L'encadrement des loyers à la relocation est prolongé pour 1 an !

L’encadrement des loyers à la relocation : uniquement en « zone tendue »

Depuis l’été 2012, dans les villes de la zone tendue, la fixation du loyer pour une location d'habitation vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire ou pour un bail mobilité est :

• libre s’il s’agit d’une première location ou d'un logement inoccupé par un locataire depuis plus de dix-huit mois ;
• encadrée s’il s’agit d’une relocation sauf rares exceptions.

👉 Ce dispositif annuel d'encadrement des loyers est une nouvelle fois reconduit à l’identique pour un an, soit jusqu’à l’été 2026 (du 1er août 2025 au 31 juillet 2026).

Comment savoir si votre logement est en zone tendue ?

La zone tendue est une zone géographique qui regroupe au total 1 434 communes composant 47 agglomérations de métropole et d'outre-mer*.

🙋‍♀️ Précision : la zone tendue en matière de location ne se confond pas avec celle applicable au prêt à taux 0 % pour l'accession à la propriété.

Comment fonctionne l’encadrement des loyers à la relocation ?

Dans les 1 434 communes de la zone tendue, lorsque le logement est reloué, « le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire » : en clair, en zone tendue, le loyer ne peut tout simplement pas être augmenté lors d'un changement de locataire. Cette règle s'applique aux baux vides et meublés à usage de résidence principale du locataire ainsi qu'aux baux mobilité.

Toutefois, si aucune indexation du loyer n'a été effectuée au cours des douze mois précédant la signature du nouveau bail, le loyer appliqué au nouveau locataire peut être, par rapport au loyer du locataire sortant, majoré de la variation de l'IRL qui existe sur un an au moment de la signature (actuellement + 1,04 %).

Quelles sont les exceptions à l’encadrement des loyers à la relocation ?

2 exceptions à l'encadrement du loyer à l'occasion de la relocation d'un logement sont prévues par la loi :

1. la réalisation de gros travaux d'amélioration ;
2. la sous-évaluation du loyer.

⚠️ Attention : dans les deux cas, la loi subordonne le déplafonnement du loyer à une performance énergétique minimale du logement ; le loyer des logements classés F ou G par le diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut en aucun cas être augmenté entre deux locataires. Cette « éco-conditionnalité » est motivée par la volonté de lutter contre le changement climatique et les émissions de gaz à effet de serre qui peut aller jusqu'à l'interdiction de la location des passoires thermiques.

Réaliser de gros travaux pour échapper à l’encadrement des loyers à la relocation

Lorsque le propriétaire a fait réaliser, pendant le bail précédent ou après le départ du locataire sortant, des travaux d'amélioration¹ ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux TTC.

👉 Si les travaux d'amélioration ont été effectués depuis moins de six mois et sont d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer, alors le loyer du nouveau bail peut être librement réévalué. En clair, les propriétaires qui réalisent beaucoup de travaux d'amélioration sont récompensés !

Un loyer manifestement sous-évalué peut être augmenté malgré l’encadrement

Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué par rapport au marché, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

🙋‍♀️ Cette exception à l’encadrement des loyers est rarement utilisée en raison de sa complexité. Trouver des références de loyers pour des logements comparables dans la même zone est laborieux. Seuls les propriétaires dont le loyer est très bas par rapport au marché (par exemple, pour un locataire en place depuis des décennies) auront intérêt à entamer cette démarche. Attention, cela peut prendre du temps ! Pour trouver des références de loyers, il faut vous tourner vers votre observatoire des loyers et/ou vers votre Agence départementale d'information sur le logement (Adil).

⚖️Quelles sanctions en cas de non-respect de l’encadrement des loyers ?

Si le loyer fixé excède le montant du loyer précédent sans que ce dépassement puisse se justifier par l'une des rares exceptions prévues par la loi, le locataire peut demander à tout moment, amiablement puis en justice :

• Que le loyer soit ramené à son juste montant ;
• Le remboursement du trop-perçu.

🙋‍♀️ Si vous vouliez tricher, n'oubliez pas que le modèle type de bail contient obligatoirement un « mouchard » puisque doit systématiquement être mentionné au contrat le dernier loyer appliqué au locataire précédent. Reste que le respect de l'encadrement des loyers à la relocation reste limité tant son non-respect est difficile à combattre pour le locataire...