir réparation. © Johner Images/GettyImages

Soyons honnêtes. Pour autant qu'elle soit festive, la fête des voisins ne vient pas forcément clore une année riche de relations harmonieuses et pacifiées ! Loin s’en faut. Que vous fassiez pallier commun ou que vous partagiez une impasse ou une rue, les causes de litiges ne manquent pas ! Tapage nocturne, nuisances sonores ou olfactives, abus de droit et autres incivilités peuvent constituer des troubles de voisinage. Ils peuvent même être considérés comme anormaux et être sanctionnés sous certaines conditions.

La règle de bon voisinage s'impose

Dans le cadre d'une copropriété, c'est le règlement de copropriété voté en assemblée générale et transmis à tous les copropriétaires qui s'impose. Il s'agit d'un véritable contrat censé être lu et connu de tous, copropriétaires comme locataires. Autrement dit, tout copropriétaire peut exiger le strict respect des prescriptions du règlement de copropriété y compris s'il ne justifie pas d'un préjudice personnel.

Qui contacter en cas de problème de voisinage ? 

Si le règlement ne prévoit pas de clauses spécifiques, c'est la règle de la tranquillité des voisins dite aussi du bien vivre ensemble qui s'applique. Cette notion un peu vague, mais pleine de bon sens permet de sanctionner toute gêne jugée excessive. Le plus souvent, ce sera le syndic de copropriété, sur demande du conseil de copropriété, qui sera chargé de constater le problème et de faire appliquer le règlement auprès du fauteur de troubles.

Qu'est-ce qu'un trouble de voisinage ? 

Le bruit ou les nuisances olfactives générés par vos voisins peuvent constituer des troubles de voisinage. La notion de nuisances étant néanmoins très subjective, retenez que la justice ne sanctionnera que le caractère excessif du trouble menaçant la tranquillité d'autrui.

Quels sont les troubles de voisinage ? 

De nombreuses activités entrent dans la catégorie des troubles de voisinage comme le tapage nocturne ou diurne, les nuisances sonores et olfactives, les fumées, mais aussi la diminution de la luminosité ou même l'atteinte à l'esthétique de l'environnement. Ces deux dernières gênes concernent la construction d'un immeuble ou d'une maison à proximité de votre propriété.

Quand parler de trouble anormal de voisinage ?

La loi parle de « Trouble anormal de voisinage » pour désigner des nuisances qui dépassent les inconvénients habituels liés à la vie en collectivité. Il faut en fait que le trouble soit à la fois anormal et suffisamment grave. Les tribunaux vont examiner au cas par cas. Certains éléments peuvent alors entrer en considération : la durée, l’intensité de trouble, mais aussi la zone, l’environnement dans lequel la nuisance intervient. Ainsi, l’acquéreur d’une maison à la campagne ne pourra pas invoquer le chant matinal du coq (habituel en zone rurale) comme trouble anormal de voisinage.

Conflits de voisinage

Sachez que le voisinage est interprété au sens large, comme une « aire de proximité » dans laquelle peuvent cohabiter plusieurs personnes. Cette définition est flexible : il n’est pas nécessaire que les intéressés soient des voisins directs pour qualifier le désagrément de trouble anormal du voisinage.

Exemples de troubles anormaux de voisinage

Il est difficile d’établir une liste exhaustive des désagréments pouvant constituer un trouble anormal de voisinage, tant les situations sont diverses. Nous pouvons cependant mentionner à titre d’exemple :

  • les bruits de comportements, provoqués par un individu, une chose ou un animal : coups de marteau, talons, cris, chants, instrument de musique, aboiements de chiens. À savoir il n'y a pas d'infraction lorsque le niveau de bruit ambiant mesuré à l'intérieur des pièces d’un logement fenêtres ouvertes ou fermées ne dépasse pas 25 dB (A) ou 30dB (A) dans les autres cas. On parle de tapage nocturne (bruits ou tapage injurieux ou nocturnes troublant la tranquillité) entre 22 heures et 7 heures du matin ;
    les bruits liés à des activités professionnelles : circuit automobile, musique émanant d’une discothèque, chantier ;
  • les nuisances olfactives et fumées : barbecues, déchets végétaux de jardinage ;
  • les atteintes à l’esthétique de l’environnement (déchets, installations de tôle) ;
  • la diminution (ou au contraire, l’augmentation) de la luminosité ou de l’aération naturelle ;
  • les branches débordant sur la propriété voisine ou les racines dégradant des murs séparatifs.

Litige à la campagne : des bruits et des odeurs 

Adoptée par les députés puis par les sénateurs, la loi « patrimoine sensoriel des campagnes » introduit dans le code de l’Environnement « les sons et odeurs » comme caractéristiques des espaces naturels. Sonnerie des cloches, chant du coq ou des cigales, coassement des grenouilles, cancanement des canards, mais aussi effluves de crottin de cheval ou d'étable, parfois dénoncés comme des troubles de voisinage entrent désormais dans le code de l'environnement. 

Attention si le trouble anormal du voisinage est un trouble préexistant à votre installation, vous ne pouvez pas le contester. Si vous vous installez à côté d’un abattoir, vous ne pouvez par exemple pas vous plaindre des mauvaises odeurs. C'est ce que l'on appelle la notion d'antériorité. 

