Locations saisonnières à Paris : faut-il une autorisation pour louer ?

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Tout propriétaire qui souhaite louer à Paris en meublé pour une durée inférieure à un an est soumis à autorisation. Un dossier doit être déposé et l'autorisation obtenue avant toute mise en location.

Louer un logement meublé pour une durée inférieure à un an (à la nuitée, à la semaine ou au mois) est soumis à autorisation si le logement se situe dans une ville de plus de 200.000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Cette autorisation doit être obtenue avant toute mise en location.

Important : la Mairie de Paris (direction de l'urbanisme) veille  à appliquer la réglementation et à sanctionner les contrevenants. PAP a eu l’occasion de s'entretenir avec la Direction du logement et de l’habitat de la Mairie de Paris.

Pourquoi Paris en priorité ?

Depuis quelques années, les locations saisonnières sont en plein essor, restreignant ainsi le parc locatif à titre d'habitation principale. En cinq ans, le marché locatif traditionnel parisien a perdu de 20.000 à 30.000 logements selon les estimations. Face à ce constat, la Mairie de Paris a réactivé une réglementation existante mais tombée jusque-là en désuétude : l'article L 631-7 du Code de la Construction et de l' Habitation.

Cet article soumet à autorisation préalable dans les communes concernées la transformation des locaux d'habitation en locaux à usage commercial, industriel ou administratif.

Et c'est bien là que le bât blesse : on considère que faire de la location meublée non affectée à l'habitation principale fait échapper le bien à l'usage d'« habitation », le revêtant d'un usage dit « professionnel », impliquant ainsi un « changement d'usage » des logements rentrant dans le champ d'application de l'article L 631-7 du CCH.

Qui est concerné ?

Comme nous l’avons vu ci-dessus, les Parisiens sont les premiers concernés et doivent impérativement se soumettre à cette réglementation. Une autorisation auprès de la Mairie de Paris est nécessaire avant de proposer à la location un bien meublé pour des durées inférieures à un an (ou 9 mois pour un étudiant).  En clair, dès lors que le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire.

Sont donc concernés beaucoup de propriétaires qui proposaient jusqu’alors un bail d’une courte durée sous la forme d'une location saisonnière aux personnes effectuant un stage dans la capitale, accompagnant un malade hospitalisé ou dans l’intervalle d’un bail étudiant. Mais aussi tous les propriétaires qui consentaient un bail meublé à titre de résidence secondaire.

A noter : La loi permet aux personnes qui louent au maximum quatre mois (120 jours) par an leur habitation principale pour profiter de revenus supplémentaires d'échapper à cette réglementation. Vous le comprendrez aisément car il s'agit de leur propre habitation et que cela n'enlève aucunement le bien du parc locatif. Il convient de noter que ces 4 mois doivent être comptabilisés en année glissante, sur les 12 mois qui précèdent et non en année civile.

Pas d’autorisation sans compensation

Pour obtenir l’autorisation de la Mairie de Paris, le demandeur doit impérativement présenter au soutien de son dossier, en compensation, un bien d’activité d’une surface équivalente ou du double dans le même arrondissement et s'engager à le transformer en local d'habitation. A défaut de bien, il peut joindre à son dossier une cession de titre de commercialité acheté auprès d'un organisme qui souhaite transformer un immeuble de bureaux en logements.

A défaut d’avoir un bien, on peut acheter un titre de commercialité. Souvent de grandes sociétés (bailleurs sociaux) achètent des plateaux entiers de surface commerciale et les transforment en habitation. Ces surfaces sont affectées à l’habitation et la commercialité « perdue » peut être revendue en plusieurs titres jusqu’à concurrence de la surface transformée.

Sachez qu’acheter un titre de commercialité revient sur Paris à environ entre 1.500 et 2.000 €/m² sachant que de nombreux arrondissements se trouvent être touchés par la compensation renforcée. En effet, dans certains arrondissements où la pénurie de locaux d’habitation est avérée, les locaux proposés en compensation doivent représenter une surface double de celle faisant l’objet de la demande du changement d’usage (2 m² de compensation pour 1 m² transformé).

Pour des cessions de titre de commercialité, vous pouvez vous adresser à la Mairie de Paris afin que vous soient communiquées des adresses de bailleurs sociaux. Sachez qu'il existe aussi un marché privé. Vous pouvez faire une recherche sur les marchés privés sur internet.

Liste des arrondissements de compensation renforcée

Impératif : Les deux opérations (la transformation de son logement et la compensation) doivent être conduites de manière concomitante : les locaux de compensation ne doivent pas être déjà revenus à l’habitation au moment du dépôt du dossier de demande de changement d’usage. 

Comment obtenir cette autorisation ?

Le service instructeur des autorisations de changement d ‘usage est le Bureau de la protection des locaux d'habitation (BPLH) situé au 17 boulevard Morland75004 Paris et le guichet d’enregistrement où envoyer les dossiers se situe au Pôle Accueil et Service de l'Usager (PASU),6 promenade Levy-Strauss  75013 Paris qui nous transmet les dossiers, une fois le dossier enregistré et l’accusé de réception envoyé.

