Votre location saisonnière nécessite-t-elle une autorisation ?

Toute location saisonnière doit être déclarée auprès de la mairie dont dépend le logement. La déclaration doit indiquer le nombre de pièces, de lits et les périodes prévisionnelles de location.

Quelles autorisations pour louer votre résidence principale ?

La déclaration

Les propriétaires louant tout ou partie de leur résidence secondaire ont longtemps été dispensés de l'obligation de déclarer leur location à condition de ne pas louer plus de quatre mois par an. Cette durée de quatre mois découle du fait qu'est considérée comme résidence principale celle que l'on occupe huit mois dans l'année.

La loi pour une république numérique du 7 octobre 2016 a consacré la possibilité de louer sa résidence principale cent vingt jours par an.  Parallèlement, elle a prévu de soumettre les loueurs occasionnels à une obligation de déclaration. Il ne s'agit pas d'une obligation qui s'impose à tous ceux qui loueraient leur résidence principale. Sont concernés ceux dont le logement se situe dans une commune qui a fait le choix par délibération du conseil municipal d'imposer à tous les loueurs de meublés de tourisme de déclarer leur(s) location(s). Il peut s'agir donc d'un logement situé dans une ville de plus de 200 000 habitants, Paris, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne, mais également tout autre commune qui le requiert.

La déclaration ou télédéclaration doit comporter :

• l'identité, l'adresse postale et l'adresse électronique du déclarant ;
• l'adresse du local meublé, avec au besoin le bâtiment, l'escalier, l'étage et le numéro d'appartement ou lorsque cela est possible, le numéro identifiant le logement figurant sur l'avis de taxe d'habitation ;
• son statut de résidence principale ;
• le nombre de pièces composant le meublé, le nombre de lits ;
• les dates prévisionnelles de location.

Pour les communes concernées, le loueur devra obtenir à l'occasion de sa télédéclaration un numéro de 13 chiffres qui figurera obligatoirement dans l'annonce de mise en location.

Il est à noter que lorsque le loueur est lui-même locataire, il doit avoir obtenu au préalable une autorisation écrite de son propriétaire de sous-louer le logement. La location saisonnière doit également être compatible avec le règlement de copropriété.

Quelles autorisations pour louer votre résidence secondaire ?

Lorsque le logement que vous proposez à la location saisonnière ne constitue pas votre résidence principale, vous devez non seulement en faire la déclaration à la mairie, mais dans certaines hypothèses obtenir une autorisation.

L'autorisation pour être obtenue nécessite que vous ayez accompli un certain nombre de démarches préalables.

La télédéclaration

Elle est obligatoire et doit renseigner :

• l'identité, l'adresse postale et l'adresse électronique du déclarant ;
• l'adresse du local meublé, précisant au besoin le bâtiment, l'escalier, l'étage et le numéro d'appartement ou lorsque cela est possible, le numéro identifiant le logement figurant sur l'avis de taxe d'habitation ;
• le statut de la résidence ;
• le nombre de pièces composant le meublé, le nombre de lits et, le cas échéant, la date de la décision de classement et le niveau de classement du meublé.

Le changement d'usage

A Paris, Versailles, dans les Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne, dans les communes de plus 200 000 habitants et toutes les communes qui en font le choix, la location saisonnière n'est pas considérée comme de la location d'habitation mais plutôt une activité au même titre qu'une location commerciale, professionnelle. De ce fait et avant de pouvoir débuter cette activité, le propriétaire doit procéder à un changement d'usage du bien destiné à la location saisonnière.

La compensation

Le changement d'usage peut s'accompagner d'une compensation dans certaines villes à l'exemple de Paris, Levallois-Perret, Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Colombes, Lille et Bordeaux pour certains de leurs secteurs, etc.
Le mécanisme de compensation consiste à affecter à l'habitation une surface au moins équivalente à celle destinée à la location saisonnière, et qui était jusque-là consacrée à une activité. Le propriétaire peut faire la compensation avec ses propres biens ou acquérir un titre de commercialité.

L'autorisation

Une fois ces démarches effectuées, le propriétaire va obtenir une autorisation avec une numéro de déclaration qu'il devra obligatoirement faire figurer dans son annonce de location.

De nombreuses villes (et pas uniquement les grandes villes) rendent obligatoire la télédéclaration de location saisonnière avec des sanctions à la clé en cas de manquement. Dans tous les cas, il faudra toujours vous renseigner auprès de la mairie dont dépend le logement que vous souhaitez mettre en location afin de savoir quelles démarches s'imposent à vous.

Quelles sanctions en cas de non-respect des obligations?

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite Loi Elan, est venue alourdir par des sanctions le non-respect des obligations mises à la charge des loueurs en meublés touristiques. Il en est de même pour les intermédiaires et/ou plateformes numériques mettant à disposition ces meublés touristiques.

Sanctions des loueurs de meublés touristiques

• Lorsque le loueur qui n'a pas procédé à la télédéclaration de son bien quand cela était requis est passible d'une amende 5 000 € d'amende
• Toute personne offrant à la location un meublé de tourisme déclaré comme sa résidence principale plus de 120 jours au cours d'une même année civile s'expose à une amende civile de 10 000 €.
• Le loueur du meublé de tourisme doit dans un délai d'un mois après la demande de la commune, transmettre le nombre de nuitées louées en rappelant l'adresse et le numéro de télédéclaration du meublé. En cas de défaillance, il est passible d'une amende de 10 000 €
  
• Le loueur du meublé de tourisme qui n'aura pas respecté la procédure de changement d'usage du logement encoure une amende de 50 000 € par logement loué irrégulièrement au titre de meublé de tourisme. De plus une astreinte de 1 000 € par jour et par mètre carré est prévue jusqu'à ce que le logement soit rendu à son usage: l'habitation principale. 

Sanction des plateformes numériques

Les plateformes numériques d'annonces de locations saisonnières sont également visées par des sanctions.

• Pour toute annonce parue sans le numéro de télédéclaration alors que la commune concernée le prescrivait, une amende civile de 12 500 € par annonce est prévue à l'encontre de la plateforme numérique contrevenante.
• La plateforme numérique qui a la connaissance et le contrôle des données stockées sur le nombre de jours au cours desquels un meublé de tourisme a fait l'objet d'une location par son intermédiaire devra transmettre ce décompte dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration. Son manquement l'expose à une amende civile ne pouvant excéder 50 000 € par meublé objet du manquement.
• La plateforme numérique qui par la connaissance et le contrôle des données stockées est en mesure de savoir qu'une résidence déclarée principale a été louée plus de 120 jours pour l'année civile par son intermédiaires qui ne procède pas à son retrait s'expose à une amende de 50 000 € par annonce faisant l'objet du manquement.

Paris est l'une des villes où la règlementation sur les meublés de tourisme est la plus restrictive pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article Location meublée touristique à Paris: télédéclaration obligatoire. De plus en plus de villes emboîtent le pas à Paris, pour savoir si votre commune est concernée vous pouvez notamment consulter notre article Meublé de tourisme : quelles formalités pour quelles villes ?.