Le dépôt de garantie

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Quel est son montant, à quel moment est-il exigible, quand doit-il être restitué, etc. Telles sont les interrogations qui reviennent souvent sur les modalités du dépôt de garantie dans les contrats de location.

Qu'est-ce qu'un dépôt de garantie ?

Un dépôt de garantie est une somme d'argent demandée par le propriétaire au locataire au moment de la signature du contrat. Ce montant est conservé par lui pendant toute la durée de la location. Il s'agit en fait, d'une réserve dans laquelle le propriétaire pourra puiser si, à la sortie, le locataire lui doit de l'argent.

Attention ! Cette somme est souvent injustement appelée « caution », ce qui prête à confusion avec la personne qui se porte caution en signant un acte de caution solidaire pour garantir le paiement du loyer au bailleur.

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Le montant du dépôt de garantie dépend du type de location dont il s'agit :

  • en location vide, il s'élève à un mois de loyer hors charges ;
  • en location meublée (bail d'un an renouvelable par tacite reconduction et bail étudiant), il est de deux mois de loyer hors charges ;
  • en revanche, avec un bail mobilité, le bailleur ne peut pas demander de dépôt de garantie au locataire. Dans ce cas, les réparations locatives sont prises en charge par la garantie Visale si le bailleur et le locataire décident de solliciter cette forme d'assurance contre le risque d'impayés de loyers.

Quand verse-t-on un dépôt de garantie ?

Le propriétaire est en droit d'exiger le versement du dépôt de garantie dès la signature du contrat de location, même si l'entrée dans les lieux est différée, par exemple à un mois plus tard.

Attention ! Le premier mois de loyer est quant à lui versé le jour de l'entrée dans les lieux.

Est-il obligatoire ?

Non. Un propriétaire pourrait parfaitement louer sans exiger un dépôt de garantie. En pratique cela est rare car il s'agit d'une garantie pour le propriétaire.

Toutefois, il y a un cas où le bailleur ne peut pas demander de dépôt de garantie au locataire : c'est lorsque vous signez un bail mobilité.

Est-il toujours encaissé ?

Il est en principe toujours encaissé par les propriétaires. Certains ne le font pas mais au-delà d'un an le chèque n'est plus encaissable.

Que peut-on déduire du dépôt de garantie ?

Tout propriétaire peut utiliser partiellement ou totalement le dépôt de garantie pour être remboursé si le locataire lui doit certaines sommes en fin de bail. En premier lieu, on pense aux réparations locatives. Dans cette hypothèse, sachez que si le locataire a laissé des dégradations ou qu'il a mal entretenu le logement, cela doit être inscrit sur l'état des lieux de sortie pour permettre au bailleur de réclamer une prise en charge des réparations par son locataire. De plus, pour justifier des frais engagés pour réparer, le propriétaire doit être en mesure de fournir un devis ou une facture au locataire.

Vous l'aurez donc compris, sans état des lieux signé par le propriétaire et le locataire, ou établi par un huissier, aucune retenue n'est possible sur le dépôt de garantie pour les réparations locatives.

Le dépôt de garantie peut aussi permettre au propriétaire de se rembourser des charges ou loyers impayés, si le locataire n'est pas à jour à son départ.

En revanche, le locataire n'est jamais en droit de décider d'arrêter de payer son loyer en considérant que le dépôt de garantie va le couvrir. Il doit au contraire régler son loyer jusqu'à la fin du bail, même s'il sait qu'il laisse son logement en bon état et que le bailleur devra lui rendre intégralement son dépôt de garantie.

Enfin, si le locataire quitte le logement avant que l'arrêté des comptes annuelles de la copropriété n'ait eu lieu, le bailleur est autorisé à conserver une provision représentant au maximum 20 % du dépôt de garantie, jusqu'à l'arrêté des comptes annuels.

Dans quel délai est restitué le dépôt de garantie ?

En location vide comme en location meublée, lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai d'un mois. En cas de dégradations dûment constatées et notées dans l'état des lieux de sortie, le délai de restitution maximal de deux mois s'applique à compter de la restitution des clefs au propriétaire.

Produit-il intérêts ?

Durant tout le temps qu'il est conservé par le propriétaire, il ne produit pas intérêts. Le locataire retrouve en fin de location le montant exact versé déduit des éventuelles retenues.

Le dépôt de garantie ne peut faire l'objet d'aucune révision pendant la durée du contrat de location. De fait, le bailleur ne peut exiger son augmentation lors du renouvellement, et ce, même s'il avait accepté au départ un dépôt de garantie inférieur au montant maximum selon le type de location.

Si le propriétaire dépasse la date butoir du délai de restitution, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré de 10% du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard. Toutefois si le locataire n'a pas donné sa nouvelle adresse au bailleur, la majoration n'est pas due, puisque celui-ci n'a pas pu rendre le dépôt de garantie du fait de la négligence du locataire lui-même.

A noter que dans le cas d'une retenue de 20 % sur le dépôt de garantie dans l'attente de l'arrêté des comptes, il est admis que le remboursement effectué au-delà ne soit pas majoré. Ce sera seulement à compter de l'arrêté définitif des comptes que la majoration de 10 % courra.

Qui doit restituer le dépôt de garantie?

C'est au bailleur de restituer le dépôt de garantie au locataire. Si le logement a changé de propriétaire en cours de bail (vente, donation, succession), c'est le nouveau propriétaire-bailleur qui doit restituer le dépôt de garantie au locataire.

Pour cette raison, il est conseillé à l'acheteur lors de la vente, de veiller à ce que le vendeur lui verse le dépôt de garantie qu'il a reçu du locataire .

A qui doit-on restituer le dépôt de garantie?

Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie au locataire présent lors de l'état des lieux de sortie. Sauf disposition spécifique entre les parties, le locataire est en droit de demander que lui soit restitué le dépôt de garantie alors même que ce n'est pas lui qui l'avait initialement versé. S'il s’agit d’une colocation, le colocataire  sortant doit  demander au colocataire restant le remboursement de sa quote-part.

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