Vente : comment transmettre un contrat de location ?

Comment vendre un appartement ou une maison loué ?

Le propriétaire d'un logement peut pendant la location décider de mettre son bien en vente. Il a plusieurs manières de procéder : il peut vouloir vendre le bien libre de tout occupant ou le vendre occupé.

Quand peut-on vendre une maison en location ?

S'il souhaite vendre le bien libre, il ne pourra le faire qu'une fois que le locataire aura libéré le logement. Pour cela, il doit donner un congé pour vente au locataire. Si le logement est loué vide, le locataire disposera d'un droit de priorité pour acheter le bien : le droit de préemption. Si le locataire ne souhaite pas acheter le bien, il devra quitter les lieux au plus tard à l'échéance de son bail de location. Il faut noter que le droit de préemption du locataire n'existe qu'en location vide.

Si au contraire le propriétaire veut vendre le bien sans attendre que le bail arrive à échéance, on dit alors qu'il vend le bien occupé. Dans ce cas, le locataire demeure dans les lieux, son bail se poursuit, mais il change simplement de bailleur. Le nouveau bailleur hérite du locataire et de son bail.

Quels sont les droits du locataire en cas de vente ?

Dans le cas d'un congé pour vente en location vide, le propriétaire doit purger le droit de préemption du locataire avant de pouvoir procéder à la mise en vente du bien. Une fois que le bien est cédé à un nouveau propriétaire, le bail du locataire se poursuit selon son cours normal. Les droits du locataire ne doivent pas être affectés par le changement de propriétaire. Les conditions du bail ne peuvent être modifiées par le nouveau propriétaire :

• le locataire se maintient dans le logement jusqu'à l'échéance légale de bail ;
• son loyer ne peut être modifié en dehors des conditions légales d'augmentation telles que la révision de loyer ;
• selon la qualité de l'acquéreur et l'échéance du bail au moment de la vente, il peut bénéficier d'une période incompressible au-delà du bail pendant laquelle il ne pourra lui être donné congé.

Comment se passe un transfert de bail lors du changement de bailleur ?

Au moment de la signature de l'acte définitif de vente, le vendeur doit transmettre toutes les informations et les documents nécessaires à la poursuite du bail après la vente : le nom est les coordonnées du ou des locataires, le contrat de bail, l'état des lieux d'entrée et le cas échéant l'inventaire du mobilier, l'acte de caution, etc. 

Les assurances, mandats de gestion, contrats d'entretien souscrits en nom propre par le précédent bailleur ne sont pas transférables au nouveau propriétaire. 

Une fois l'acte de vente définitif signé, il faut bien sûr prévenir le locataire pour qu'il paie le loyer au nouvel acquéreur. En pratique, soit le notaire remet au nouveau propriétaire une attestation de propriété et celui-ci l'adresse au locataire pour l'informer qu'il est propriétaire du logement et que, dorénavant, le loyer devra lui être adressé, soit le notaire procède lui-même à cette notification.

La reprise du bail de location après la vente d'un appartement occupé

L'acquéreur ne signe pas un nouveau contrat avec le locataire. Le bail initial lui est remis par le vendeur. Quant au locataire, il change simplement de propriétaire en cours de bail. Le locataire doit être notifié du changement de propriétaire et l'identité et les coordonnées de son nouveau bailleur doivent lui être communiquées.

Le contrat de location en cours avec le locataire en place se poursuit avec le nouvel acquéreur. Le locataire doit désormais adresser le paiement de ses loyers et ses doléances au nouveau propriétaire. Le contrat se poursuit en l'état, cela signifie que le loyer ne peut être modifié en dehors des indexations légales prévues, la durée et les conditions de bail ne peuvent pas être changées en même temps que le changement de propriétaire.

Un nouveau propriétaire peut-il mettre fin au bail ?

L'acheteur d'un logement occupé qui souhaite donner congé au locataire en place doit tenir compte des délais de préavis spécifiques qui s'imposent à lui dans cette hypothèse. Cela concerne uniquement les logements loués vides, à l'exception donc des meublés.

S'il souhaite donner un congé pour vente à son locataire, le bailleur ne peut le faire que pour le terme du premier renouvellement du bail, sachant que la durée du bail en location vide est de trois ans (six quand le propriétaire est une société). Il doit donc, au minimum, attendre la fin du bail en cours, plus les trois années du bail reconduit, pour pouvoir mettre un terme au bail du locataire et vendre le logement libre.

S'il souhaite donner congé pour reprise du logement pour y habiter, il doit alors respecter un délai minimal de deux ans avant la reprise. Par conséquent, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'achat du logement, le congé pour reprise ne prendra effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

S'il souhaite reprendre ce logement pour y habiter lui-même ou y loger l'un de ses enfants, par exemple, il devra attendre au minimum deux ans à compter de la vente pour pouvoir le récupérer, bien que l'échéance du bail en cours fut plus proche.

Le dépôt de garantie dans le cas d'un bien vendu loué

C'est le nouveau bailleur (l'acheteur) qui devra restituer le dépôt de garantie au locataire à son départ,  et ce même si le dépôt de garantie n'a pas été transféré à l'acheteur au moment de la vente. Ce n'est pas systématique en effet, compte tenu des sommes en jeu par rapport au prix de vente. Nous recommandons donc vivement à l'acheteur d'être vigilant au moment de la vente et de demander au vendeur de lui verser le montant du dépôt de garantie qu'il a perçu du vendeur lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire. Rappelons que le dépôt de garantie est une somme que le locataire verse au bailleur à son entrée dans les lieux et qui lui est rendue à la sortie.

Que devient la caution solidaire en cas de vente du logement loué ?

Si le paiement du loyer est garanti par un acte de caution solidaire, cet acte de caution est transmis avec le contrat de location, en tant qu'accessoire, sauf si la personne qui s'était portée caution avait précisé qu'elle réservait son engagement au seul propriétaire des lieux à la signature du contrat. Le bénéfice du cautionnement qui garantit le paiement du loyer au propriétaire en cas d'impayé du locataire est donc transmis automatiquement à l'acheteur du logement.

Si la caution ne satisfait pas le nouvel acquéreur, il ne peut pas exiger une nouvelle garantie du locataire. Encore une fois, le contrat de location se poursuit avec l'acheteur aux conditions antérieures.

L'assurance contre les loyers impayés

Si le vendeur avait souscrit une assurance contre les loyers impayés (GLI), le contrat d'assurance est obligatoirement résilié. Il ne peut pas être transféré.

S'il le souhaite, l'acheteur a bien évidemment la possibilité de souscrire un nouveau contrat d'assurance, étant entendu que s'il souscrit une GLI auprès du même assureur pour des garanties équivalentes, il n'aura pas de délai de franchise à respecter et il sera couvert immédiatement.

Quid des impayés de loyers antérieurs à la vente ?

Sauf clause contraire, l'acquéreur ne peut pas agir contre le locataire pour des loyers impayés antérieurs à la vente, sauf s'il est prévu dans l'acte de vente une subrogation des droits du vendeur au profit de l'acquéreur. Si les impayés survenaient après la vente, le nouveau propriétaire est en droit d'agir en paiement contre le locataire et le cas échéant faire appliquer la clause résolutoire du bail pour impayés de loyers.