Payez moins d'impôt avec l’investissement locatif « Denormandie ancien »

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En vigueur depuis le 1er janvier 2019, l'investissement locatif dans l’ancien avec travaux « Denormandie ancien » permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt qui peut atteindre 63.000 € !

Afin de participer à la régénération de centres villes en difficultés, un nouveau dispositif d’investissement locatif, baptisé « Denormandie ancien » (ou tout simplement « Denormandie »), du nom de l’actuel ministre chargé de la ville et du logement, est mis en place depuis le 1er janvier 2019.
Le Denormandie poursuit un double objectif : inciter à la rénovation des quartiers dégradés et revitaliser les centre-villes qui se dépeuplent et qui ont perdu leur dynamisme.
L'avantage fiscal prend la forme d'une réduction d'impôt qui peut atteindre 63.000 €. Pour en bénéficier, il faut investir dans un logement ancien et y faire d'importants travaux, essentiellement d’amélioration de la performance énergétique, puis le louer pendant au moins six ans.

Le « Denormandie ancien » reprend l'architecture des investissements « Duflot » et « Pinel » qui existent déjà dans le neuf. Dans l'ancien, un autre dispositif d'investissement permet de payer moins d'impôt à condition de louer à un loyer abordable : le « Cosse ancien ».

L’avantage fiscal procuré par le dispositif Denormandie ancien

L’avantage fiscal du Denormandie consiste en une importante réduction d’impôt.

La base de la réduction d’impôt

La réduction d'impôt est calculée sur la base du prix de revient du logement (prix du logement + montant des travaux), retenu dans la limite d'un plafond par mètre carré de surface habitable fixé à 5.500 € sans pouvoir excéder 300.000 €.

Pour un logement de 50 m² acheté 50.000 € et pour lequel 30.000 € de travaux ont été réalisé, la base de la réduction d'impôt est de 80.000 €.
Pour un logement de 200 m² acheté 250.000 € et pour lequel 100.000 € de travaux ont été réalisé, la base de la réduction d'impôt est de 300.000 €.
En revanche, pour un appartement de 20 m² acheté 100.000 € pour lequel sont réalisés 50.000 € de travaux, la base de la réduction d'impôt n'est pas de 150.000 € car 150.000/20 = 7.500 €/m², ce qui est supérieur au seuil de 5.500 €/m². La base de la réduction d'impôt est en conséquence ramenée à 20 x 5.500 = 110.000 €. 

Le taux de la réduction d’impôt

Le taux de la réduction d’impôt varie selon la durée de l’engagement de location. Il est de :

  • 12 % pour un engagement de louer pendant 6 ans ;
  • 18 % pour un engagement de louer pendant 9 ans ;
  • 21 % pour un engagement de louer pendant 12 ans.

Le montant de la réduction d’impôt

Au total, la réduction d’impôt peut atteindre :

  • 300.000 € x 12 % = 36.000 € sur six ans ;
  • 300.000 € x 18 % = 54.000 € sur neuf ans ;
  • 300.000 € x 12 % = 63.000 € sur douze ans.

Soit un logement de 90 m² acheté 200.000 € et des travaux de 80.000 €. Si le bailleur s'engage à louer pendant six ans, la réduction d'impôt Denormandie sera au total de 280.000 x 12 % = 33.600 € à raison de 5.600 €/an pendant six ans.

Les logements concernés par le dispositif Denormandie ancien

Sont éligibles les logements anciens situés dans des villes qui ont besoin d'être revitalisées et qui font l'objet d'importants travaux de rénovation.

Un logement situé dans une ville à redynamiser

Pour être éligible à la défiscalisation Denormandie, le logement doit impérativement se situer dans une ville de métropole ou d’outre-mer, dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué, ville souvent couverte par une opération de revitalisation du territoire (ORT).
Aujourd’hui, près de 250 villes sont concernées, telles Vichy (03), Vallauris (06), Vire (14), Châteauroux (36), Saint-Lô (50), Cosne-Cours-sur-Loire (58), Dunkerque (59), Perpignan (66), Melun (77), Sartrouville (78), Auxerre (89), Evry (91), Gonesse (95), Fort-de-France (972) et
Mamoudzou (976).

Pour connaître précisément la liste des villes qui ouvrent droit au Denormandie, il faut consulter l'arrêté du 26 mars 2019. La liste est évolutive et le nombre de communes concernées augmentera.

Un logement ancien largement rénové

Le logement, qui peut être une maison ou un appartement, doit faire l’objet d'importants travaux. Le Denormandie s'adresse aussi bien aux particuliers qui font rénover qu’à ceux qui achètent à un promoteur qui a fait rénover le bâtiment.

Un montant de travaux minimum. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.

- si le prix du logement est de 50.000 €, il faudra réaliser pour au moins 16.667 € de travaux ;
- si le prix du logement est de 150.000 €, il faudra réaliser pour au moins 50.000 € de travaux ;
- si le prix du logement est de 750.000 €, il faudra réaliser pour au moins 250.000 € de travaux.

Il suffit de diviser le prix du logement par 0,75 pour avoir le coût global minimal de l'opération puis en déduire le montant minimal des travaux, soit 25 % du coût global de l'opération.

La nature des travaux à effectuer. Les travaux de rénovation éligibles au Denormandie ancien sont ceux « ayant pour objet la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables, la réalisation d'économies d'énergie pour ces surfaces ainsi que la création de surfaces habitables à partir de l'aménagement des surfaces annexes ».
En revanche, ne sont pas éligibles au Denormandie les travaux portant sur des locaux ou des équipements d'agrément (une piscine par exemple).

