Propriétaire : pouvez-vous louer sans caution et sans garant ?

Cécile Nlend
Publié par Cécile Nlend
le 8 octobre 2024
Juriste chez PAP.fr

La caution et le garant font partie d'un dispositif pour assurer ou renforcer la solvabilité du locataire auprès du propriétaire. Mais est-ce que le propriétaire peut faire sans ? Quels sont les risques ?

Louer sans garant ni caution présente des risques…
Louer sans garant ni caution présente des risques… © Josep Gutierrez/GettyImage

✅ Oui, il est possible de louer sans caution ni garant

Le recours à une caution ou un garant est réglementé, mais pas obligatoire.

👉 Le recours à la caution solidaire est facultatif

C'est le propriétaire qui fait le choix ou non de demander au locataire de présenter un ou plusieurs garants. C'est souvent le cas lorsque le locataire ne présente pas un niveau de revenus suffisant par rapport au loyer (dans la pratique, des revenus correspondants à trois fois le montant du loyer), mais le propriétaire peut demander un garant même si les revenus du locataire sont suffisants.

Le fait de ne pas présenter de garant peut juste fragiliser le dossier du locataire au moment du choix du propriétaire. Mais un locataire dont le bail est en cours ne peut être contraint de présenter un garant : il n'encourt aucune sanction.

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Louer sans caution ni garant, quels sont les risques ?

Le propriétaire bailleur qui loue sans caution solidaire doit s'être assuré au préalable de la solvabilité du locataire. S'il loue à un profil dont les revenus ne sont pas suffisants, il prend le risque d'impayés de loyers sans qu'il puisse avoir recours à un tiers solvable en mesure de se substituer au locataire défaillant.

S'il signe le bail sans que le locataire ne se soit acquitté du dépôt de garantie, cela peut être un point d'alerte sur sa bonne foi et présager de futurs impayés. Le propriétaire dispose toutefois d'un recours, le défaut de paiement de la caution constituant une clause résolutoire du contrat.

Caution et garant renforcent la solvabilité du locataire. Nous vous recommandons vivement de les exiger.

⚠️ Dans certains cas, le dépôt de garantie est interdit

Le bail mobilité

C'est le seul contrat de location qui dispense le locataire de s'acquitter d'un dépôt de garantie. Le bail de mobilité a une durée comprise entre un mois et dix mois. Il ne vise que les locataires en mobilité professionnelle. Du fait de cette particularité, la réglementation ne prévoit pas de dépôt de garantie pour ce contrat ; en contrepartie, tous les locataires en bail mobilité sont éligibles au dispositif Visale.

Paiement de loyers d'avance

Le contrat peut prévoir une échéance trimestrielle, semestrielle, annuelle, etc. Les loyers étant payables d'avance, si le locataire paie plus de deux mois de loyers d'avance, le propriétaire ne peut lui demander de dépôt de garantie.

🙋‍♀️ Toutefois, le paiement mensuel est de droit ; à tout moment le locataire peut demander à revenir au paiement mensuel, dans ce cas, le propriétaire est de nouveau en droit de lui demander un dépôt de garantie.

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Pour aller plus loin : quel est l'état de la réglementation ?

L'arsenal juridique permet au propriétaire bailleur de demander au locataire un dépôt de garantie et/ou une caution solidaire.

👉 Le dépôt de garantie ou caution

  • Un montant plafonné selon qu'il s'agit d'une location vide ou meublée à titre de résidence principale ;
  • le moment d'exigibilité de la caution ;
  • l'utilité de la caution ;
  • les recours du propriétaire contre le locataire qui ne s'acquitte pas de son dépôt de garantie ;
  • les modalités de restitution à la fin du contrat.

Le dépôt de garantie couvre les sommes dues en fin de contrat et ne doit pas servir à payer de loyers.

👉 La caution solidaire ou garant

Le garant ou caution solidaire signe un acte de caution qui est soumis à un formalisme strict :

  • il s’engage pour une durée déterminée ;
  • le montant de son engagement est plafonné ;
  • il doit produire une mention manuscrite dans l'acte de caution ;
  • recevoir un exemplaire du contrat.

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