Il est d’usage que le propriétaire demande au locataire de verser un dépôt de garantie au moment de la signature du contrat de location. Cette somme permet, par exemple, au propriétaire de faire face aux éventuelles réparations ou aux impayés que laisserait le locataire à son départ.
C'est la loi qui fixe le montant maximal du dépôt de garantie, la date de son versement et de sa restitution. La bailleur et le locataire sont donc tenus de respecter ces modalités.
Moment du versement du dépôt de garantie
C'est au moment où il signe le bail avec son locataire que le propriétaire lui demande de verser une somme que l'on appelle un dépôt de garantie. En pratique, le bailleur et le locataire signent souvent le bail le jour même de la remise des clés. Toutefois, si la remise des clés est prévue pour plus tard, le bailleur est quand même en droit de demander le versement du dépôt de garantie dès la signature du bail.
Au départ du locataire, cette somme lui est restituée, déduction faite des éventuelles sommes qu'il resterait à devoir au propriétaire.
Montant du dépôt de garantie
Tout dépend si le logement est loué vide ou meublé : le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges lorsque le logement est loué en meublé. En revanche, quand le logement est loué non meublé, c’est-à-dire « vide », le dépôt de garantie est alors plafonné à un mois de loyer hors charges.
Ce dépôt de garantie est encaissé par le bailleur. Le locataire doit donc anticiper avant de louer un logement et s’assurer qu’il dispose bien des sommes sur son compte avant de remettre le chèque au bailleur à la signature du bail.
Délai de remboursement du dépôt de garantie
Tout dépend de l'état des lieux de sortie. Le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans un délai maximal de un mois à compter de la remise des clés par le locataire à son départ, à condition que l’état des lieux de sortie soit conforme à l’état des lieux d’entrée. En revanche, s’il ne l’est pas, et que le bailleur et le locataire ont indiqué des dégradations sur l'état des lieux de sortie dont la réparation est imputable au locataire, le délai de restitution du dépôt de garantie est alors de deux mois au maximum.
C'est la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie qui permet de mettre en évidence les dégradations éventuelles qui ont eu lieu pendant la location. Le bailleur peut ainsi faire le tri entre les dégradations qui sont simplement le fait de l'usure normal du temps et qui restent à sa charge, et celles dont la réparation sont à la charge du locataire. Pour qu'ils soient valables, les états des lieux doivent être établis contradictoirement, c'est-à-dire signés par le bailleur et le locataire, ou, à défaut, établis par un huissier de justice.
Montant du dépôt de garantie restitué au locataire:
Au départ du locataire, la somme qu'il a versée en arrivant lui est rendue intégralement s'il est à jour du paiement de ses loyers et charges et qu’il a rendu le logement en bon état d’entretien au bailleur.
Toutefois, si le logement est situé dans un immeuble collectif et que le propriétaire n’a pas tous les éléments comptables lui permettant de faire la régularisation annuelle des charges au départ du locataire, il est en droit de conserver jusqu’à 20 % du montant du dépôt de garantie en attendant la régularisation annuelle des charges par le syndic.
En revanche, si le locataire n’est pas à jour du paiement de ses loyers et charges, ou s'il est tenu de prendre en charge certaines réparations pour des dégradations constatées sur l'état des lieux de sortie, le bailleur va en déduire le montant sur le dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie n'exonère jamais le locataire de régler son loyer jusqu'à son départ. Il n'est pas en droit d'interrompre le paiement de son loyer sous prétexte que le bailleur conserve un dépôt de garantie.
Pour qu’il puisse renvoyer le chèque au locataire, la propriétaire a besoin de connaitre sa nouvelle adresse, même si elle est provisoire. Le locataire est tenu de la lui indiquer à son départ. Si le locataire a bien transmis ses coordonnées et que le bailleur tarde trop à lui rendre le dépôt de garantie, le locataire peut demander une indemnité de retard représentant 10 % du loyer en principal pour chaque mois de retard.