Vous devez remplir un dossier. Vous pouvez le télécharger et joindre un certain nombre de pièces justificatives, à savoir :

Pour le ou les locaux de transformation :

    •   Plan coté du local, objet de la demande daté et signé par le(s) demandeur(s) (avec la superficie habitable du logement conformément à l’art. R.111-2 du C.C.H) ;
    •   Titre d’occupation ou attestation de propriété, éventuellement promesse de vente ou projet de bail ; 
  •  Engagement du propriétaire si le demandeur est locataire ;
  • Attestation du propriétaire justifiant que le règlement de copropriété ne s'oppose pas au changement d'usage ou à défaut produire l'accord de la copropriété.

Pour la compensation :

    •   Plans de l’état actuel ;
    •   Plans de l’état futur avec mention obligatoire des superficies habitables certifiées par géomètre ;
    •   Etat des surfaces projetées certifiées par géomètre ;
    •   Copie de l’acte ou attestation de mise à disposition de compensation (titre de compensation) ;
  •   Copie de tout mode de preuve concernant l’occupation des locaux en 1970.

Pour la déclaration d’autorisation définitive :

    •   Produire ultérieurement la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) ;
    •   Copie des dérogations ou autorisations antérieurement délivrées pour le local, objet du changement d’usage et local de compensation.

Loi pour une République numérique :un numéro de déclaration devra figurer dans les annonces de location  à compter de décembre 2017
 


 Tous les propriétaires qui louent en saisonnier dans la capitale vont devoir   respecter un mécanisme de déclaration préalable soumise à enregistrement par la mairie de Paris. La déclaration sera à effectuer par internet et donnera lieu à la délivrance d'un numéro de déclaration qui devra figurer dans les annonces de location, sous peine de sanction financière. 
Cette procédure devra être respectée que le logement loué constitue ou non la résidence principale du propriétaire bailleur.
Par ailleurs, les locataires qui sous-louent en saisonnier leur logement pendant leurs absences devront également se plier à cette formalité (après avoir obtenu du propriétaire l'autorisation de sous-louer le logement bien évidemment). 
Important :  La délibération mettant en œuvre les dispositions du décret d’application du 29 avril 2017 de l’article 51 de la Loi pour une République Numérique du 7 octobre 2016 a été mis à l’ordre du jour du Conseil de Paris le 3  juillet 2017 . Il en ressort que  l’enregistrement devra d'effectuer  via un télé-service à compter du 1er octobre 2017 jusqu’au 1er décembre 2017, date à laquelle il deviendra obligatoire à Paris. Cette formalité s'applique également à ceux qui ne louent pas plus de 120 jours par an (un bon moyen de vérifier que les 120 jours ne sont pas dépassés!!!).

Autre incidence de la loi : tout loueur qui propose un logement sur une plateforme numérique doit obligatoirement fournir à la société une déclaration sur l'honneur attestant du respect des obligations requises ( article L 324-2-1 du Code de Tourisme).
 
 Source : loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique 
 

Attention ! L’examen du dossier ne commence qu’une fois qu'il est effectivement complet.

Les exceptions à la compensation

Sont dispensés d’une autorisation avec compensation :

  • - Les locaux situés en Zones urbaines sensibles (ZUS) ou dans les quartiers du Contrat urbain de cohésion sociale (CUCS).
  • les locaux situés dans les quartiers autres que ceux où a été constatée une prédominance des surfaces de bureaux par rapport aux surfaces de logements, lorsque la surface du local, objet du changement d’usage, ne dépasse pas 50 m² par professionnel et dans la limite de 150 m².

A savoir : il est important de vous reporter au règlement municipal de la ville de Paris pour de plus amples précisions.

Une fois l’autorisation obtenue

Une fois l’autorisation obtenue, n’oubliez pas, il vous reste encore des petites formalités à accomplir :

  •  Vous devez déposer une déclaration de meublé de tourisme en mairie ;
  • Vous devez vous déclarer en Mairie car vous serez redevable de la taxe de séjour .
  •  Si votre autorisation a été subordonnée à une compensation, vous devez publier cette autorisation au fichier immobilier du bureau de la conservation des hypothèques de Paris.

Et si on veut revenir à l’habitation ?

Les autorisations de changements d’usage à caractère réel sont définitives et attachées au local.

Toutefois la situation du local est réversible :

  • Il peut retourner à l’habitation avec une simple demande de changement de destination (permis de construire ou déclaration préalable, même sans travaux). Dans cette hypothèse, son auteur ne pourra plus faire de la location de courte durée.
  • La surface de commercialité acquise au moment du changement d’usage peut être revendue. Il existe un marché et la commercialité peut être revendue. Certains l’auront probablement déjà amorti après quelques années de location et profiteront de la revente...

Les sanctions

Le propriétaire n'ayant pas respecté la procédure ou les conditions d'autorisation peut être condamné à une amende civile de 50.000 € par logement et une astreinte d'un montant maximal de 1 000€ par jour et par m² jusqu'à régularisation, dont le produit est versé à l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat.

Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires.

 Attention! Des sanctions pénales sont possibles en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration (article L 651-3 du code de la construction et de l'habitation): emprisonnement d'un an et amende de 80 000 euros ( avec intervention de la Brigade de Répression de la Délinquance Astucieuse de la  Préfecture de Police).

Si vous habitez en Région,  nous vous invitons à vous rapprocher de votre mairie et prendre connaissance de notre article

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