Mon locataire loue pendant les JO sans mon accord, que faire ?

Sous-location et hébergement, deux choses différentes

Il faut impérativement distinguer deux situations radicalement différentes :

1. la sous-location ;
2. l'hébergement.

La sous-location est soumise à l'accord exprès du propriétaire ou le locataire s'expose à des sanctions.

L'hébergement est lui un droit du locataire. Il n'a pas besoin de demander l'accord du propriétaire bailleur et peut héberger les personnes de son choix, à condition toutefois de respecter les règles de copropriété et de ne causer aucun trouble du voisinage.

👉 La différence est simple : la sous-location implique un rapport d'argent, un sous-loyer. Et l'hébergement est généralement effectué entre personnes très proches, des parents ou amis, qui cohabitent bien souvent.

Se mettre d'accord avec le locataire dès le début

Mieux vaut prévenir que guérir, tel est l'adage. Cela s'applique également aux rapports locatifs. Si vous avez des doutes sur la neutralité de votre locataire ou si la question de la sous-location est primordiale à vos yeux, prenez les devants.

🙋‍♀️ Prévenez votre locataire. Vous pouvez d'emblée lui interdire par lettre, si vous n'avez jamais de contacts avec lui. Si au contraire vous entretenez de bons rapports avec lui, profitez d'un texto ou d'un mail pour lui demander s'il a déjà pensé sous-louer l'appartement pendant les JO ou pour toute autre occasion. Si c'est le cas, vous pouvez vous mettre d'accord avec lui sur les modalités : durée, prix de la location, site de passage d'annonces, ciblage de la clientèle, etc.

Si vous y êtes opposé, il s'agira alors de lui dire très clairement et par écrit, en lui rappelant que la sous-location nécessite l'accord du propriétaire. C'est peut-être la phase la plus importante ! Une bonne mise en garde, mesurée, diplomate, avec la bienveillance qui permet le maintien de bonnes relations. Et normalement, ça s'arrête là.

Comment savoir si votre locataire loue sans votre autorisation ?

Les sites de petites annonces restent le meilleur moyen de trouver votre appartement en sous-location. Il y a en beaucoup, mais, en utilisant des critères de superficie assez précis et avec un peu de patience, vous le retrouverez aisément. Et si vous louez en meublé, vous n'aurez aucun problème à le reconnaître.

Si vous le voyez sur un site, pas la peine de faire toute la planète web, une seule annonce est suffisante pour caractériser l'infraction. Il s'agit maintenant de mettre en place une réponse adaptée, proportionnelle et surtout qui s'intégrera parfaitement aux rapports que vous entretenez avec lui depuis toujours.

Comment réagir si votre locataire loue sans votre autorisation ?

La question est très personnelle et nous ne pouvons nous substituer à la prise de décision. Mais nous pouvons envisager les différentes pistes offertes à vous, en tant que propriétaire bailleur et victime d'un manquement au contrat. Quatre possibilités.

1️⃣ Vous le laissez faire et passez outre, mais cela sera difficile en pratique, puisque vous aurez l'impression d'avoir été trompé. Il y aura naturellement un climat de méfiance entre vous et c'est pourquoi il est toujours préférable d'en parler. Un simple avertissement pour l'avenir peut suffire à rétablir une forme d'équilibre et une certaine respectabilité auprès de votre locataire, pour les mois ou années à venir.

2️⃣ Vous le mettez en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, de cesser toute publicité ou annonce autour de l'appartement, en fixant un délai très court (24 h par exemple). La mise en demeure doit être secondée d'un mail ou d'un texto, pour gagner en rapidité et pour être sûr d'être lu. Mais avant toute démarche, surtout, des captures d'écran ! Vous conservez des traces de ces annonces.

3️⃣ Vous attendez la fin du bail pour donner un congé pour violation du contrat. Il faudra dresser un constat d'huissier (commissaire de justice) pour vous prémunir d'une preuve et justifier votre congé.

4️⃣ Vous pouvez aussi choisir la manière forte : saisir le tribunal compétent, puis demander la résiliation du bail et des dommages et intérêts.

