Troubles du voisinage : comment réagir ?

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Face à la multiplication des nuisances de bruit, d'odeurs, de vue, les tribunaux ont été amenés à prendre en considération ces dommages. Ils ont ainsi élaboré la théorie des troubles anormaux de voisinage.

Il y a trouble anormal de voisinage engageant la responsabilité de son auteur, même sans faute de sa part, si la gêne occasionnée excède les inconvénients normaux de voisinage.

Une solution amiable pour résoudre les bruits

Tout d'abord rendez-vous chez votre voisin : il n'a pas forcément conscience de la gêne qu'il vous occasionne. Si malgré votre mise en garde, il ne fait rien pour que le trouble cesse, alors adressez-lui un courrier simple en lui demandant de faire le nécessaire. S'il ne réagit toujours pas, réitérez votre démarche mais en envoyant cette fois une lettre recommandée, dans laquelle vous le mettrez en demeure de cesser ses agissements gênants ou de prendre toutes les mesures utiles. Si cela ne suffit pas, vous pouvez essayer de trouver une solution amiable auprès d'un conciliateur de justice ou un médiateur (démarche gratuite) auprès du tribunal judiciaire ou de proximité.

Important:  si vous envisagez de  poursuivre en justice, la phase de conciliation est obligatoire.

Résilier le bail du locataire en cas de bruits

A défaut d'accord, seul un recours judiciaire vous permettra d'obtenir réparation. Notez toutefois que, même si elle n'est pas obligatoire, il est préférable et vivement recommandé d'adresser une mise en demeure préalable avant d'intenter une action judiciaire. En fait, vous avez le choix. Vous pouvez agir contre le bailleur, et ce même si c'est son locataire qui vous gêne. Le bailleur condamné exercera à son tour un recours en garantie contre son locataire si ce dernier a manqué à ses obligations. La solution est la même si vous êtes gêné par une entreprise qui réalise des travaux pour le compte d'un propriétaire.

La loi sur la prévention de la délinquance adopté le 5 mars 2007 prévoit qu'un locataire causant des troubles de voisinage (par exemple : bruit, violences, troubles du comportement) peut voir son bail résilié. Le contrat de location peut valablement comporter une clause résolutoire qui entrera en jeu en cas de trouble de voisinage constaté par une décision de justice. Le trouble de voisinage devient une cause de résiliation au même titre que l'impayé de loyer.

Cela étant, vous avez également la possibilité d'agir directement contre l'auteur du trouble, qu'il soit locataire, loueur d'ouvrage (entreprise de travaux par exemple) ou propriétaire. Enfin, vous pouvez assigner les deux. Ainsi, le propriétaire et le locataire d'un stand de tir ont été solidairement condamnés pour le préjudice causé aux voisins par le bruit (Cour de cassation, 13 janvier 1972).

 Saisir un tribunal pour trouble de voisinage

Pour saisir le bon tribunal, vous devez préalablement estimer le montant du préjudice. Si celui-ci est inférieur à 10.000 €, vous devez vous adresser au tribunal de proximité ou le tribunal judiciaire du lieu où demeure le défendeur. S'il dépasse ce seuil, c'est le tribunal judiciaire qui est seul compétent et le recours à un avocat s'avère alors indispensable. Les tribunaux apprécient souverainement, au cas par cas, l'existence et l'intensité des troubles de voisinage. Ils vont rechercher si le trouble dépasse la limite des inconvénients du voisinage. Il faut en fait que le trouble soit à la fois anormal et suffisamment grave.

Dans cette appréciation, les juges prennent en compte les éléments suivants :

  • la fréquence et la durée du trouble : la responsabilité d'un entrepreneur a ainsi été retenue pour des travaux ayant duré près d'un an et occasionné un bruit excessif ;
  • le moment du trouble : le jour ou la nuit par exemple ;
  • le caractère du quartier ou la localisation du trouble ;
  • la personnalité de la victime : des travaux, même de courte durée, peuvent constituer un trouble de voisinage pour un commerce de cadeaux s'ils ont lieu au moment des fêtes de fin d'année ;
  • la nature du trouble : bruits, odeurs, perte d'ensoleillement, etc.

Important : l'arrêté du 5 décembre 2006 relatif aux modalités de mesurage des bruits de voisinage est paru au Journal officiel du 20 décembre 2006. Il précise pour chacune des catégories (bruits liés au comportement de voisinage, d'une chose, bruits provenant des activités professionnelles...), les critères permettant d'apprécier si un bruit de voisinage porte atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme. Pour plus de détails et connaître les mesures, nous vous invitons à aller sur le site du Centre d'information et de documentation sur le bruit.

Trouble du voisinage : quelle réparation ?

C'est à vous d'apporter la preuve du trouble et de son caractère anormal. Constituez-vous un dossier solide (témoignages, constats d'huissier, procès-verbaux...). Le juge examine avec attention les pièces mais il peut aussi désigner un expert judiciaire. L'expert a bien souvent pour mission de proposer des solutions techniques. Une fois le rapport déposé, le juge rend sa décision. Il prononce la cessation du trouble et impose le cas échéant des mesures nécessaires à cette cessation (travaux d'isolation, séparation d'un animal, démolition d'un mur trop haut...). Vous pouvez également réclamer des dommages et intérêts pour compenser le préjudice subi. Notez que vous pouvez obtenir les deux condamnations ou bien l'une ou l'autre.

Bon à savoir : une jurisprudence a reconnu au syndicat des copropriétaires la possibilité, en cas de carence du bailleur, d'obtenir la résiliation du bail d'un locataire auteur du trouble. Les copropriétaires ont ainsi pu poursuivre l'annulation du contrat et l'expulsion du locataire qui exerçait dans les lieux loués une activité nuisant à la tranquillité des copropriétaires (Cour de cassation, 20 décembre 1994).

Exemples de décisions

  • Un propriétaire a été jugé responsable des troubles causés à un voisin par les bruits de son locataire dus à un défaut d'insonorisation de l'appartement (Cour de cassation, 18 mars 1981).
  • Le propriétaire d'un atelier de peinture et de carrosserie a été condamné à faire des travaux d'insonorisation et à des dommages et intérêts (Cour de cassation, 16 octobre 1991).
  • Les propriétaires d'un coq ont été condamnés à déplacer l'animal dans un délai de quinze jours sous astreinte de 15 € par jour de retard et à payer à leur voisin la somme de 457 € à titre de dommages et intérêts (Cour d'appel de Dijon, 2 avril 1987).
  • Des locataires avaient décidé de changer la moquette d'origine contre un parquet posé sur le sol. Ils ont été condamnés à remettre les lieux en leur état initial et à des dommages et intérêts (Cour d'appel de Paris, 2 mai 1983).
  • Les parents d'un garçon de 11 ans, qui apprenait à jouer du cornet à piston, ont été condamnés à verser 458 € de dommages et intérêts à leur voisin du dessous. Par ailleurs, la cour a ordonné, soit l'insonorisation de l'appartement, soit l'utilisation d'un garage comme salle de répétitions (Cour d'appel de Lyon, 23 décembre 1980).

Pour aller plus loin...

Antennes relais. Les risques encourus près des antennes relais, préjudice esthétique, autorisation de la copropriété.