Afin de participer à la régénération de centres villes en difficultés, un nouveau dispositif d’investissement locatif, baptisé « Denormandie ancien » (ou tout simplement « Denormandie »), du nom de l’actuel ministre chargé de la ville et du logement, est mis en place depuis le 1er janvier 2019 et pourra être choisi jusque fin 2022.
Le Denormandie poursuit un double objectif : inciter à la rénovation des quartiers dégradés et revitaliser les centre-villes qui se dépeuplent et qui ont perdu leur dynamisme.
L'avantage fiscal prend la forme d'une réduction d'impôt qui peut atteindre 63.000 €. Pour en bénéficier, il faut investir dans un logement ancien et y faire d'importants travaux d’amélioration, notamment de la performance énergétique, puis le louer pendant au moins six ans.
Le « Denormandie ancien » reprend l'architecture des investissements « Duflot » et « Pinel » qui existent déjà dans le neuf. Dans l'ancien, un autre dispositif d'investissement permet de payer moins d'impôt à condition de louer à un loyer abordable : le « Cosse ancien ».
L’avantage fiscal procuré par le dispositif Denormandie ancien
L’avantage fiscal du Denormandie consiste en une importante réduction d’impôt.
La base de la réduction d’impôt
La réduction d'impôt est calculée sur la base du prix de revient du logement (prix du logement + montant des travaux), retenu dans la limite d'un plafond par mètre carré de surface habitable fixé à 5.500 € sans pouvoir excéder 300.000 €.
Pour un logement de 50 m² acheté 50.000 € et pour lequel 30.000 € de travaux ont été réalisé, la base de la réduction d'impôt est de 80.000 €.
Pour un logement de 200 m² acheté 250.000 € et pour lequel 100.000 € de travaux ont été réalisé, la base de la réduction d'impôt est de 300.000 €.
En revanche, pour un appartement de 20 m² acheté 100.000 € pour lequel sont réalisés 50.000 € de travaux, la base de la réduction d'impôt n'est pas de 150.000 € car 150.000/20 = 7.500 €/m², ce qui est supérieur au seuil de 5.500 €/m². La base de la réduction d'impôt est en conséquence ramenée à 20 x 5.500 = 110.000 €.
Le taux de la réduction d’impôt
Le taux de la réduction d’impôt varie selon la durée de l’engagement de location. Il est de :
- 12 % pour un engagement de louer pendant 6 ans ;
- 18 % pour un engagement de louer pendant 9 ans ;
- 21 % pour un engagement de louer pendant 12 ans.
Le montant de la réduction d’impôt
Au total, la réduction d’impôt peut atteindre :
- 300.000 € x 12 % = 36.000 € sur six ans ;
- 300.000 € x 18 % = 54.000 € sur neuf ans ;
- 300.000 € x 12 % = 63.000 € sur douze ans.
Soit un logement de 90 m² acheté 200.000 € et des travaux de 80.000 €. Si le bailleur s'engage à louer pendant six ans, la réduction d'impôt Denormandie sera au total de 280.000 x 12 % = 33.600 € à raison de 5.600 €/an pendant six ans.
Les logements concernés par le dispositif Denormandie ancien
Sont éligibles les logements anciens situés dans des villes qui ont besoin d'être revitalisées et qui font l'objet d'importants travaux d'amélioration.
Un logement situé dans une ville à redynamiser
Pour être éligible à la défiscalisation Denormandie, le logement doit impérativement se situer dans une ville de métropole ou d’outre-mer, dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué, ville souvent couverte par une opération de revitalisation du territoire (ORT).
Aujourd’hui, près de 250 villes sont concernées, telles Vichy (03), Vallauris (06), Vire (14), Châteauroux (36), Saint-Lô (50), Cosne-Cours-sur-Loire (58), Dunkerque (59), Perpignan (66), Melun (77), Sartrouville (78), Auxerre (89), Evry (91), Gonesse (95), Fort-de-France (972) et
Mamoudzou (976).
