L'indexation du loyer en cours de bail

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En location vide comme en meublée, le locataire reste fréquemment plusieurs années dans le même logement. Le loyer est fixé au moment où le bail est signé. Il évolue ensuite chaque année, par le jeu d'un indice prévu dans le contrat de location.

Le loyer initial du locataire n'est donc pas immuable. Si le locataire reste plus d'un an dans le même logement, son loyer va évoluer car les contrats de location prévoient toujours une clause permettant son indexation annuelle : c'est le cas des contrats-types de location de PAP

Qu'est-ce que l'indexation des loyers ?

C'est la possibilité, grâce à une clause prévue dans le contrat de location, de revaloriser chaque année le loyer d'un locataire en place par le jeu d'un indice légal qui permet d'en calculer le nouveau montant.

Cette évolution se fait une fois par an à l'aide de l'indice de référence des loyers : l'IRL publié par l'Insee, dont vous pouvez trouver les valeurs sur notre site PAP.fr. La variation de l'IRL est calée sur l'évolution des prix à la consommation.

Quel indice choisir lors de la signature du bail ?

C'est au moment de la signature du bail que le bailleur et le locataire vont compléter la clause d'indexation prévue dans le contrat de location. Ce type de clause est en effet toujours prévu dans les contrats types que l'on utilise pour la location de logements d'habitation, et en particulier dans ceux que PAP propose aussi bien en location vide qu'en location meublée. L'Insee publie quatre valeurs d'IRL par an. Au cours du premier mois de chaque trimestre, l'INSEE publie la valeur de l'IRL du trimestre précédent.

Le 15 janvier 2019, l'Insee a publié l'IRL du quatrième trimestre 2018 dont la valeur est 129,03. L'indice suivant a été publié le 11 avril 2019, c'est celui du premier trimestre 2019. Par conséquent, la clause d'indexation des contrats de location signés entre le 15 janvier et le 12 avril 2019 est complétée en indiquant l'indice du quatrième trimestre 2018 comme indice à retenir pour l'indexation du loyer.

Avant de signer un contrat de location, le bailleur et le locataire vont donc se renseigner pour connaître le dernier indice publié à la date à laquelle ils s'apprêtent à signer, afin de compléter la clause à l'aide du trimestre de référence et de la valeur de l'indice de la façon suivante :

Pour un bail signé le 19 avril 2019, vous complétez la clause d'indexation qui figure ainsi : « Le dernier indice publié étant celui du...1er trimestre 2019 qui s'élève à ...129,38.... ».

Quand procéder à l'indexation ?

L'indexation a lieu une fois par an, à la date anniversaire du bail. Cette date est indiquée dans la clause d'indexation prévue dans le bail. La première indexation a donc lieu un an après l'arrivée du locataire. Tous les ans, on applique la variation de l'indice au loyer en cours pour obtenir le nouveau loyer révisé : pendant tout le cours du bail, il faut toujours utiliser l'indice du même trimestre de référence que celui qui a été noté dans le bail.

C'est l'usage de prévoir l'indexation du loyer à la date anniversaire du bail et c'est à cela que s'attendent les locataires lorsqu'ils signent un bail. Par mesure de simplification, certains bailleurs préfèrent indexer le loyer à une date fixe différente de la date anniversaire du contrat. Même si ce n'est pas illégal, cela n'est possible que si cela a bien été prévu et noté dans le contrat avec le locataire au moment de la signature du bail.

Comment calculer le loyer indexé ?

A la date prévue pour l'indexation, vous allez utiliser le nouvel indice IRL publié du même trimestre de référence que celui indiqué dans le bail.

Pour un bail signé le 1er février 2018, l'indice indiqué dans le bail est celui du quatrième trimestre 2017 dont la valeur est : 126,82. Un an plus tard, le 1er février 2019, l'indice du quatrième trimestre 2018 étant publié et d'une valeur de 129,03, vous allez faire le calcul suivant pour obtenir le montant du nouveau loyer :

Loyer hors charges x 129,03 (nouvel indice) / 126,82 (ancien indice) = nouveau loyer

Pour un bail signé le 1er février 2018 avec un loyer de 1.000 €, voici le calcul du nouveau loyer à verser à compter du 1er février 2019 :

1.000 € x 129,03 (nouvel indice) / 126,82 (ancien indice) = 1017,43 €.

Pour obtenir le nouveau loyer, le plus simple est d'utiliser notre calculette de révision des loyers, sur PAP.fr.

Comment demander l'indexation ?

Bien qu'aucun formalisme particulier ne s'impose pour demander au locataire l'indexation de son loyer, il est désormais toujours conseillé au bailleur d'adresser sa demande en courrier recommandé avec accusé de réception. Il pourra ainsi prouver qu'il en a fait la demande au locataire. En effet, la loi Alur ne permet plus au bailleur qui n'a pas demandé l'indexation du loyer à son locataire dans l'année, de la demander rétroactivement. Par conséquent, si le bailleur ne manifeste pas sa volonté de réviser le loyer dans un délai d'un an à compter de la date anniversaire, on considère qu'il a renoncé à la révision pour l'année écoulée.

Le bailleur doit pouvoir justifier qu'il a demandé l'indexation du loyer au locataire, c'est pourquoi nous lui recommandons d'envoyer sa demande en courrier recommandé avec accusé de réception, ou par tout autre moyen permettant d'établir sa volonté sans ambiguïté (courrier électronique par exemple).