L'occasion de terminer une relation conflictuelle

Il est parfois très difficile de mettre fin à une relation contractuelle difficile, que ce soit dans le monde du travail ou une simple location. Les conditions ne sont pas toujours réunies ou votre détermination n'est pas vraiment là.

❌ Si votre locataire n'a jamais respecté les règles, par exemple s'il a toujours payé le loyer en retard sans manifester aucune gêne, s'il vous doit un ou plusieurs loyers, s'il a commis des troubles du voisinage, tout cela peut être un motif valable de résilier le bail. Et une sous-location illégale, pendant les JO, à un loyer très élevé, aura peut-être comme effet d'achever de vous convaincre.

Comment prouver une sous-location illégale ?

Il faudra passer par huissier de justice, que l'on appelle aujourd'hui commissaire de justice. Que vous vouliez engager une action judiciaire ou bien attendre la fin du bail pour envoyer un simple congé, il vous faudra une preuve. Et la meilleure des preuves, c'est le commissaire de justice qui peut vous l'apporter.

📷 Le commissaire de justice pourra dresser un constat de la page web contenant l'annonce immobilière, c'est-à-dire : faire des captures d'écran, rédiger un rapport et surtout certifier que tout cela existe bien ! Car vos photos, si vous en prenez, auront une valeur très relative devant la justice. Elles n'auront pas celle d'un constat de commissaire de justice et donc pourront être contestées.

⚖️ Saisir la justice, à utiliser en dernier recours

Aller devant le juge n'est jamais souhaitable pour personne. Il faut être conscient qu'une procédure doit être utilisée en dernier recours, lorsque tous les autres moyens ont été épuisés ou que la relation ne peut plus durer. Cela coûte cher, il y a toujours un aléa judiciaire. Le risque est de s'enliser dans une procédure qui dure des mois, des années même.

Et il ne s'agit pas d'avoir une décision favorable, encore faut-il la faire appliquer. Si le bail est résilié par le juge, le locataire est censé quitter les lieux. Mais s'il ne le fait pas, il faut faire appel à la force publique, à un commissaire de justice, à un serrurier, à divers intervenants qui ne peuvent être autorisés que par... le préfet. Et le préfet rechigne toujours à utiliser la force publique.

⏱️ Si vous êtes à moins d'un an de la fin du bail, inutile de faire appel à la justice. Autant envoyer un simple congé en respectant le délai imposé par la loi, six mois en location vide. Un huissier de justice (commissaire de justice) sera également utile ici : il vous rédigera l'acte et apportera la preuve de la date de la signification.

Quelles sont les sanctions lorsque le locataire sous-loue mon appartement ?

Il faut donc saisir le tribunal compétent pour demander la résiliation du bail. L'aide d'un avocat est conseillée. En cas de succès, le locataire peut être condamné à :

• la résiliation du bail ;
• le remboursement des sommes perçues ;
• l'expulsion.

👉 Pour vous aider à payer les frais de justice, regardez vers les assurances ! Peut-être disposez-vous d'une protection juridique dans votre contrat d'assurance propriétaire non occupant. Une protection juridique pourra intervenir pour le constat comme pour les frais d'avocat, selon les plafonds prévus au contrat, bien sûr.

Pas d'affolement, tous les locataires ne vont pas louer !

Il faut distinguer le phénomène médiatique de la réalité des choses. On parle beaucoup des JO, car il y a en effet une demande astronomique du fait des 15 millions de touristes attendus cet été. Et devant l'effervescence médiatique, chacun s'est demandé ce que son appartement pourrait rapporter pendant les JO, les bailleurs comme les locataires.

🤝 Dans la réalité, la plupart des locataires vont respecter leur contrat, ainsi que leur bailleur. De la même manière que les impayés de loyers constituent une minorité dans les rapports locatifs, ces infractions-là resteront marginales, surtout si les choses ont bien été claires dès le début.

La plupart des locataires, surtout dans les grandes villes, tiennent à leur logement, à y rester, et l'appât du gain ne l'emportera pas forcément sur la crainte des conséquences qu'une telle action pourrait engendrer. En gros, beaucoup ne passeront pas le pas. Ils ne sont pas fous !