Les impayés de loyers sont marginaux (globalement 2 % de la masse des loyers encaissés) mais cette éventualité effraie légitimement les bailleurs. En effet, un propriétaire confronté à un défaut de paiement de son locataire se trouve souvent face à de grandes difficultés pour recouvrer les impayés.
Le risque d'impayés peut toutefois être couvert par une assurance spécifique efficace : la garantie loyers impayés (GLI). Tout bailleur peut ainsi s'assurer contre les éventuels impayés de loyers et charges et contre les dégradations dont le locataire pourrait être l'auteur. Les locataires jusqu'à 30 ans et les salariés précaires peuvent bénéficier du dispositif VISALE, qui prend depuis le 20 janvier 2016 la relève de la GRL qui a disparu fin 2015.
Une solution efficace : la garantie loyers impayés (GLI)
La garantie loyers impayés (GLI) est une assurance qui protège le propriétaire contre les impayés et les dégradations et qui prend en charge l'éventuelle action en justice à engager contre le locataire. La GLI est souscrite auprès d'un assureur privé choisi par le propriétaire bailleur et selon des conditions variables ; comme pour tout contrat d'assurance, il est important de comparer les offres, les modalités de prise en charge proposées et bien entendu le coût.
Attention : pour s’assurer, le locataire doit être suffisamment solvable !
Le montant des primes d'assurance versé est déductible des revenus locatifs lorsque vous relevez du régime réel ou avez opté pour celui-ci.
Une solution pour les salariés précaires et tous les jeunes jusqu'à 30 ans : VISALE
Un nouveau dispositif de sécurisation des loyers impayés existe depuis le 20 janvier 2016 : VISALE (Visa pour le Logement et l'Emploi). Financé et géré par Action Logement (l'ex « 1% logement), Visale permet aux propriétaires qui choisissent comme locataire un salarié précaire ou un jeune de 30 ans au plus d'être remboursé des impayés de loyers. Visale est 100 % gratuit.
Une solution disparue : la GRL
Créée en mars 2010, la Garantie universelle des risques locatifs (GRL) a connu l'échec. En conséquence, il a été décidé sa disparition : plus aucune nouvelle GRL ne peut être souscrite depuis sa fin le 31 décembre 2015.
Une solution mort-née : la Gul
Prévue par la loi « Alur » de mars 2014 portée par Cécile Duflot alors ministre du logement, la Garantie universelle des loyers (« Gul ») ne verra jamais le jour. Jugée trop complexe et trop couteuse, elle est remplacée par Visale mais uniquement pour des candidats locataires ciblés (les jeunes et les salariés précaires). Pour les autres, le propriétaire bailleur à le choix entre la GLI et la caution solidaire d'un ou plusieurs proches.
Une solution à ne pas négliger : la négociation avec le locataire
Dès le moindre retard de paiement, il est recommandé de prendre contact avec son locataire pour essayer de comprendre la situation : simple étourderie ou véritable difficulté financière ? S'il s'agit d'une difficulté financière, promet-elle d'être passagère ou malheureusement durable ? En fonction des circonstances et des possibilités du bailleur, il est possible d'organiser un report de loyer et le remboursement échelonné de la dette locative voire un abandon total ou partiel de loyer pour que le locataire se remette en scelle et ainsi éviter une procédure longue, laborieuse, couteuse et douloureuse. pour formaliser un accord, vous pouvez utiliser notre modèle type : Convention d’apurement de dettes suite à des loyers impayés. Il est aussi utile d'orienter le locataire vers l'Adil dont il dépend pour qu'il puisse faire le point avec un conseiller sur les démarches à effectuer et les aides financières disponibles. Propriétaire et locataire peuvent également appeler SOS Loyers impayés au 0805 160 075.
Lorsque aucun accord n'est possible et que le locataire demeure dans les lieux sans payer, l'action en justice devient inévitable ; le recours à l'avocat n'est pas obligatoire mais alors très fortement recommandé.
