Location : pouvez-vous mettre un terme à une caution solidaire ?

Vous avez voulu faire plaisir en vous portant caution pour un proche, mais vous le regrettez maintenant. Pouvez-vous y mettre un terme ? Tout dépend du document que vous avez signé : est-il à durée déterminée ou indéterminée ?

⏱️ L'acte de caution mentionne une durée d'engagement

Si le contrat est à durée déterminée, l'engagement du garant prend fin automatiquement à la date d'échéance prévue dans le contrat de caution. Dans ce cas, aucune démarche supplémentaire n'est nécessaire de la part du garant pour mettre fin à son engagement.

👉 Un engagement mal rédigé à durée déterminée peut devenir indéterminé

Si vous ne précisez pas de durée d’engagement pour le garant dans l’acte de caution, mais que vous vous engagez pour la durée initiale et tous ses renouvellements, cela revient à vous être engagé pour une durée indéterminée avec la possibilité de vous désengager à chaque fin de période.

👉 Un engagement trop long peut devenir indéterminé

Si votre acte de cautionnement mentionne un nombre trop important de reconductions et/ou de renouvellements, vous engageant sur plus de 9 ans, la jurisprudence a déjà estimé que c'était un engagement indéterminé. Vous pouvez tenter de faire requalifier l'acte en « durée indéterminée » et vous départir de l'engagement à l'issue d'une échéance. Ceci doit s’apprécier en fonction de la durée initiale du bail.

📃 Exemple de clause « non équivoque » sur la durée d'un engagement

« Je m’engage à satisfaire toutes les obligations du locataire en cas de défaillance de sa part envers le propriétaire, pour la durée du bail initial ainsi que pour X reconduction(s) tacite(s) (précisez en toutes lettres le nombre de reconductions tacites ; à défaut, la caution ne s’engage que pour la durée du contrat initial), soit une durée totale de X années. En cas de cession du logement loué durant cette période, mon engagement restera valable envers le nouveau propriétaire. »

L'acte de caution ne mentionne aucune durée d'engagement

Si aucune indication de durée n'est indiquée, le garant peut mettre fin à son engagement mais pas à n'importe quel moment. Il doit attendre la fin d'une période initiale ou la fin d'une reconduction ou renouvellement. En effet, l'article 22-1 de la loi du 06/07/1989 précise que :

« Lorsque le cautionnement d'obligation résultant d'un contrat de location ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. »

👉 Comment se libérer de son engagement de garant ?

Pour se désengager, le garant doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire. Cette résiliation ne prend effet que pour les dettes futures. Le garant reste donc responsable des dettes contractées par le locataire jusqu'à la date de résiliation de la caution.

Peut-on mettre fin à la caution avec l’accord du propriétaire ?

✅ Oui ! Il est possible de mettre fin à une caution solidaire à tout moment si toutes les parties concernées sont d'accord. Cela implique un accord écrit entre le créancier (propriétaire), le débiteur (locataire) et le garant. Cet accord doit être formalisé par écrit pour éviter toute ambiguïté ou malentendu.

Un engagement qui survit au décès et se transmet aux héritiers

La mort de la caution solidaire n'entraîne pas automatiquement la fin de son engagement (article 2294 du Code civil). En effet, les obligations de la caution solidaire passent aux héritiers du défunt. Cela signifie que les héritiers peuvent être tenus de payer les dettes garanties par la caution solidaire, dans la limite de l'actif successoral, c'est-à-dire dans la limite de ce qu'ils héritent.

🙋‍♀️ Cependant, il est possible que le contrat de cautionnement contienne une clause spécifique prévoyant que le décès de la caution met fin à son engagement.