Pour connaître précisément la liste des villes qui ouvrent droit au Denormandie, il faut consulter l'arrêté du 26 mars 2019. La liste est évolutive et le nombre de communes concernées augmentera.
Un logement ancien largement rénové
Le logement, qui peut être une maison ou un appartement, doit faire l’objet d'importants travaux d'amélioration. Le Denormandie s'adresse aussi bien aux particuliers qui font rénover qu’à ceux qui achètent à un promoteur qui a fait rénover le bâtiment.
Un montant de travaux minimum. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.
- si le prix du logement est de 50.000 €, il faudra réaliser pour au moins 16.667 € de travaux ;
- si le prix du logement est de 150.000 €, il faudra réaliser pour au moins 50.000 € de travaux ;
- si le prix du logement est de 750.000 €, il faudra réaliser pour au moins 250.000 € de travaux.
Il suffit de diviser le prix du logement par 0,75 pour avoir le coût global minimal de l'opération puis en déduire le montant minimal des travaux, soit 25 % du coût global de l'opération.
La nature des travaux à effectuer. Les travaux d'amélioration éligibles au Denormandie ancien sont ceux « ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d'énergie pour l'ensemble de ces surfaces.
Constituent des surfaces annexes les surfaces des :
- Garages, emplacements de stationnement et locaux collectifs à usage commun ;
- Dépendances suivantes : loggias, balcons, terrasses accessibles privatives, vérandas, séchoirs extérieurs au logement, caves d'une surface d'au moins 2 mètres carrés ainsi que, en habitat individuel uniquement, garages individuels et combles accessibles. »
En revanche, ne sont pas éligibles au Denormandie les travaux portant sur des locaux ou des équipements d'agrément (une piscine par exemple).
Les travaux de rénovation doivent obligatoirement avoir été facturés par une entreprise, ce qui exclut les travaux réalisés par le particulier lui-même ainsi que le coût des matériaux achetés par le particulier même si leur installation est effectuée par une entreprise.
Des travaux qui doivent améliorer la performance énergétique. Le logement doit faire l’objet (ou avoir fait l'objet) de travaux qui aboutissent à une rénovation énergétique importante. Les travaux doivent soit :
- non seulement permettre une diminution de la consommation d'énergie de 30 % (20 % pour un logement en copropriété) mais aussi permettre d'atteindre une consommation d'énergie après travaux inférieure à 331 kWh/m2/an (soit au moins l'étiquette énergie E dans le cadre du diagnostic de performance énergétique) ;
- non seulement respecter les exigences de performance énergétique pour au moins deux des cinq catégories possibles (1) mais aussi permettre d'atteindre une consommation d'énergie après travaux inférieure à 331 kWh/m2/an.
(1) Les cinq actions d'amélioration de la performance énergétique sont 1) l'isolation thermique des toitures, 2) l'isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur, 3) l'isolation thermique des parois vitrées, 4) l'installation ou le remplacement des systèmes de chauffage, 5) l'installation ou le remplacement des systèmes de production d'eau chaude.
Le niveau de performance énergétique globale est adapté pour les logements situés dans les départements ou collectivités d’outre-mer. Aucune condition de performance énergétique ne s'impose pour les logements situés à Mayotte.
Pour connaître précisément les travaux qui ouvrent droit au Denormandie, il faut consulter l'arrêté du 26 mars 2019.
Les engagements du bailleur dans le dispositif Denormandie ancien
Pour bénéficier de la réduction d'impôt Denormandie, le propriétaire bailleur doit prendre trois engagements essentiels : louer vide à usage de résidence principale pendant au moins six ans, respecter des plafonds de loyers mais aussi de ressources du locataire.
Un logement loué vide à usage de résidence principale du locataire
Le propriétaire bailleur doit prendre l’engagement de louer le logement nu, ce qui exclut la location meublée, pendant une durée d'au moins six ans, durée qui peut, au choix du bailleur, être portée à neuf ou douze ans.
