Locations saisonnières à Paris : faut-il une autorisation pour louer ?

La télédéclaration

Depuis le 1er décembre 2017, le loueur doit faire une déclaration préalable soumise à enregistrement par « téléservice », c'est-à-dire par internet sur un site dédié sous peine d'une amende 5 000 € .

Une fois faite, la déclaration permet la délivrance immédiate au loueur d’un numéro d’enregistrement qui doit obligatoirement figurer dans l’annonce de location publiée sur  les sites internet,  notamment sur papvacances.fr. Pour en savoir davantage sur la télédéclation

En revanche, au-delà de 120 jours/an pour une résidence principale et dans tous les cas si le logement constitue la résidence secondaire du loueur, la télédéclaration doit toujours s’accompagner de la très lourde, très complexe et très coûteuse procédure de changement d’usage.

Pourquoi Paris en priorité ?

Depuis quelques années, les locations saisonnières sont en plein essor, restreignant ainsi le parc locatif à titre d'habitation principale. En cinq ans, le marché locatif traditionnel parisien a perdu de 20 000 à 30 000 logements selon les estimations. Face à ce constat, la Mairie de Paris a réactivé une réglementation existante mais tombée jusque-là en désuétude : l'article L 631-7 du Code de la Construction et de l' Habitation.

Cet article soumet à autorisation préalable dans les communes concernées la transformation des locaux d'habitation en locaux à usage commercial, industriel ou administratif.

Et c'est bien là que le bât blesse : on considère que faire de la location meublée non affectée à l'habitation principale fait échapper le bien à l'usage d'« habitation », le revêtant d'un usage dit « professionnel », impliquant ainsi un « changement d'usage » des logements rentrant dans le champ d'application de l'article L 631-7 du CCH.

Qui est concerné ?

Comme nous l’avons vu ci-dessus, les Parisiens sont les premiers concernés et doivent impérativement se soumettre à cette réglementation. Une autorisation auprès de la Mairie de Paris est nécessaire avant de proposer à la location un bien meublé pour des durées inférieures à un an (ou 9 mois pour un étudiant).  En clair, dès lors que le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire.

Sont donc concernés beaucoup de propriétaires qui proposaient jusqu’alors un bail d’une courte durée sous la forme d'une location saisonnière aux personnes effectuant un stage dans la capitale, accompagnant un malade hospitalisé ou dans l’intervalle d’un bail étudiant. Mais aussi tous les propriétaires qui consentaient un bail meublé à titre de résidence secondaire.

Pas d’autorisation sans compensation

Pour obtenir l’autorisation de la Mairie de Paris, le demandeur doit impérativement présenter au soutien de son dossier, en compensation, un bien d’activité d’une surface équivalente ou du double dans le même arrondissement et s'engager à le transformer en local d'habitation. A défaut de bien, il peut joindre à son dossier une cession de titre de commercialité acheté auprès d'un organisme qui souhaite transformer un immeuble de bureaux en logements.

A défaut d’avoir un bien, on peut acheter un titre de commercialité. Souvent de grandes sociétés (bailleurs sociaux) achètent des plateaux entiers de surface commerciale et les transforment en habitation. Ces surfaces sont affectées à l’habitation et la commercialité « perdue » peut être revendue en plusieurs titres jusqu’à concurrence de la surface transformée.

Sachez qu’acheter un titre de commercialité revient sur Paris à environ entre 1 500 et 2 000 €/m² sachant que de nombreux arrondissements se trouvent être touchés par la compensation renforcée. En effet, dans certains arrondissements où la pénurie de locaux d’habitation est avérée, les locaux proposés en compensation doivent représenter une surface double de celle faisant l’objet de la demande du changement d’usage (2 m² de compensation pour 1 m² transformé).

Pour des cessions de titre de commercialité, vous pouvez vous adresser à la Mairie de Paris afin que vous soient communiquées des adresses de bailleurs sociaux. Sachez qu'il existe aussi un marché privé. Vous pouvez faire une recherche sur les marchés privés sur internet.