Pour demander l'indexation du loyer à votre locataire, vous pouvez :

utiliser la lettre-type de PAP.fr

Doit-on toujours indexer le loyer ?

Le conseil est oui !

Le bailleur qui choisit volontairement de ne pas réviser le loyer du locataire est désormais pénalisé par la loi Alur. En effet toute révision non faite dans le délai d'un an est perdue pour le bailleur.

Intérêt d'indexer le loyer du locataire en place

Lorsque vous réclamez chaque année l'indexation au locataire, l'augmentation du loyer est progressive au cours du bail, et le loyer se maintient ainsi au prix du marché, même si votre locataire reste plusieurs années dans votre logement.

Certains bailleurs par le passé réclamaient brutalement en fin de bail les indexations qu'ils n'avaient jamais réclamées en cours de bail. Cette pratique n'est plus possible aujourd'hui. Cela évite au locataire la mauvaise surprise de devoir payer brutalement des indexations passées.

Intérêt d'indexer le loyer pour les futurs locataires

Par ailleurs, si le logement est situé en zone tendue, le loyer est plafonné à la relocation au loyer du locataire précédent. Par conséquent, si vous n'indexez pas le loyer de votre locataire en place, cela vous pénalisera pour le locataire suivant. Car si le loyer de votre locataire n'a pas été indexé pendant plusieurs années, vous ne pourrez pas le remettre à niveau pour le locataire suivant en intégrant toutes les indexations jamais réclamées. Vous pourrez seulement l'augmenter du dernier indice en vigueur à la date de signature du bail.

Le bailleur garde toutefois la liberté de ne pas réviser le loyer :

  • en barrant ou en retirant la clause d'indexation du contrat. Dans ce cas, le loyer est fixé au départ pour tout le temps que le locataire restera, et le propriétaire ne pourra pas exiger de révision ;
  • en prévoyant une clause d'indexation dans le bail mais en ne la réclamant pas. C'est ce que font certains propriétaires quand le loyer initial a été fixé dans les prix du marché et qu'ils sont satisfaits de la régularité des paiements et du sérieux de leur locataire qu'ils souhaitent fidéliser en lui manifestant ainsi leur confiance. Si le logement n'est pas situé en zone tendue, cela n'aura pas d'incidence pour le loyer des futurs locataires.

Que faire si l'on a oublié d'indexer le loyer ?

L'indexation de loyer ne vaut désormais que pour l'avenir, toute notion de rétroactivité a été gommée par la loi Alur.

Si le bailleur se rend compte qu'il a oublié d'indexer le loyer et qu'une année ne s'est pas écoulée depuis la date où la révision aurait dû être faite, il pourra la faire pour la période restant à courir.

En reprenant notre exemple (ci-dessus) d'un bail signé le 1er février 2018 avec un loyer de 1.000 €, avec comme indice de référence l'IRL du quatrième trimestre 2017 : le loyer aurait dû être révisé le 1er février 2019 et être fixé à 1.017,43 €. Le bailleur qui constate son oubli en avril 2019 et notifie la demande de révision au locataire courant avril ne pourra percevoir le loyer révisé qu'à compter du mois de mai.

Le bailleur qui laisse s'écouler l'année sans manifester sa volonté de réviser le loyer ne pourra pas revenir dessus. Non seulement l'indexation de l'année écoulée est perdue, mais en plus pour la prochaine indexation il ne pourra pas réajuster le loyer comme s'il avait régulièrement fait ses indexations.

1re hypothèse : le bailleur a régulièrement indexé le loyer initial de 1.000 € depuis l'entrée de son locataire le 1er mai 2015 :
Révision le 1er mai 2016 : 1.000 € x 125,26 (nouvel indice 2016) / 125,19 (ancien indice 2015) = 1.000,56 € (nouveau loyer à compter du 1er mai 2016)

Révision le 1er mai 2017 : 1.000,56 € x 125,90 (nouvel indice 2017) / 125,26 (ancien indice 2016) = 1.005,67 € (nouveau loyer à compter du 1er mai 2017)

Révision le 1er mai 2018 : 1.005,67 € x 127,22 (nouvel indice 2018) / 125,90 (ancien indice 2017) = 1.016,21 € (nouveau loyer à compter du 1er mai 2018)

Révision le 1er mai 2019 : 1.016,21 € x 129,38 (nouvel indice 2019) / 127,22 (ancien indice 2018) =  1033,46 € (nouveau loyer à compter du 1er mai 2019)

2e hypothèse : le bailleur n'a pas révisé le loyer de son locataire entre 2016 et 2018. S'il souhaite demander la révision pour 2019, elle sera calculée comme suit :

1.000 € x 129,38 (nouvel indice 2019) / 127,22  (ancien indice 2018) = 1016,97 €.

Le nouveau loyer sera donc de 1.016,97 € à partir du 1er mai 2019 et non pas de 1.033,46 €, car le bailleur ne peut pas intégrer les calculs d'indexation des années passées.

Par conséquent, le bailleur (de la deuxième hypothèse) qui n'a pas fait de révision de loyer entre 2016 et 2018 perd  : 6,72 € en 2016 + 68,04 € en 2017 + 194,52 € en 2018 = 269,28 € d'indexation de loyer sur trois ans, qu'il ne pourra pas réclamer au locataire. En outre il perd 16,21 € de valeur sur son loyer qu'il ne pourra plus intégrer dans le calcul d'indexation à venir.

 

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