Par ailleurs, le logement doit constituer la résidence principale du locataire, soit le centre de ses intérêts personnels, professionnels et familiaux, et être occupé au moins huit mois par an.
Le locataire ne peut être un membre du foyer fiscal du propriétaire et si le logement est la propriété d'une société (une SCI par exemple), le logement ne peut pas être loué à l'un de ses associés ou un membre du foyer fiscal d'un associé.
Le respect d'un plafond de loyer intermédiaire
Pour bénéficier de l'avantage fiscal Denormandie, le loyer hors charge/m²/mois ne doit pas dépasser un plafond.
Pour les logements situés en métropole, les plafonds pour un bail signé en 2020 sont les suivants :
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|
| 17,43 € | 12,95 € | 10,44 € | 9,07 € |
Pour les logements situés outre-mer, les plafonds pour un bail signé en 2020 sont les suivants :
| Départements d'outre-mer Saint-Martin Saint-Pierre-et-Miquelon | Polynésie française Nouvelle-Calédonie Iles Wallis et Futuna |
|---|---|
| 10,48 € | 12,81 € |
Pour la détermination du loyer maximal que vous pouvez pratiquer, il faut multiplier le plafond mensuel/m² par la surface du logement. La surface à prendre en compte s’entend de la surface habitable, augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes (cave, sous-sol, balcons, etc.).
Le respect d'un plafond de ressources du locataire
L'investissement locatif dans l'ancien rénové Denormandie impose le respect de plafonds de ressources des locataires.
Le montant des ressources à prendre en compte est le revenu fiscal de référence à l'année N-2, soit pour un bail signé en 2020, le revenu fiscal de référence de 2018.
En métropole, pour les baux conclus en 2020, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C | |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 38.465 € | 38.465 € | 31.352 € | 28.217 € |
| Couple | 57.489 € | 57.489 € | 41.868 € | 37.681 € |
| Personne seule ou couple avec une personne à charge | 75.361 € | 69.105 € | 50.349 € | 45.314 € |
| Personne seule ou couple avec deux personnes à charge | 89.976 € | 82.776 € | 60.783 € | 54.705 € |
| Personne seule ou couple avec trois personnes à charge | 107.053 € | 97.991 € | 71.504 € | 64.354 € |
| Personne seule ou couple avec quatre personne à charge | 120.463 € | 110.271 € | 80.584 € | 72.526 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | 13.421 € | 12.286 € | 8.990 € | 8.089 € |
Outre-mer, pour les baux conclus en 2020, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :
| Départements d'outre-mer Saint-Martin Saint-Pierre-et-Miquelon | Polynésie française Nouvelle-Calédonie Iles Wallis et Futuna | |
|---|---|---|
| Personne seule | 28.408 € | 31.042 € |
| Couple | 37.938 € | 41.452 € |
| Personne seule ou couple avec une personne à charge | 45.623 € | 49.850 € |
| Personne seule ou couple avec deux personnes à charge | 55.077 € | 60.180 € |
| Personne seule ou couple avec trois personnes à charge | 64.790 € | 70.794 € |
| Personne seule ou couple avec quatre personne à charge | 73.018 € | 79.783 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | 8.149 € | 8.903 € |
Pour réfléchir à la pertinence d'un investissement locatif Denormandie, vous pouvez consulter notre article Immobilier : investir en Denormandie ancien, un bon plan ?
Sources :
- Article 199 novovicies du Code général des impôts ;
- Liste des villes éligibles à l’investissement locatif Denormandie ancien ;
- Liste des travaux d'amélioration à effectuer : article 46 AZA octies-0 A de l'annexe 3 du Code général des impôts et arrêté du 26 mars 2019 et décret n° 2020-426 du 10 avril 2020 ;
- La page du site du Ministère en charge du logement sur le dispositif « Denormandie ancien » ;
- Le Bulletin officiel des finances publiques-impôts sur la réduction d'impôt « Denormandie ancien ».
