Comprendre le règlement de copropriété

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C'est au moment où l'on achète ou reçoit un logement (ou tout autre bien immobilier situé dans un immeuble collectif) que l'ancien propriétaire transmet au nouveau propriétaire le règlement de copropriété. Cet outil est indispensable car il permet à chaque copropriétaire de connaître sa quote-part dans la répartition des charges. Il fixe également les règles de fonctionnement de la copropriété.

Si vous vous apprêtez à acheter un bien immobilier, le vendeur va vous présenter un certain nombre de documents avant la vente afin de vous informer sur différents points.

Avec la loi Alur, le vendeur devra désormais indiquer dans son annonce de vente si le bien fait partie d'une copropriété, le nombre de lots de sa copropriété, le montant annuel des charges. Les annonces devront également préciser si la copropriété est en difficulté financière. La liste des documents à fournir à l'acquéreur avant la vente se trouve enrichie de nouveaux documents.

Dans les immeubles collectifs, en plus du dossier de diagnostics techniques qui informe l'acheteur sur l'état du bien vendu, en indiquant, par exemple, la performance énergétique et la classe énergie dans laquelle il se situe, le vendeur va également fournir des documents sur l'immeuble.

En particulier, il présente à l'acheteur le dernier procès-verbal de l'assemblée générale au cours de laquelle les copropriétaires ont voté d'éventuels travaux. Il lui présente également le règlement de copropriété. L'acheteur peut ainsi situer le bien qu'il convoite dans son contexte collectif, et connaître l'usage qu'il peut faire du bien convoité.

C'est ensuite lors de la vente devant notaire que celui-ci remet à l'acheteur, en même temps que son titre de propriété, différentes annexes, dont le règlement de copropriété.

A noter : c'est quelques mois après la vente que l'acheteur reçoit son titre de propriété et ses annexes, le temps que le notaire effectue les différentes formalités après la vente.

Contenu du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété définit les règles de fonctionnement de la copropriété et fixe les droits et les obligations des copropriétaires et de manière générale de tous les habitants de la copropriété.

Le règlement de copropriété doit préciser quelles parties sont communes et quelles autres sont privatives, sans rien laisser dans l'ombre. Il fixe le nombre de tantièmes de copropriété affectés à chacun des lots que comporte l'immeuble. Il indique également à quel usage est destiné chaque lot.

Les parties privatives et les parties communes

Un immeuble collectif est constitué de parties privatives (les logements, caves, parkings...) qui appartiennent en propre à chacun des copropriétaires, et de parties communes (hall d'entrée, escalier, ascenseurs, paliers...) dont la propriété est répartie entre tous les copropriétaires.

Chaque partie privative constitue un lot et comporte un numéro qui permet de l'identifier. La description complète de l'immeuble et sa répartition en lots sont soit inscrites dans un « état descriptif de division » en annexe du règlement de copropriété, soit directement intégrées au sein du règlement. C'est lui qui attribue un numéro à chaque lot et le situe dans l'immeuble : à quel l'étage, quelle porte...

A noter : un même propriétaire est souvent propriétaire de plusieurs lots. C'est le cas s'il possède à la fois un logement, une cave et un parking dans un immeuble. Chacun de ses trois lots comporte un numéro bien distinct.
Les tantièmes de copropriété
A chacun des lots de l'immeuble est rattachée une quote-part de parties communes représentée par des millièmes de copropriété. Chaque copropriétaire est ainsi propriétaire d'une quote-part des parties communes. Il est redevable des charges et travaux portant sur les parties communes en fonction de ses tantièmes, le plus souvent désignés comme des « millièmes » de copropriété.

Le règlement de copropriété indique à quel usage est destiné chaque lot. Certains lots peuvent être exclusivement affectés à l'habitation, d'autres à l'exercice d'un commerce ou encore à l'usage de garage, de cave, d'entrepôt, etc.

A noter : si une copie du règlement de copropriété doit être remise à chaque nouveau copropriétaire, le copropriétaire bailleur doit pour sa part en remettre une copie au locataire.

Pour aller plus loin...

Absence à l'assemblée générale de la copropriété. Tout savoir pour se faire représenter à l'assemblée générale, copropriété, mandat, vote des décisions, copropriétaires.

Parties communes. Tout savoir sur les diagnostics à réaliser dans les parties communes, la présence d'amiante, de plomb.