L'indexation du loyer en cours de bail

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En location vide comme en meublé, le locataire reste fréquemment plusieurs années dans le même logement. Le loyer est fixé au moment où le bail est signé. Il évolue ensuite chaque année, par le jeu d'un indice prévu dans le contrat de location.

Quand un locataire cherche un logement, un de ses principaux critères est le loyer. Celui-ci est fixé au départ. Cependant, si le locataire reste plus de un an dans le même logement, son loyer va évoluer, car les contrats de location prévoient toujours une clause permettant son indexation annuelle : c'est le cas des contrats-types de location de PAP.fr

Qu'est-ce que l'indexation des loyers ?

C'est la possibilité, grâce à une clause prévue dans le contrat de location, de revaloriser chaque année le loyer d'un locataire en place par le jeu d'un indice légal qui permet d'en calculer le nouveau montant.

Cette évolution se fait une fois par an à l'aide de l'indice de référence des loyers : l'IRL qui est publié par l'Insee. La variation de l'IRL est calée sur l'évolution des prix à la consommation.

Quel indice choisir lors de la signature du bail ?

C'est au moment de la signature du bail que le bailleur et le locataire vont compléter la clause d'indexation prévue dans le contrat de location. Ce type de clause est en effet toujours prévu dans les contrats types que l'on utilise pour la location de logements d'habitation, et en particulier dans ceux que PAP.fr propose aussi bien en location vide qu'en location meublée. L'Insee publie quatre valeurs d'IRL par an. Au cours du premier mois de chaque trimestre, l'INSEE publie la valeur de l'IRL du trimestre qui vient de s'achever.

Le 12 janvier 2017, l'Insee a publié l'IRL du quatrième trimestre 2016 dont la valeur est 125,50. L'indice suivant est publié le 13 avril 2017, c'est celui du premier trimestre 2017. Par conséquent, la clause d'indexation des contrats de location signés entre le 12 janvier  et le 12 avril 2017 est à compléter à l'aide de l'indice du quatrième trimestre 2016.

Avant de signer un contrat de location, le bailleur et le locataire vont donc se renseigner pour connaître le dernier indice publié à la date à laquelle ils s'apprêtent à signer, afin de compléter la clause à l'aide du trimestre de référence et de la valeur de l'indice de la façon suivante :

Pour un bail signé le 1er février 2017, vous complétez la clause d'indexation qui figure ainsi : « Le dernier indice publié étant celui du...4ème....... trimestre 2016 qui s'élève à ...125,50.... »

Quand procéder à l'indexation ?

L'indexation a lieu une fois par an et chaque année, à la date prévue au contrat, c'est-à-dire, presque toujours à la date anniversaire du bail. La première indexation a donc lieu un an après l'arrivée du locataire. Tous les ans, on applique la variation de l'indice au loyer en cours pour obtenir le nouveau loyer révisé : pendant tout le cours du bail, il faut toujours utiliser l'indice du même trimestre de référence que celui qui a été noté dans le bail.

C'est l'usage de prévoir l'indexation du loyer à la date anniversaire du bail et c'est à cela que s'attendent les locataires lorsqu'ils signent un bail. Par mesure de simplification, certains bailleurs préfèrent indexer le loyer à une date fixe différente de la date anniversaire du contrat.

Même si ce n'est pas illégal, cela n'est possible que si cela a bien été prévu et noté dans le contrat avec le locataire au moment de la signature du bail.

Comment calculer le loyer indexé ?

A la date prévue pour l'indexation, vous allez utiliser le nouvel indice IRL publié du même trimestre de référence que celui indiqué dans le bail.

Pour un bail signé le 1er février 2016, l'indice indiqué dans le bail est celui du quatrième trimestre 2015 dont la valeur est : 125,28. Un an plus tard, le 1er février 2017, l'indice du quatrième trimestre 2016 étant publié et d'une valeur de 125,50, vous allez faire le calcul suivant pour obtenir le montant du nouveau loyer :

Loyer hors charges x 125,50 (nouvel indice) / 125,28 (ancien indice) = nouveau loyer

Pour obtenir le nouveau loyer, le plus simple est d'utiliser notre calculette de révision des loyers, sur PAP.fr.

Comment demander l'indexation ?

Bien qu'aucun formalisme particulier ne s'impose pour demander au locataire l'indexation de son loyer, il est désormais toujours conseillé au bailleur d'adresser sa demande en courrier recommandé avec accusé de réception. Il pourra ainsi prouver qu'il en a fait la demande au locataire. En effet, la loi Alur précise qu'à défaut de manifester sa volonté de réviser le loyer dans un délai d'un an à compter de la date anniversaire, le bailleur est réputé avoir renoncé à ladite révision pour l'année écoulée.

