⏯️ Location : comment éviter les mauvais payeurs ?

Un dossier complet, c’est un dossier avec contrat de travail, fiches de salaire, avis d’imposition, pièce d’identité. Évidemment, en fonction du profil du locataire (étudiant, indépendant, retraité, fonctionnaire, etc.), vous pouvez faire évoluer cette liste : la loi fixe la liste des documents que vous avez le droit de demander au locataire. Dans tous les cas, vous pouvez aussi demander au locataire sa dernière quittance de loyer pour vérifier qu’il est à jour du paiement chez son précédent propriétaire.

C'est quoi un dossier solvable ?

En général, on considère qu'un locataire est solvable lorsque ses revenus réguliers représentent 3 fois le montant du loyer charges comprises. Dans les zones tendues où les loyers sont hauts, on est plus souple sur le critère et on admet qu'un dossier est solvable à 2,5. En revanche, si les ressources du locataire représentent moins de 2 fois le montant du loyer charges comprises, il faut considérer que le risque d'impayé est trop fort.

Les faux dossiers, c'est aussi une inquiétude pour de nombreux bailleurs ! C'est la raison pour laquelle nous vous recommandons de privilégier les dossiers de locataires vérifiés par Dossier Facile. 

C'est quoi Dossierfacile ?

DossierFacile est un service public gratuit destiné à faciliter la création de dossiers de location en ligne. Il permet aux locataires de constituer un dossier complet et vérifié par l'État pour simplifier la recherche de logement. Ce service sécurise également la transmission de pièces justificatives pour protéger contre les tentatives de falsification ou d'usurpation d'identité. Les locataires peuvent ainsi présenter un dossier de qualité aux propriétaires. 

Pour les autres dossiers, vous pouvez aussi vérifier l'avis d'imposition grâce au service Vérifavis. Ce service proposé par impôts.gouv.fr permet de vérifier que l'avis d'imposition que le locataire vous a remis est bien le dernier avis d'imposition émis pour ce contribuable. Mais il ne permet plus, comme c'était le cas jusqu'en 2023, de comparer les informations enregistrées par le fisc avec celles présentes sur l'avis d'imposition remis par le locataire. 

👉 Quand vous passez une annonce de location sur PAP.fr, vous avez accès à la Locathèque : c'est un vivier de dossiers de locataires déjà vérifiés par Dossierfacile et qui recherchent des logements comme le vôtre. Vous pouvez entrer directement en contact avec eux.

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Quand on parle de garantie, on pense forcément à la caution solidaire ! La caution solidaire, c’est très bien parce que c’est gratuit et parce qu’il y a un lien de proximité entre le locataire et le garant. Le plus souvent, ce sont les parents qui s'engagent à payer le loyer si leur enfant locataire ne le paie pas et on peut le dire, c'est une garantie efficace. Le plus souvent, le garant paie spontanément en cas de loyer impayé et incite le locataire à changer de logement si la charge financière est devenue trop lourde. 

⚠️ Ceci étant dit, tous les locataires n’ont pas de caution solidaire, et ça ne signifie pas qu'il faut écarter leur dossier. 

Il y a d’autres garanties, comme le Visale par exemple ! C’est une garantie publique et gratuite qui vous garantit pendant toute la durée du bail et jusqu’à 36 mois d’impayés de loyer. Le Visale vous protège aussi contre les dégradations locatives (pour les sommes allant au-delà du dépôt de garantie). En cas d'impayés, Visale vous indemnise et se retourne contre le locataire, vous n'avez pas à assumer la procédure judiciaire.

👉 Autre solution, les assurances loyers impayés ! Elles sont payantes mais couvrent tous les locataires dès lors que ses revenus représentent 3 fois le montant du loyer. Tout comme le Visale, en cas d'impayés, vous êtes indemnisé par l'assurance qui engage l'action judiciaire contre le locataire pour obtenir la résiliation du bail. C'est rassurant ! 

Vous devez fixer un loyer juste ! Si vous fixez un loyer trop haut, vous risquez d'étrangler financièrement le locataire. Et, en cas de pépin, si le locataire n'arrive plus à faire face à ses charges et à ses factures, votre loyer risque de passer à la trappe. Par ailleurs, si votre loyer est trop élevé, votre locataire risque de vouloir partir à la première occasion et vous servez obligés de rechercher régulièrement de nouveaux locataires... avec tous les risques que cela comporte : le risque d'une vacance locative et le risque de se tromper de locataire. 😰

L'objectif, c'est de choisir le bon locataire et lui proposer un loyer juste afin qu'il reste le plus longtemps possible.

La solvabilité, le dossier, les garanties, c’est 50 % du choix du locataire mais ça ne fait pas tout. Et le locataire idéal n'est pas forcément le locataire le plus riche ! Les 50 % restants, c’est le feeling, c’est le sérieux, c’est la facilité à discuter ensemble et à trouver un compromis. Et il ne faut pas négliger cette seconde partie ! Un contrat de location, c'est une relation sur le long terme, vous allez devoir discuter et parfois trouver des solutions ensemble.

Votre locataire sera peut-être solvable au jour de la signature mais personne n'est à l'abri de difficultés financières. L’idée c’est de choisir un locataire qui sera prêt à trouver une solution et à maintenir le dialogue. Voilà pourquoi, il est indispensable de consacrer du temps avec chaque candidat locataire lors des visites (bannissez les visites collectives et consacrez 30 minutes à chaque locataire). Discutez de tout et de rien, de la location et du reste, répondez aux questions. Établissez bon contact dès la première rencontre, toutes les discussions ultérieures seront plus fluides ! Et c'est tout l’avantage de passer par PAP : vous choisissez vous-même votre locataire.