Le cas particulier du barbecue

Le barbecue ne constitue pas un trouble anormal de voisinage dès lors que son utilisation est occasionnelle. Ce qui est généralement le cas. Même l'été. En revanche, si elle devient plus régulière, voire quotidienne, la gêne peut être constatée. Les désagréments liés à son utilisation (fumées et odeurs) dépendent en plus des conditions météorologiques (notamment du sens du vent). Néanmoins, seule une utilisation délibérée de la part du propriétaire comme du locataire visant à incommoder son voisin peut être condamnable.

Quand les nuisances sonores portent atteinte à la santé  

Irritabilité, anxiété, fatigue, diminution de la vigilance et même troubles cardiovasculaires et augmentation de la tension artérielle, les effets secondaires du bruit sur la santé sont loin d'être anodins. L'arrêté du 5 décembre 2006 relatif aux modalités de mesurage des bruits de voisinage précise pour chacune des catégories (bruits liés au comportement de voisinage, d'une chose, bruits provenant des activités professionnelles...), les critères permettant d'apprécier si un bruit porte atteinte à la tranquillité ou à la santé. (plus d'infos sur bruit.fr, le Centre d'information et de documentation sur le bruit.)

Comment se plaindre d'un voisin bruyant ?

C'est au plaignant que revient la charge d’apporter la preuve des nuisances et de leur caractère anormal. Mieux vaut donc constituer un dossier solide (témoignages, constats d'huissier, procès-verbaux...).

Troubles du voisinage : que faire ? 

Si vous êtes victime d'une nuisance, envisagez d'abord une démarche à l'amiable avec l'auteur du trouble. Prenez contact avec votre voisin, il n'a peut-être pas conscience de la gêne occasionnée. Si malgré votre mise en garde, il ne fait rien pour que le trouble cesse, alors adressez-lui un courrier simple en lui demandant de faire le nécessaire. S'il ne réagit toujours pas, réitérez votre démarche, mais en envoyant cette fois une lettre recommandée, dans laquelle vous le mettrez en demeure de cesser ses agissements gênants ou de prendre toutes les mesures utiles.

Si l’auteur des troubles est locataire, il convient également d’avertir son propriétaire via courrier recommandé avec accusé de réception. Ce dernier doit faire tout ce qui est en son pouvoir pour faire cesser les désagréments.

Modèle de lettre : Demande faite à un bailleur de faire cesser le trouble dont son locataire est auteur

Aide : intervention d'un tiers

Si la tentative échoue, vous pouvez essayer de trouver une solution amiable auprès d'un conciliateur de justice ou un médiateur (démarche gratuite) auprès du tribunal judiciaire ou de proximité. Attention, si vous envisagez de poursuivre en justice, la phase de conciliation est obligatoire. La tentative de conciliation est aujourd'hui un préalable obligatoire à la saisine du Tribunal compétent.

Comment prouver un trouble de voisinage ?

Pour déclencher une réaction des autorités compétentes ou une action en justice, vous devrez auparavant récolter un maximum de preuves, solliciter des témoignages, faire dresser des constats d'huissiers pour anormalité du trouble, présenter un certificat médical si votre état de santé s'est dégradé depuis, alerter la mairie dans les petites communes ou le syndic dans les immeubles collectifs.

Un différend de voisinage avec un professionnel

Si les odeurs nauséabondes proviennent d'une activité professionnelle ou assimilée, vous pourrez faire vérifier si l'intéressé a bien installé les systèmes d'aération imposés par la réglementation (hottes aspirantes, etc.). Si les bruits répétés concernent un chantier de rénovation, exigez que votre voisin respecte bien les horaires légaux. 

Saisir un tribunal pour trouble de voisinage

À défaut d'accord et en cas de récidive ou persistance, seul un recours judiciaire vous permettra d'obtenir réparation. Il faut s'adresser au juge civil. Vous pouvez agir contre le bailleur, et ce même si c'est son locataire qui vous gêne. Le bailleur condamné exercera à son tour un recours contre son locataire si ce dernier a manqué à ses obligations. La solution est la même si vous êtes gêné par une entreprise qui réalise des travaux pour le compte d'un propriétaire.

Trouble du voisinage : quelle sanction ?

Le juge va examiner avec attention les pièces produites, mais il peut aussi désigner un expert judiciaire. L'expert a pour mission de proposer des solutions techniques. Une fois le rapport déposé, le juge prend sa décision. Il prononce la cessation du trouble et peut demander la réalisation de travaux afin de limiter la gêne. (on pourra demander par exemple à un voisin de faire des travaux d'isolation ou de démolir un mur trop haut...). La réparation pour trouble de jouissance peut aussi se traduire par le versement de dommages et intérêts.

Résiliation de bail pour trouble de voisinage

Le trouble de voisinage peut en effet devenir une cause de résiliation au même titre que l'impayé de loyer. La loi sur la prévention de la délinquance adoptée le 5 mars 2007 prévoit qu'un locataire causant des troubles de voisinage (bruit, violences, troubles du comportement) peut voir son bail résilié. Le contrat de location peut valablement comporter une clause résolutoire qui entrera en jeu en cas de trouble de voisinage constaté par une décision de justice.

Une jurisprudence a ainsi reconnu au syndicat des copropriétaires la possibilité, en cas de carence du bailleur, d'obtenir la résiliation du bail d'un locataire auteur du trouble.

Modèle de lettre : Mise en demeure à un bailleur de faire cesser le trouble dont son locataire est auteur

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