Le bailleur doit pouvoir justifié qu'il a demandé l'indexation du loyer au locataire, c'est pourquoi nous lui recommandons d'envoyer sa demande en courrier recommandé avec accusé de réception, ou par tout autre moyen permettant d'établir sa volonté sans ambiguïté (courrier électronique par exemple).

Pour demander l'indexation du loyer à votre locataire, vous pouvez :

utiliser la lettre-type de PAP.fr

Doit-on toujours indexer le loyer ?

Le conseil est oui !

Le bailleur garde toutefois la liberté de ne pas réviser le loyer:

  • en barrant ou en retirant la clause d'indexation du contrat. Dans ce cas, le loyer est fixé au départ pour tout le temps que le locataire restera, et le propriétaire ne pourra pas exiger de révision;
  • en prévoyant une clause d'indexation dans le bail mais en ne la réclamant pas. C'est souvent le cas lorsque le loyer initial a été fixé dans les prix du marché et que le bailleur est satisfait de la régularité des paiements et du sérieux de son locataire qu'il souhaite fidéliser en lui manifestant ainsi sa confiance.

Important : Le bailleur qui choisit volontairement de ne pas réviser le loyer du locataire est désormais pénalisé par la loi Alur. En effet toute révision non faite dans le délai d'un an est réputée perdue pour le bailleur. Par ailleurs il n'est plus possible de remettre à niveau le loyer pour les locataires futurs, en intégrant dans le calcul tous les indices depuis la dernière révision. Il n'est aussi plus possible de réclamer en fin de bail un rattrapage rétroactif des sommes qu'aurait dû payer le locataire sur les cinq années écoulées alors même que le bailleur n'avait pas manifesté sa volonté de révision.

Que faire si l'on a oublié d'indexer le loyer ?

L'indexation de loyer ne vaut désormais que pour l'avenir, toute notion de rétroactivité a été gommée par la loi Alur.

Si le bailleur se rend compte qu'il a oublié d'indexer le loyer et qu'une année ne s'est pas écoulée depuis la date où la révision aurait dû être faite, il pourra la faire pour la période restant à courir.

Un bail signé le 1er février 2016 pour un loyer de 1.000 €, avec comme indice de référence l'IRL du quatrième trimestre 2015 d'une valeur de 125,28. Le loyer aurait dû être révisé le 1er février 2017 selon la formule suivante : 1.000 € x 125,50 (nouvel indice) /125,28 (ancien indice) = 1.001,75 €. Le bailleur qui constate son oubli en avril 2017 et notifie la demande de révision au locataire courant avril ne pourra percevoir le loyer révisé qu'à compter du mois de mai.

Le bailleur qui aura laissé s'écouler l'année sans manifester sa volonté de réviser le loyer ne pourra pas revenir dessus. Non seulement l'indexation de l'année écoulée est perdue, mais en plus pour la prochaine indexation il ne pourra pas réajuster le loyer comme s'il avait régulièrement fait ses indexations.

1re hypothèse:  le bailleur a régulièrement indexé le loyer depuis l'entrée de son locataire le 1er avril 2013 :
Révision le 1er avril 2014 : 1.000 € x 124,83 (nouvel indice 2013) / 123,97 (ancien indice 2012) = 1.006,94 €.

Révision pour le 1er avril 2015 : 1.006,94 € x 125,29 (nouvel indice 2014) / 124,83 (ancien indice 2013) = 1.010,65 € nouveau loyer le 1er avril 2015.

Révision le 1er avril 2016 : 1.010,65 € x 125,28 (nouvel indice 2015) / 125,29 (ancien indice 2014) = 1.010,57 €. Le nouveau loyer baisse au 1er avril 2016 car l'évolution de l'indice sur un an est négatif.

2e hypothèse : le bailleur n'a pas révisé son loyer en 2014 ni en 2015 :
La révision pour 2016 sera calculée comme suit : 1.000 € x 125,28 (nouvel indice 2015) / 125,29 (ancien indice 2014) = 999,92 € nouveau loyer le 1er avril 2016 qui baisse car l'évolution de l'indice sur un an est négatif.

Le bailleur qui n'a pas fait sa révision en 2014 ni en 2015 perd 83,28 € + 127,80 € = 211,08 € d'indexation de loyer sur 2 ans, qu'il ne pourra pas réclamer au locataire, en outre il perd 10,57 € de valeur sur son loyer qu'il ne pourra plus mettre à niveau.

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