Comprendre le règlement de copropriété

Si vous vous apprêtez à acheter un bien immobilier, le vendeur va vous présenter un certain nombre de documents avant la vente afin de vous informer sur différents points.

Avec la loi Alur, le vendeur devra désormais indiquer dans son annonce de vente si le bien fait partie d'une copropriété, le nombre de lots de sa copropriété, le montant annuel des charges. Les annonces devront également préciser si la copropriété est en difficulté financière. La liste des documents à fournir à l'acquéreur avant la vente se trouve enrichie de nouveaux documents.

Dans les immeubles, en plus du dossier de diagnostics techniques qui informe l'acheteur sur l'état du bien vendu, en indiquant, par exemple, la performance énergétique et la classe énergie dans laquelle il se situe, le vendeur va également fournir des documents sur l'immeuble.

En particulier, il présente à l'acheteur le dernier procès-verbal de l'assemblée générale au cours de laquelle les copropriétaires ont voté d'éventuels travaux. Il lui présente également le règlement de copropriété. L'acheteur peut ainsi situer le bien qu'il convoite dans son contexte collectif, et connaître l'usage qu'il peut faire du bien convoité. C'est ensuite lors de la vente devant notaire que celui-ci remet à l'acheteur, en même temps que son titre de propriété, différentes annexes, dont le règlement de copropriété.

Contenu du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété définit les règles de fonctionnement de la copropriété et fixe les droits et les obligations des copropriétaires et de manière générale de tous les habitants de la copropriété. Il doit préciser quelles parties sont communes et quelles autres sont privatives, sans rien laisser dans l'ombre. Il fixe le nombre de tantièmes de copropriété affectés à chacun des lots que comporte l'immeuble. Il indique également à quel usage est destiné chaque lot.

Les parties privatives et les parties communes

Un immeuble collectif est constitué de parties privatives (les logements, caves, parkings...) qui appartiennent en propre à chacun des copropriétaires, et de parties communes (hall d'entrée, escalier, ascenseurs, paliers...) dont la propriété est répartie entre tous les copropriétaires.

Chaque partie privative constitue un lot et comporte un numéro qui permet de l'identifier. La description complète de l'immeuble et sa répartition en lots sont soit inscrites dans un « état descriptif de division » en annexe du règlement de copropriété, soit directement intégrées au sein du règlement. C'est lui qui attribue un numéro à chaque lot et le situe dans l'immeuble : à quel l'étage, quelle porte...

Le règlement de copropriété indique à quel usage est destiné chaque lot. Certains lots peuvent être exclusivement affectés à l'habitation, d'autres à l'exercice d'un commerce ou encore à l'usage de garage, de cave, d'entrepôt, etc.

Les implications du règlement de copropriété

A défaut de précision dans le règlement dans la copropriété, pour savoir si une partie est commune ou privative on doit se référer à la loi qui encadre la copropriété. L'article 2 de cette loi indique que « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ».

Votre règlement de copropriété ne précise pas si les stores extérieurs des fenêtres sont des parties communes ou privatives. Les stores ne figurent pas sur la liste des parties communes prévues par l'article 3 de la loi. Il s'agit au contraire d'un équipement réservé à l'usage exclusif d'un copropriétaire. C'est donc une partie privative (article 2 de la loi).

La participation des copropriétaires aux charges communes

Le règlement de copropriété fixe la quote-part attachée à chaque lot, c'est-à-dire la part de charges qui revient à chaque lot dans chacune des deux catégories de charges suivantes:

• Les charges générales : ce sont les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes. Leur quote-part correspond généralement à celle indiquée dans l'état descriptif de division ;
• Les charges spéciales : ce sont les charges relatives aux services collectifs et aux éléments d'équipement commun. Elles sont réparties en fonction de l'utilité que ces services ou éléments présentent pour chacun des lots.

L'usage des lots

Le règlement de copropriété prévoit souvent qu'un immeuble est entièrement affecté à l'usage d'habitation. Cela interdit l'installation d'activités commerciales, industrielles ou artisanales, mais cela n'empêche pas l'exercice de professions libérales. Pour interdire de telles activités, il faut que le règlement les prohibe expressément.

Une personne envisage d'acheter un petit logement afin d'en faire le lieu exclusif de son activité commerciale et d'y recevoir ses clients. Si le règlement comporte une clause d'habitation bourgeoise exclusive, l'acheteur ne pourra pas utiliser le logement en local d'activité. Il faudrait pour cela recueillir préalablement certaines autorisations administratives ainsi que l'autorisation en assemblée générale de copropriété. Lorsque l'immeuble comporte des locaux commerciaux, le règlement de copropriété interdit parfois l'exercice de certaines activités pouvant être sources de nuisances comme les commerces d'alimentation ou de restauration.

Si le règlement de copropriété détermine la destination de l'immeuble, il ne peut porter atteinte aux droits des copropriétaires de jouir librement de leur lot privatif. Toute restriction allant contre ce principe serait immanquablement frappée de nullité. Il en serait ainsi des clauses prévoyant par exemple :

• l'obligation pour un copropriétaire d'obtenir l'accord du syndicat des copropriétaires pour vendre son lot ;
• l'obligation de faire exécuter les travaux, dans les parties privatives, par l'entrepreneur de l'immeuble ;
• l'interdiction d'avoir des animaux domestiques chez vous. Mais vous devez cependant veiller à ce que le ou les animaux détenus ne causent ni dégât à l'immeuble, ni trouble de jouissance à vos voisins !

L'utilisation des parties communes

Le règlement de copropriété organise habituellement les modalités de jouissance des parties communes. Il représente une sorte de règlement intérieur d'immeuble. A ce titre, il y est souvent indiqué qu'il est interdit d'encombrer les parties communes. Il précise aussi les horaires d'ouverture des portes de l'immeuble, les horaires de livraison, les consignes en cas d'incendie, les modalités d'usage de l'ascenseur, etc.

Modifier le règlement de copropriété

La modification du règlement de copropriété ne peut être faite qu'avec l'accord des copropriétaires. La question doit en être portée à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires qui décident alors à la majorité requise.

Les copropriétaires doivent statuer à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix. Ce vote peut modifier la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes mais pas la destination des parties privatives ni leurs conditions d'utilisation. De même, l'assemblée générale statuant à la double majorité ne peut modifier la répartition des charges, sauf si ce changement est la conséquence de travaux, d'acquisition ou de vente de parties communes régulièrement décidés par l'assemblée générale.Tout autre changement nécessite une décision prise à l'unanimité.

La mise en conformité du règlement

La quasi-totalité des copropriétés sont pourvues de règlements, mais ceux-ci sont parfois anciens, et donc pas à jour des textes intervenus depuis la loi du 10 juillet 1965. Pour permettre de décider facilement de les mettre à jour, les copropriétaires peuvent en soumettre la décision à l'assemblée générale à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés (article 24 de la loi). Initialement limitée dans le temps, cette faculté est désormais pérennisée afin d'encourager les copropriétaires à mettre à jour leur règlement.