Faux documents : comment vérifier les pièces du locataire ?

Mis à jour par
le 26 août 2022
Juriste chez PAP.fr

Pour obtenir un logement dans un marché de la location très compliqué, certains locataires ont recours à de faux documents afin de tromper le propriétaire sur sa solvabilité. Pour se protéger contre les faux dossiers, les propriétaires ont quelques outils et astuces. C'est ce que l'on va voir dans cette vidéo.

Exigez les originaux !

Demandez au locataire de se présenter lors des visites avec ses pièces en original et en copie. Les photocopies c’est facile à falsifier, un original un peu moins. C’est vraiment pas grand chose : rien qu’en exigeant les originaux lors des visites, vous allez éloigner les locataires malhonnêtes.

Pour rappel, voici les documents à demander : contrat de travail, bulletins de salaire, avis d’imposition, pièce d’identité, quittance de loyer. Si le locataire n’est pas salarié, vous adaptez la liste. Les documents autorisés sont ceux-ci, à l’exclusion de tous les autres. Donc le RIB par exemple, c’est niet !

Vérifiez l'avis d'imposition grâce à Vérifavis !

Il y a un truc qui est très efficace, c’est le service Vérifavis, je vous mets le lien dans la description. C’est un service sur le site impôts.gouv.fr qui vous permet de vérifier que les informations inscrites sur l’avis d’imposition que le locataire vous a remis sont bien celles enregistrées par le fisc. Vous avez juste à entrer le numéro fiscal et la référence de l’avis et vous pouvez comparer. 

Si l’avis d’imposition est bon, vous pouvez vérifier que les revenus déclarés sont cohérents par rapport au salaire perçu sur les bulletins de salaire. Sur les bulletins de salaire, il y a un petit truc à regarder : en général, le locataire remet 3 fiches de salaire (juillet, août, septembre par exemple). Et bien, souvent les petits malins récupèrent une fiche de salaire qui n’est la leur, remplace leur nom, changent la date mais il ne mettent pas à jour le nombre de congé. Or en principe, le nombre de congés payés doit évoluer mois après mois.

Comment faire avec les garants qui signe la caution à distance ?

Pour les signatures d’acte à distance, il existe une solution pour s’assurer que la personne qui a apposé sa signature est bien la personne désignée dans l’acte. Cette procédure s'appelle la légalisation de signature : le garant se déplace dans sa mairie pour signer l’acte de caution solidaire devant l’officier public qui vérifie son identité. Vous derrière vous savez que la signature est véritable. 

Est-ce que j’ai le droit en tant que propriétaire d’appeler l’employeur du locataire ?

Ce n'est pas une question de droit ou d'interdiction ! Vous avez le droit d’appeler qui vous voulez et de poser des questions ! Et la personne qui répond est libre de vous répondre ou de vous raccrocher au nez. Notre sentiment c'est que même si ce n’est pas interdit de téléphoner à l’employeur, ça peut paraître un peu intrusif… En revanche, vous pouvez téléphoner à l’ancien bailleur du locataire, ses coordonnées sont sur la quittance que le locataire vous a remis. 

Qu’est-ce que risque un locataire qui fabrique des faux pour obtenir un logement ?

Sur le papier, il risque jusqu’à 3 ans de placard et 45.000 euros d’amende. En pratique, c’est très compliqué de faire condamner le locataire malhonnête et c’est très compliqué aussi de le faire partir, il faut faire une procédure d’expulsion, pas facile ! La menace de porter plainte peut toutefois être efficace. En tout cas, ça vaut le coup de prendre le temps de vérifier la véracité du dossier avant de signer le bail.

Est-ce que l’assurance loyers impayés m’indemnise les loyers si le locataire m’a donné des faux documents ? 

Non pas du tout ! Si le locataire vous a remis des faux documents ou s’il en a oublié, l’assureur ne vous indemnisera pas pour les loyers impayés. Autant dire que c’est la double peine ! Vous avez un locataire pas solvable et l’assureur qui se carapate ! Ceci étant dit, ce qui est rassurant, c’est que les assureurs vous proposent un service de vérification des dossiers des locataires ! C’est un service supplémentaire, donc payant mais au moins, une fois que le locataire a été validé, vous êtes tranquilles !

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