Les travaux de rénovation doivent obligatoirement avoir été facturés par une entreprise, ce qui exclut les travaux réalisés par le particulier lui-même ainsi que le coût des matériaux achetés par le particulier même si leur installation est effectuée par une entreprise.

Des travaux qui doivent améliorer la performance énergétique. Le logement doit faire l’objet (ou avoir fait l'objet) de travaux qui aboutissent à une rénovation énergétique importante. Les travaux doivent soit :

  • non seulement permettre une diminution de la consommation d'énergie de 30 % (20 % pour un logement en copropriété) mais aussi  permettre d'atteindre une consommation d'énergie après travaux inférieure à 331 kWh/m2/an (soit au moins l'étiquette énergie E dans le cadre du diagnostic de performance énergétique) ;
  • non seulement respecter les exigences de performance énergétique pour au moins deux des cinq catégories possibles (1) mais aussi permettre d'atteindre une consommation d'énergie après travaux inférieure à 331 kWh/m2/an.

(1) Les cinq actions d'amélioration de la performance énergétique sont 1) l'isolation thermique des toitures, 2) l'isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur, 3) l'isolation thermique des parois vitrées, 4) l'installation ou le remplacement des systèmes de chauffage, 5) l'installation ou le remplacement des systèmes de production d'eau chaude.

Le niveau de performance énergétique globale est adapté pour les logements situés dans les départements ou collectivités d’outre-mer. Aucune condition de performance énergétique ne s'impose pour les logements situés à Mayotte.

Pour connaître précisément les travaux qui ouvrent droit au Denormandie, il faut consulter l'arrêté du 26 mars 2019.

Les engagements du bailleur dans le dispositif Denormandie ancien

Pour bénéficier de la réduction d'impôt Denormandie, le propriétaire bailleur doit prendre trois engagements essentiels : louer vide à usage de résidence principale pendant au moins six ans, respecter des plafonds de loyers mais aussi de ressources du locataire.

Un logement loué vide à usage de résidence principale du locataire

Le propriétaire bailleur doit prendre l’engagement de louer le logement nu, ce qui exclut la location meublée, pendant une durée d'au moins six ans, durée qui peut, au choix du bailleur, être portée à neuf ou douze ans.
Par ailleurs, le logement doit constituer la résidence principale du locataire, soit le centre de ses intérêts personnels, professionnels et familiaux, et être occupé au moins huit mois par an.

Le locataire ne peut être un membre du foyer fiscal du propriétaire et si le logement est la propriété d'une société (une SCI par exemple), le logement ne peut pas être loué à l'un de ses associés ou un membre du foyer fiscal d'un associé.

Le respect d'un plafond de loyer intermédiaire

Pour bénéficier de l'avantage fiscal Denormandie, le loyer hors charge/m²/mois ne doit pas dépasser un plafond.

Pour les logements situés en métropole, les plafonds pour un bail signé en 2019 sont les suivants :

 Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 et C
 17,17 € 12,75 € 10,28 € 8,93 €

 Pour les logements situés outre-mer, les plafonds pour un bail signé en 2019 sont les suivants :

Départements d'outre-mer
Saint-Martin
Saint-Pierre-et-Miquelon
Polynésie française
Nouvelle-Calédonie
Iles Wallis et Futuna
 10,37 €  12,80 €

Pour la détermination du loyer maximal que vous pouvez pratiquer, il faut multiplier le plafond mensuel/m² par la surface du logement. La surface à prendre en compte s’entend de la surface habitable, augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes (cave, sous-sol, balcons, etc.).

Le respect d'un plafond de ressources du locataire

L'investissement locatif dans l'ancien rénové Denormandie impose le respect de plafonds de ressources des locataires.

Le montant des ressources à prendre en compte est le revenu fiscal de référence à l'année N-2, soit pour un bail signé en 2019, le revenu fiscal de référence de 2017.

En métropole, pour les baux conclus en 2019, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

   Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 et C
Personne seule  38.236 € 38.236 € 31.165 € 28.049 €
Couple  57.146 € 57.146 € 41.618 € 37.456 €
Personne seule ou couple avec une personne à charge  74.912 € 68.693 € 50.049 €  45.044 €
Personne seule ou couple avec deux personnes à charge  89.439 € 82.282 € 60.420 € 54.379 €
Personne seule ou couple avec trois personnes à charge  106.415 € 97.407 € 71.078 € 63.970 €
Personne seule ou couple avec quatre personne à charge  119.795 € 109.613 € 80.103 € 72.093 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième  13.341 € 12.213 € 8.936 € 8.041 €

Outre-mer, pour les baux conclus en 2019, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

   Départements d'outre-mer
Saint-Martin
Saint-Pierre-et-Miquelon
 Polynésie française
Nouvelle-Calédonie
Iles Wallis et Futuna
Personne seule  28.115 € 31.010 €
Couple  37.547 € 41.410 €
Personne seule ou couple avec une personne à charge  45.153 € 49.800 €
Personne seule ou couple avec deux personnes à charge  54.510 € 60.119 €
Personne seule ou couple avec trois personnes à charge  64.123 € 70.723 €
Personne seule ou couple avec quatre personne à charge  72.266 € 79.703 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième 8.065 € 8.894 €

Pour réfléchir à la pertinence d'un investissement locatif Denormandie, vous pouvez consulter notre article Immobilier : investir en Denormandie ancien, un bon plan ?

Sources :

VIDEO : Denormandie ancien : une réduction fiscale pour l’investissement dans l’ancien à rénover

Le Denormandie ancien poursuit en réalité un double objectif : inciter à la rénovation des quartiers dégradés et revitaliser les centre-villes qui se dépeuplent et qui ont perdu leur dynamisme.

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