Liste des arrondissements de compensation renforcée

Comment obtenir cette autorisation ?

Le service instructeur des autorisations de changement d ‘usage est le Bureau de la protection des locaux d'habitation (BPLH) situé au 17 boulevard Morland75004 Paris et le guichet d’enregistrement où envoyer les dossiers se situe au Pôle Accueil et Service de l'Usager (PASU),6 promenade Levy-Strauss  75013 Paris qui nous transmet les dossiers, une fois le dossier enregistré et l’accusé de réception envoyé.

Vous devez remplir un dossier. Vous pouvez le télécharger et joindre un certain nombre de pièces justificatives, à savoir :

Pour le ou les locaux de transformation :

•   Plan coté du local, objet de la demande daté et signé par le(s) demandeur(s) (avec la superficie habitable du logement conformément à l’art. R 111-2 du C.C.H) ;

•   Titre d’occupation ou attestation de propriété, éventuellement promesse de vente ou projet de bail ; 

•  Engagement du propriétaire si le demandeur est locataire ;

• Attestation du propriétaire justifiant que le règlement de copropriété ne s'oppose pas au changement d'usage ou à défaut produire l'accord de la copropriété.

Pour la compensation :

•   Plans de l’état actuel ;

•   Plans de l’état futur avec mention obligatoire des superficies habitables certifiées par géomètre ;

•   Etat des surfaces projetées certifiées par géomètre ;

•   Copie de l’acte ou attestation de mise à disposition de compensation (titre de compensation) ;

•   Copie de tout mode de preuve concernant l’occupation des locaux en 1970.

Pour la déclaration d’autorisation définitive :

•   Produire ultérieurement la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) ;

•   Copie des dérogations ou autorisations antérieurement délivrées pour le local, objet du changement d’usage et local de compensation.

Les exceptions à la compensation

Sont dispensés d’une autorisation avec compensation :

• - Les locaux situés en Zones urbaines sensibles (ZUS) ou dans les quartiers du Contrat urbain de cohésion sociale (CUCS).
• les locaux situés dans les quartiers autres que ceux où a été constatée une prédominance des surfaces de bureaux par rapport aux surfaces de logements, lorsque la surface du local, objet du changement d’usage, ne dépasse pas 50 m² par professionnel et dans la limite de 150 m².

Une fois l’autorisation obtenue

Une fois l’autorisation obtenue, n’oubliez pas, il vous reste encore des petites formalités à accomplir :

•  Vous devez déposer une déclaration de meublé de tourisme en mairie ;
• Vous devez vous déclarer en Mairie car vous serez redevable de la taxe de séjour .
  
•  Si votre autorisation a été subordonnée à une compensation, vous devez publier cette autorisation au fichier immobilier du bureau de la conservation des hypothèques de Paris.

Et si on veut revenir à l’habitation ?

Les autorisations de changements d’usage à caractère réel sont définitives et attachées au local.

Toutefois la situation du local est réversible :

• Il peut retourner à l’habitation avec une simple demande de changement de destination (permis de construire ou déclaration préalable, même sans travaux). Dans cette hypothèse, son auteur ne pourra plus faire de la location de courte durée.
• La surface de commercialité acquise au moment du changement d’usage peut être revendue. Il existe un marché et la commercialité peut être revendue. Certains l’auront probablement déjà amorti après quelques années de location et profiteront de la revente...

Les sanctions

Le propriétaire n'ayant pas respecté la procédure ou les conditions d'autorisation peut être condamné à une amende civile de 50 000 € par logement et une astreinte d'un montant maximal de 1 000 € par jour et par m² jusqu'à régularisation, dont le produit est versé à l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat.

Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires.

Attention ! Des sanctions pénales sont possibles en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration (article L 651-3 du code de la construction et de l'habitation): emprisonnement d'un an et amende de 80 000 euros (avec intervention de la Brigade de Répression de la Délinquance Astucieuse de la  Préfecture de Police).

Si vous habitez en dehors de Paris, nous vous invitons à vous rapprocher de votre mairie et prendre connaissance de notre article.